מי חייב ב מס ריבוי דירות?

החוק קובע כי חייב ב- “מס ריבוי דירות” הוא יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים בישראל לרבות באזור, ששיעור הבעלות שלו בהן ביחד הוא %249 או יותר.
חייב במס ישלם בכל שנה מס ריבוי דירות בעד כל דירה שהייתה בבעלותו בשנת המס,
למעט שתי דירות בבעלותו ולפי בחירתו.
אם חל שינוי במספר הדירות במהלך השנה, יש לפצל את השנה ולשלם חלק יחסי מהמס ריבוי דירות על כל תקופה לפי היחס בן מספר הימים בתקופה לבין 365 ימים.
דגש- דירה שנמכרה או נרכשה במהלך השנה נחשבת כדירת מגורים לעניין החוק.
החוק קובע כי יראו בן זוג (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם עד גיל 18 כתא משפחתי אחד וזאת גם אם נקבעה הפרדה ברכוש ע”פ חוק או הסכם כדוגמת הסכם ממון.
לפיכך ימנו את כל דירות באותו התא המשפחתי ובהתאם תיקבע החבות במס.
החוק קובע כי אם סך כל ה”סכום הקובע” של כל דירות החייב למעט דירה אחת בעלת הסכום הקובע הגבוה ביותר הוא עד 1,150,000₪ יינתן פטור ממס ריבוי דירות, אך הנישום עדיין יידרש  בהגשת הצהרה.
אם הסכום האמור הוא ביו 1,150,000 ₪ ועד 1,400,000₪ יהיה חיוב מס חלקי מתואם.
דהיינו מס יחסי בהתאם למנגנון החישוב שנקבע בחוק (נדון בהמשך).
החוק קובע כי, נישום יידרש לשלם בשנת המס 1% מס ריבוי דירות על הסכום הקובע של כל דירה בנפרד למעט 2 דירות על פי בחירתו.
עוד נקבע בחוק כי בשנת המס 2017 החייב במס ריבוי דירות (כולל חייב במס שהוא פטור כאמור לעיל)
חייב בהגשת הצהרה על כלל דירותיו. את ההצהרה לשנת 2017 יש להגיש עד ליום 31/7/2017.
  דירות שלא נכנסות לתחולת חוק מס ריבוי דירות

  1. דירת מגורים בבעלותם של עמותה, הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור.
  2. דירת מגורים בבניין להשכרה הזכאי להטבות מס מכוח חוק עידוד השקעות הון או חוק עידוד בניית דירות להשכרה.
  3. דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה.
  4. דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת.
  5. דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
  6. דירת מגורים המושכרת ל- 25 שנים ומעל.
  7. דירת מגורים שפוצלה כדין תיחשב לדירת מגורים אחת.
  8. מספר דירות שחוברו לדירה אחת, תיחשבנה לדירת מגורים אחת.
  9. דירת מגורים שניתן להעביר זכויות בה רק כחלק מנחלה.
  10. דירת מגורים שהתקבלה בירושה, לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש ובלבד שלא הושכרה בתקופה זו.
  11. דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו וטרם מלאו לו 18 שנים

הוראות מקלות בחוק מס ריבוי דירות-

  1. חייב במס ריבוי דירות שמכר דירת מגורים עד 1.10.17 יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת שיבחר בה, כיחס מספר הימים שהיה בעליה של הדירה הנגרעת באותה שנת מס ל- 365 ימים ובלבד שלא מדובר במכירה לקרוב.
  2. מענק בגין מכירת דירות- חייב במס החל מ-1 בינואר 2017 שמכר דירה עד 1 באוקטובר, 2017 יהיה זכאי למענק.

אם המוכר פטור ממס ריבוי דירות מפאת ששווי דירות ההשקעה שלו נמוך מ- 1,150,000 ₪, המענק יהיה עד גובה מחצית ממס השבח בגין מכירת דירת המגורים, אך לא יותר מ-15,000 ₪.

אם המוכר אינו פטור ממס ריבוי דירות, המענק יהיה עד גובה מלוא מס השבח, אך לא יותר מ-85,000 ש”ח.

