הפרדה רכושית בין בני זוג במכירת/רכישת דירת מגורים – היבטי מיסוי מקרקעין

הפרדה רכושית בין בנ זוג – המפתח לתכנון מס חכם וחיסכון מהותי

הפרדה רכושית של דירת מגורים בין בני זוג – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

בדיני המס בישראל קיימת "חזקת התא המשפחתי", לפיה בני זוג נשואים המנהלים משק בית משותף נחשבים יחידה כלכלית אחת לצורכי מס. כלל זה משפיע הן על חישוב מס ההכנסה לבני זוג והן על הטבות מס בעסקאות מקרקעין. עם זאת, ישנם חריגים מוגבלים לכלל, במיוחד כאשר בני הזוג חתמו על הסכם ממון להפרדה רכושית ונוהגים לפיו בפועל. במאמר זה נסביר את הכללים בתחום מיסוי מקרקעין ומס הכנסה, נבחן כיצד הסכם הפרדה רכושית משפיע (או לא משפיע) על חבות המס, ונענה לשאלה האם בני זוג עם הסכם כזה יכולים או רשאים לדווח על ההכנסות במס הכנסה במשותף בלי לסתור את ההסכם שלהם.

תכנון מס מיטבי הוא יעד מרכזי עבור יחידים ועסקים כאחד. כאשר מדובר בזוגות, היבטי המס הופכים למורכבים עוד יותר, כיוון שהדין הישראלי רואה בבני זוג, במקרים רבים, יחידה מיסויית אחת. ראייה זו, מכונה "חזקת התא המשפחתי", עלולה ליצור חיובי מס גבוהים באופן בלתי צפוי. עם זאת, קיימים כלים משפטיים יעילים, ובראשם הסכם ממון, המאפשרים לבצע הפרדה רכושית משמעותית ולהשיג חיסכון במס. במאמר זה, נעמיק בסוגיית ההפרדה הרכושית בין בני זוג. בעיקר בפן מיסוי מקרקעין. נבחן את השפעתה על מיסוי מקרקעין ומס הכנסה ונחשוף כיצד תוכלו להשתמש בידע זה לטובתכם.

היבטי מיסוי מקרקעין בהפרדה רכושית בין בני זוג

הפרדה רכושית משמעותה, כי נכסים מסוימים עליהם יסכימו בני הזוג, יהוו בבחינת רכוש נפרד ובלעדי של אחד מבני הזוג ומטרתה לייצר הגנה לאותם הנכסים, במהלך תקופת הקשר, ובעיקר במצב של משבר ופרידה, או פקיעת הקשר כתוצאה מפטירה של מי מהצדדים. הסכם ממון מספק ודאות משפטית ובהחלט יכול למנוע בעיות ומחלוקות לגבי הנכסים של כל צד.

הן סעיף 49 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (הדן במכירת דירת מגורים) והן סעיף 9 (הדן ברכישת דירת מגורים) לחוק קובעים חזקה לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר (או רוכש) אחד. 

בית המשפט העליון נדרש לדון בסוגיות הפרדת רכוש בין בני זוג במקרים בהם למבצע הרכישה או המכירה של דירת המגורים, יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טענו לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם. מחד, עמדה רצונם של בני הזוג להכיר בהפרדה רכושית כדי שיוכלו ליהנות מהטבות מס המוקנות לבעלי "דירת מגורים יחידה" ומאידך דרישת מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בבני הזוג כ"תא משפחתי אחד", שמכוחה לשלול את הזכאות להטבות מס עבור אחד מבני הזוג.

בפסיקה נקבע כי הכלל "תא משפחתי אחד", לא יחול כאשר יש הסכם יחסי ממון והפרדה רכושית בין בני הזוג. במקרה כזה, יראו כל אחד מבני הזוג כנפרד לצורך הזכאות להקלות המס באופן עצמאי, ללא תלות בדירות אשר בבעלות בן הזוג השני. ההקלה של הכרה בהפרדה רכושית, תחול גם כאשר הסכם יחסי הממון נערך ונחתם לאחר שנים מאז שבני הזוג הפכו להיות תא משפחתי אחד, ובלבד שיעמדו במבחנים להוכחת ההפרדה הרכושית. להלן השתלשלות כרונולוגית של פסיקות בתי המשפט בנושא.

הפרדה רכושית בין בני זוג – פסק דין אן מרי עברי ע"א 3489-99 מיום 13.7.03

פסק דין אן מרי עברי (ע"א 3489/99 מיום 13.7.03) קבע כי חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון. כלומר, כאשר נמכרת דירה בתוך התא המשפחתי על ידי אחד מבני הזוג, גם אם לבן הזוג השני אין בה כל זכויות עקב הסכם ממון, מכירה זו נחשבת כמכירה גם על ידי בן הזוג השני. הלכה זו שיקפה את גישת התא המשפחתי, לפיה בני זוג, גם אם הפרידו את רכושם באמצעות הסכם משפטי, ייחשבו ל'יחידה אחת לצורכי מס שבח ומס רכישה ביחס לעסקאות שנעשו במהלך קיומו של התא המשפחתי. חשוב לציין כי הלכה זו שונתה באופן מהפכני על ידי הלכת שלמי בשנת 2014

הפרדה רכושית בין בני זוג – פסק דין שחר פלם ע"א 3185-03 מיום 19.8.04

הלכת שחם פלם קבעה שיש לבחון את בני הזוג כ"רוכש אחד" מטעמים כלכליים ומהותיים בלבד. ההלכה קבעה כי דירה בבעלות אחד מבני הזוג ערב הנישואין, כאשר לבן הזוג השני אין בה זכויות (לדוגמה עקב הסכם ממון), לא תפגע בזכאותו של בן הזוג השני למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת דירה משותפת לאחר הנישואין. הלכה זו קבעה שחזקת התא המשפחתי תחול רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. קישור לפסק הדין.

בתאריך 12/4/2011 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011 אשר הרחיבה את הלכת פלם לגבי נכסים חיצוניים המוגדרים הן כדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי והן דירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי, גם כאשר לא קיים הסכם ממון וזאת למעט מקרים מיוחדים המפורטים בהוראה. קישור להוראת הביצוע. 

פסק דין יגאל שלמי ע"א 3178-12 מיום 17.11.14 (פסק הדין מהפכני של בית המשפט העליון)

נקבעה הלכה חדשה שמשקפת את הגישה הקניינית: בני זוג שאחזו בנכסי מקרקעין בעת יצירת הקשר הזוגי והפרידו את רכושם, ימוסו איש איש לפי זכויות הקניין שאיתן נכנסו לקשר הזוגי. יחד עם זאת, נקבע, כי יש להוכיח את ההפרדה הרכושית, כאשר חברי ההרכב הביעו גישות שונות ביחס לשאלה מה על הנישום להוכיח וכיצד עליו לעשות זאת. לפי דעתה של השופטת ברק ארז: "במישור היישומי, חשוב להבהיר כי כדי ש"מוכר ובן זוגו" לא ייחשבו כמוכר אחד יהיה עליהם להוכיח קיומה של הפרדה רכושית מלאה ביניהם. הוכחת קיומה של הפרדה רכושית כזו תהיה מבוססת, במקרה הרגיל, על קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג. עם זאת, כפי שציין השופט דנציגר, קיומו של הסכם ממון לא יהיה בהכרח חזות הכול. יש מקום לבחון נסיבות נוספות הקשורות לניהול היחסים הכלכליים בין בני הזוג. כך למשל, ייתכן כי ניהול חשבון בנק משותף (שלא נועד רק לצורכי תשלום ההוצאות על הדירה שבה מתגורר הזוג), או אף מגורים בדירתו של אחד מבני הזוג ב"חינם" יכולים ללמד על כך שההפרדה הכלכלית בין בני הזוג אינה מלאה.

החלטת בית המשפט

בית המשפט קבע כי על בני הזוג לעמוד ב-2 מבחני מצטברים וזאת כדי שמכירת דירה בפטור ע"י מי מבני הזוג שהדירה שייכת לו גם בתוך הנישואים, לא תפגע בפטור המגיע לבן הזוג האחר.

1. עליהם להציג הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור) שבו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מהם לתא המשפחתי.
2. בשלב השני על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי ההפרדה הרכושית לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.

עמידת בני הזוג בשני מבחנים לעיל, תאפשר את סתירת חזקת התא המשפחתי בסעיף 49(ב) לחוק. קישור לפסק הדין.