שלבי בדיקה וחישוב מס ריבוי דירות:

  1. בדיקה כמה אחוזי בעלות יש לפלוני בדירות מגורים.
    במידה ומחזיק ב- 249% ויותר בדירות מגורים- חייב במס ריבוי דירות.
    מתחת- אינו נכנס לתחולת החוק.
    בשלב זה, יש רלוונטיות לאחוזי ההחזקה בדירות.
  1. בדיקת הסכום הקובע של כל דירה וחישוב סך הסכום הקובע של כלל הדירות למעט דירה מגורים אחת שסכומה הקובע הוא הגבוה ביותר.
    אם הסכום נמוך מ- 1,150,000 ₪- יוצאים מתחולת החוק. פטור “מס כחלון”.
    אם הסכום בין 1,150,000-1,400,000- פטור יחסי (דוגמה שישית בהמשך).
    הסכום הקובע החדש לצורך חיוב המס יהיה החלק היחסי כשהוא מוכפל בסכום המתואם.
    הסכום המתואם יהיה ההפרש בין סכום הקובע של הדירות  ל- 1,150,000, מוכפל ב-5.6.
    החלק היחסי- הסכום הקובע המקורי לגבי הדירה החייבת לחלק בסכום הקובע של דירות ההשקעה
    אם הסכום גבוה מ-1,140,000 ₪- מס מלא (דוגמה בהמשך).
    את הסכום הקובע עבור כל דירה ניתן לקבל באתר רשות המסים ע”י הזנת נתונים של גוש, חלקה ומטר רבוע של הדירה כפי שמצוין בארנונה.
    הערה- בשלב 2, הסכום הקובע של דירה אינו מושפע מאחוז הזכויות בדירה.
    כלל- אחוז ההחזקה בזכויות הדירה משפיע על גובה המס (נדון בהמשך).
  1. תשלום המס יהיה 1% מהסכום הקובע (עד תקרה מס שנתית של 18,000 ש”ח- בשנת 2017) של כל הדירות למעט 2 דירות לבחירה.

    דוגמאות:

דוגמה ראשונה-
תא משפחתי 2 דירות.
ע”פ שלב ראשון, מדובר בהחזקה של 200% ולכן אין תחולה לחוק.

דוגמה שנייה-
בבעלות תא משפחתי 3 דירות:
דירה1- 2.5 מיליון
דירה2- 500 אלפי ₪
דירה 3- 500 אלפי ₪.

שלב ראשון- 300%- נכנסים לתחולת החוק
שלב שני- סכום הקובע של הדירות למעט דירה אחת- 1 מיליון- פטור מלא.

דוגמה שלישית-
תא משפחתי 3 דירות:
דירה 1- 3 מיליון
דירה 2- 1.6 מיליון
דירה 3- 1.6 מיליון

שלב ראשון- 300%
שלב שני- הסכום הקובע של כלל הדירות למעט דירה אחת- 3.2 מיליון. מס מלא.
שלב שלישי- סכום המס הנו 1% מהסכום הקובע של כלל הדירות, למעט 2 דירות לפי בחירה-
1.6 מיליון* 1%= 16,000 מס ריבוי דירות בשנה<18,000 תקרה

דוגמה רביעית-
דירה 1- 3 מיליון מחזיק 1/3 מזכויות הבעלות בדירה.
דירה 2- 2.5 מיליון.
דירה 3- 2 מיליון.
אין כניסה לתחולת החוק. הנישום מחזיק ב-233% מהדירות המגורים בדוגמה.

דוגמה חמישית-
נתוני הדוגמא השלישית, אבל חל שינוי במהלך השנה והנישום רכש 1/3 נוספים מזכויות הבנייה בדירה 1 בתאריך 1.7.17.
יש כניסה כיוון שהנישום מחזיק החל מתאריך 1.7.17 266% מדירות המגורים.
שלב 2- הסכום הקובע- 4.5 מיליון. כניסה לחוק.
שלב 3- בוחר לשלם מס רק על הדירה ה-1: 3,000,000* 1 אחוז= 20,000
תקרה- 18,000. ולכן 18,000*0.5 (חצי שנה)* 2/3 (החזקה)= 6,000 ₪ מס ריבוי דירות.
בחישוב המס יש משמעות לאחוז ההחזקה.