פסק דין רפפורט ו"ע 54905-05-13 מיום 14.5.15

בני הזוג רפפורט, נישאו (שניהם) בשנית, כאשר בטרם נישאו זה לזו, חתמו בני זוג רפפורט על הסכם ממון בגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מבני הזוג. בבעלותה של גב' רפפורט היו שתי דירות מלפני נישואיה, כאשר מר רפפורט, מכר דירה בטרם נישואיו ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם. בני הזוג גרים באחת מדירות בת הזוג. מנהל מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה וקבע שני חישובי מס לצורך חישוב מס הרכישה הכולל: בחישוב האחד קבע כי מר רפפורט פטור מתשלום מס רכישה עבור המחצית האחת ממחיר רכישת דירתו, שכן מדובר "בדירה יחידה", ובחישוב השני נקבע, כי בגין רכישת המחצית האחרת של הדירה – ימוסה מר רפפורט במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל"רוכש דירה שניה", שכן רעייתו נכנסה לנישואין עמו כשבבעלותה שתי דירות אחרות.

בית המשפט קבע כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות: הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מצביעה על קיומם של כל מבחני העזר הבאים: בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת, בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג, דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם- מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה, דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף. אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.

החלטת בית המשפט

בית המשפט קיבל את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה". "לאור כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף  9 בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, באופן שדירתו של העורר נושא הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך, אני קובע כי שגה המשיב בכך שהעניק לעורר הקלה בתשלום מס רכישה בשיעור המתייחס לרכישת דירה יחידה רק לגבי רכישת מחצית מדירת העורר, ונמנע מלשום את העורר בהתחשב בכך שדירת העורר בשלמותה מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה".

דין הערר להתקבל. שומת מס הרכישה אשר הוצאה לעורר על ידי המשיב – מבוטלת בזאת; המשיב מחויב בזאת להמציא לעורר שומת מס רכישה מתוקנת המתייחסת לרכישת דירת העורר בשלמותה, כאשר החיוב במס רכישה יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".  קישור לפסק הדין.

הפרדה רכושית בין בני זוג – פסק דין רועי בלנק ו"ע 18027-10-16 מיום 16.4.18

עניינו של הערעור הייתה בשאלה: האם העורר הוכיח הפרדה רכושית של ידועים בציבור באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בבעלות הידועה בציבור (בת זוגו) של העורר, דירות נוספות.

הוועדה נדרשה להלכת שלמי וקבעה, כי עצם החתימה על הסכם הממון בין העורר לבין הידועה בציבור בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור אינו פוגם בהפרדה הרכושית אותה ביקשו בני הזוג להסדיר במידה ועומדים ומבצעים הפרדה רכושית בפועל. עוד קבעה הוועדה, כי דבריו של השופט דנציגר בעניין שלמי מלמדים, כי ניתן להחיל את אותה הלכה גם על דירות שנרכשו לאחר הנישואין ובתנאי שבני הזוג ערכו הסכם יחסי ממון השומר על הפרדה רכושית בגין דירות אלו ובתנאי שהסכם זה מיושם הלכה למעשה.

בהתאם, קבעה הוועדה, כי ניתן  לראות את דירתה של הידועה בציבור שנרכשה לאחר שהיו ידועים בציבור כדירתה בלבד בגין מלוא זכויותיה בדירה, ולגבי דירתו של העורר לראות כ"דירה יחידה", אם כי הנטל להראות ולהוכיח, שהדירה הנרכשת לאחר הנישואין אכן שייכת לבן הזוג שעל שמו היא רשומה, מוטל במלואו על כתפי בני הזוג. עניין נטל ההוכחה, קבעה הוועדה כי אכן עלה בידי העורר להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת בינו לבין הידועה בציבור הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם ולסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן הוא אכן זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה. דהיינו, החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה רואים בני זוג כ"מוכר אחד" לצורך פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה- היא חזקה הניתנת לסתירה. קישור לפסק הדין.

הפרדה רכושית בין בני זוג – פסק הדין קרן רוזנבוים ו"ע 16836-03-17 מיום 30.1.19

השופט גורמן נדרש בהרחבה להלכה של בית-המשפט העליון בעניין שלמי וקבע, כי במקרה של העוררת, התקיימו שני התנאים שנקבעו בהלכת שלמי לסתירת חזקת התא המשפחתי:  האחד, קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג במסגרתו נקבעה חלוקת הזכויות בדירות המגורים שברשות בני הזוג. השני, הוכח כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שמתקיימת הפרדה רכושית בין בני-הזוג בכל הנוגע לדירות מושא ההסכם. בחינת הראיות וטענות הצדדים הביאו למסקנה חד משמעית כי ההפרדה הרכושית בין בני הזוג אמתית וכי הפרדה זו המעוגנת בהסכם ממון שנחתם קודם לנישואין ושנים רבות לפני אירוע המס הנבחן, משקפת במישור הקנייני שמירה על הפרדת רכוש בין בני הזוג. נטען כי שימוש בדירת מגורים השייכת לאחד מבני הזוג על-ידי שני בני הזוג, עלול ללמד על היעדר הפרדה רכושית, אך אין הדבר בהכרח כך, ולשיטתו אין לקבוע כי שימוש משותף כזה, כשלעצמו, יש בו כדי להפריך את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון. קישור לפסק הדין.

פסק-הדין של העליון בערעור שהגישו מנהלי מיסוי מקרקעין על פסק הדין של ועדת-ערר בעניין בלנק ובעניין רוזנבוים
ע"א 4298/18, ע"א 1886/19

במסגרת הערעור הנוכחי, הסכימו המערערים (מנהלי מיסוי מקרקעין ת"א ומרכז), כי ההלכה שנקבעה בעניין שלמי ושעליה התבססו ועדות הערר, מכירה בנפקותו של הסכם ממון בין בני זוג לעניין שיעורי מס השבח ומס הרכישה. לטענתם, יש לשנות את ההלכה, ולמעשה לחזור להלכה שקדמה להלכת שלמי (ההלכה בעניין עברי).

המערערים סבורים, כי לשון החוק ותכליותיו מתיישבות טוב יותר עם הלכת עברי, ועם הכרעה לפיה אין נפקות לכך שבני זוג ערכו הסכם ממון, והסכם כזה אינו מוציא אותם מגדר "רוכש אחד" או "מוכר אחד" בעת ביצוע עסקה בדירת מגורים.

השופט גרוסקופף ציין, כי הוא אינו רואה הצדקה לסטות מההלכות שנקבעו על-ידי בית המשפט בעניין פלם ובעניין שלמי, ומההכרה שניתנה בהם לשני חריגים נוספים שיצרה הפסיקה לכלל היחידה המשפחתית, חריג המטען ההיסטורי מכוחו אין מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני-הזוג לפני הנישואין על מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן-הזוג האחר וחריג ההפרדה הרכושית לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה ניתנת לסתירה, אשר אין להחילה כאשר בני-הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו נשמרת הלכה למעשה, דהיינו שאינה מלאכותית, אינה פיקטיבית והיא לא נזנחה במהלך החיים המשותפים.

קבע השופט גרוסקופף, כי ועדות הערר שדנו בשני התיקים עשו מלאכתן נאמנה, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, והחריגים שהוכרו בה, ואין כל הצדקה להתערב בקביעותיהן. הוחלט בהתאם לחוות דעתו של השופט גרוסקופף, אליה הצטרף השופט אלרון, לדחות את הערעורים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין. קישור לפסק הדין.

ועדת ערר 21336-03-22 סימוביץ', 2023

בני זוג נישאו וחתמו ביניהם הסכם ממון שקובע הפרדה לגבי דירה מסוימת של האישה. למרות זאת, התגלה שבעת רכישת הדירה הזו (לאחר הנישואין) בני הזוג נטלו משכנתא משותפת למימון הרכישה. בית המשפט ראה בכך ראיה שבן הזוג למעשה רכש זכויות כלכליות בדירה (כי הוא שותף בחוב שמימן אותה), ולכן קבע שאין לתת לאישה פטור של דירת יחיד – הדירה נחשבת חלק מהתא המשפחתי בגלל ההתנהגות בפועל. נוסף על כך, באותו מקרה ההסכם עצמו לא הפריד במפורש את כל הנכסים (אלא רק נכס ספציפי), מה שהעלה ספק אם תנאי החריג בכלל התקיימו באופן מלא. בפועל הערר נדחה והאישה לא קיבלה הפטור, משום שהוכח שההפרדה הרכושית לא הייתה מלאה ולא נשמרה בעקביות. מקרה זה ממחיש שדי בסטייה מהפרדה בפועל (למשל עירוב כספים, הלוואה משותפת, מימון צולב בין בני הזוג) כדי לשמוט את הקרקע תחת טענת ההפרדה לצורכי מס.