דוגמה שישית-
דירה 1- 2 מיליון
דירה 2- 750 אלף
דירה 3- חצי מיליון

שלב ראשון- 300%
שלב שני- הסכום הקובע (למעט דירה אחת)- 1,250,000.
הסכום הנו בין 1,150,000- 1,400,000. יש הטבה ולכן נדרש לחשב את
סכום קובע חדש.
סכום מתואם- 1,250,000-1,150,000= 100 אלף * מקדם 5.6= 560,000
החלק היחסי- 500/1250= 0.4
הסכום הקובע לצורך חיוב במס- 560,000* 0.4= 224,000.
שלב שלישי- חבות מס ריבוי דירות של 1%- 2,240 ₪<תקרה שנתית.

דוגמה שביעית למתקדמים
לתא משפחתי 4 דירות:
דירת מגורים בשווי 3 מיליון ₪.
20%בדירת ירושה- 2 מיליון ₪
דירת השקעה בעלות  2  מיליון ₪.
ועוד 30% מדירת ירושה מושכרת אשר התקבלה באמצע השנה כתוצאה ממוות פתאומי של הורי האישה ושוויה 2 מיליון ₪.

שלב 1- 250%
שלב 2- סכום קובע- למעט 1- 6 מיליון- מס רגיל מלא.
שלב 3- חישוב המס. למעט 2 דירות- 4 מיליון
2 מיליון כפול 1%= 20,000>18,000 (תקרה)*20%= 3,600 ש”ח מס
2 מיליון כפול 1%= 20,000>18000 (תקרה)* 30%*0.5= 2,700 ש”ח מס
סה”כ 6,300 ש”ח מס ריבוי דירות בשנה<תקרה שנתית של 18,000 ש”ח.

דוגמה שמינית למתקדמים
דיר מגורים- 3700,000
50% זכויות בדירה- 4,000,000
50% זכויות בדירה- 4,000,000
50% דירה שהתקבלה בירושה שהושכרה- 4,000,000

שלב 1- 250%
שלב 2- סכום קובע 12,000,000- מס מלא.
שלב 3- תשלום מס- סכום הקובע למעט 2 דירות.
4,000,000 כפול 1%=40,000>תקרה 18,000 *0.5= 9,000 ₪.
4,000,000 כפול 1%=40,000>תקרה 18,000 *0.5= 9,000 ₪.
סה”כ 18,000 ₪ מס ריבוי דירות=תקרה שנתית.

לעדכונים נוספים בחוק מס ריבוי דירות מתוך “גלובס” לחץ כאן.

משרד רואי חשבון אמנון בן שושן ושות’ נותן מענה ללקוחותיו בתחום מיסוי מקרקעין ובפרט בנושא מס ריבוי דירות.
שוק הנדל”ן הישראלי נחשב לאחד מהשווקים הפעילים בעולם. כתוצאה מכך, הוא מעמיד בפני המשקיע הזדמנויות רבות המביאות עמן גם סיכונים רבים.  לכן, חשוב מאוד לטפל בכל הקשור להחזקת נדל”ן, קניית נדל”ן ומכירה של נדל”ן במקצועיות ובמיומנות, ולנתח את הגורמים המשפיעים עליהן בכלים מתאימים.

יש לך שאלה בנושא מס ריבוי דירות?! אנחנו נשמח לעזור!

כותב המאמר- אמנון בן שושן, רואה חשבון
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מהווה חוות-דעת. המאמר נועד למתן אינפורמציה בסיסית וראשונית בלבד.
משרד רואי חשבון אמנון בן שושן ושות’ אינו אחראי, לא במישרין ולא בעקיפין, לכל שימוש
ו/או יישום של הנאמר במאמר זה, ואינו אחראי לטעויות שנפלו במתן המאמר (ט.ל.ח).