הבהרה: הפרדה רכושית בין בני זוג – היבטי מס הכנסה (*בניגוד* למיסוי מקרקעין)

היבטי מס הכנסה לעניין חזקת התא המשפחתי

הסכם הפרדה רכושית מיסוי מקרקעין מול מס הכנסה – האם יש סתירה?

לאור האמור לעיל, עולה השאלה המרכזית: בני זוג שיש ביניהם הסכם ממון הקובע הפרדת רכוש מלאה, אבל מבחינת מס הכנסה החוק מחייב או מניח דיווח מאוחד (למעט החריגים), האם יש בכך סתירה להסכם?

התשובה היא שאין סתירה משפטית מהותית בין הדברים, משום שההסכם עוסק ביחסים הקנייניים בין בני הזוג, בעוד שדיווח המס נקבע על פי הדין הפיסקלי הציבורי. נסביר: הסכם ההפרדה הרכושית נועד לקבוע שלכל אחד מבני הזוג יש רכוש וכספים נפרדים, וכי במקרה של פרידה או בכלל בחיי הנישואין- אחד אינו זכאי לנכסי השני. אולם הסכם זה אינו יכול לשנות את אופן חיוב המס הקבוע בחוק. בני זוג אינם יכולים "להסכים ביניהם" שפקיד השומה ימוסה אותם אחרת מהקבוע בחוק. לכן, גם זוג עם הסכם ממון מלא עדיין נדרש לציית להוראות פקודת מס הכנסה. שלעת עתה רואה בהם יחידה אחת, זולת אם נכנסים לגדר אותם חריגים מוגבלים שפורטו. אם בני הזוג מעוניינים או נאלצים לדווח באופן מאוחד (כי ההכנסות שלהם לא עומדות בתנאי החישוב הנפרד), אין בזה הפרת ההסכם הפרטי שלהם. הדיווח המאוחד לא משנה את הבעלות בנכס ולא מעביר כסף מצד אחד לשני. הוא רק אופן טכני של חישוב מס בהתאם לחוק. למעשה, בישראל רוב הזוגות הנשואים, גם כאלה שיש להם הפרדה רכושית בהסכמה פרטית, מגישים דוח מס משותף או מתמסים כיחידה אחת, משום שכך מכתיב החוק. אין בכך כשלעצמו כדי לבטל או לערער את תוקף הסכם הממון ביניהם, כל עוד בפועל הם מכבדים את ההפרדה בהיבט הקנייני.

חשוב גם לציין שהחוק מאפשר, כאמור, לנצל את ההסכם כדי לקבל חישוב נפרד במקרים שהפקודה מכירה בהם (נכס מלפני הנישואין או בירושה). כלומר, במידת האפשר, בני הזוג יכולים במסגרת הדיווח למס הכנסה לדרוש את זכותם לחישוב נפרד על אותן הכנסות ספציפיות. זו לא "טובה" מרשות המסים, אלא זכות הקיימת בחוק. למשל, אם לשניכם דירות מלפני הנישואין, הקפידו לעדכן את פקיד השומה (ייתכן שתידרשו למלא הצהרה על בחירת בן זוג רשום ודרישת החישוב הנפרד לגבי הנכסים הללו). במקרה כזה, הדיווח שלכם פורמלית עשוי להיות בדוח משותף. אך החישוב בפועל יפריד את אותן הכנסות, כך שכל אחד ישלם את המס לפי מדרגות המס המשויכות אליו. אין בכך שום סתירה להסכם, אלא להיפך  זה תואם את העיקרון שכל צד נושא בתוצאות המס על רכושו.

סוגיית הפטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים

במקרה שלכל אחד מכם דירה המושכרת למגורים. חשוב להבחין בין חישוב המס הרגיל על ההכנסה מדמי השכירות (שנעשה לפי פקודת מס הכנסה, כמוסבר לעיל) לבין פטור או הטבת מס מיוחדת על הכנסה זו לפי חוק אחר. בישראל קיים חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן–1990, המאפשר במקרים מסוימים פטור מלא או חלקי ממס הכנסה על דמי שכירות למגורים, עד תקרה חודשית מסוימת. התקרה נכון להיום עומדת על 5,654 ש"ח לחודש (מעודכן ל-2025, מתעדכן מדי שנה). כאשר משכיר דירה זכאי לפטור, הוא לא משלם מס על דמי השכירות עד התקרה (או משלם מס מופחת במדרגה חלופית אם עבר את התקרה במעט).

אולם, גם במסגרת חוק הפטור על דמי שכירות יש התייחסות ל"תא משפחתי": הסעיף בחוק הפטור קובע שיש לצרף להכנסת המשכיר גם את הכנסות השכירות של בן זוגו החי עמו (ושל ילדיו עד גיל 18) לצורך חישוב תקרת הפטור. משמעות סעיף זה היא שאם, למשל, שני בני זוג גרים יחד ולכל אחד דמי שכירות מדירה, הם לא יכולים כל אחד בנפרד ליהנות מתקרת פטור מלאה, אלא ההכנסות מחושבות יחד לעניין חישוב זכאותם לפטור. מצב כזה עלול לצמצם או לבטל את הפטור. לדוגמה, אם לכל אחד מבני הזוג 4,000 ש"ח בחודש דמי שכירות (שבפני עצמו סכום מתחת לתקרה לפטור), הרי שלפי לשון החוק, רואים אותם כאילו יש למשכיר הכנסה של 8,000 ש"ח – סכום העולה על תקרה הפטור.

האם הסכם הפרדה רכושית יכול לשנות מצב זה? *דעה אישית*

בסיס החוק הכתוב מתעלם מהסכמי ממון, וקובע צרוף אוטומטי של הכנסות בני זוג החיים יחד. עם זאת, יש טיעון פרשני מעניין: ניתן לטעון שבראייה תכליתית, כאשר מדובר בנכסים שהיו שייכים לכל אחד מבני הזוג עוד לפני הנישואין (או שאינם חלק מרכוש משותף), אין הצדקה לצרף את ההכנסות לצורך הפטור, שהרי הנכסים "לא צמחו מהמאמץ המשותף". בפועל, רשויות המס נוטות לפרש את החוק כפשוטו ולצרף את הכנסות של בני הזוג תחת יחידה אחת, כי החוק לא החריג במפורש נכסים שנרכשו טרם הנישואין או דירות שהתקבלו בירושה. לכן, בני זוג שרוצים לנצל מקסימום פטור וכל אחד משכיר דירה בבעלותו מלפני הנישואין (או דירות שתהקבלו בירושה) עומדים בפני דילמה. ייתכן שניתן לטעון את הטיעון התכליתי (רצוי בליווי חוות דעת מומחה) שאצל כל אחד הפטור נשמר במלואו, אך עליהם להיות מוכנים לכך שרשות המסים עלולה לחלוק על כך. במקרים מסוימים, כדי להיות בטוחים, בני זוג במצב כזה בוחרים לדווח ולשלם מס מופחת לפי מסלול המסלול החלופי (10% מסלול מס מופחת על השכרת דירה) כדי להימנע ממחלוקת, אך זה כבר תלוי בסכומי ההכנסה ובחישוב כדאיות. בשורה התחתונה, נכון לעכשיו, על פי החוק הקיים הפטור ממס שכירות למגורים מחושב במאוחד לבני זוג הגרים יחד. הסכם הפרדה רכושית לא משנה אוטומטית את החישוב הזה, אף שזה נראה לא הוגן במקרים של נכסים נפרדים. המצב עשוי להשתנות בעתיד בפסיקה או בחקיקה, אך יש להיות מודעים למגבלה הנוכחית.

הפרדה רכושית בין בני זוג – סוף מעשה במחשבה תחילה

הסוגיה של הפרדה רכושית בין בני זוג בישראל הינה מורכבת ובעלת השלכות מיסויות דרמטיות, המתבטאות באופן שונה בדיני מס הכנסה ובדיני מיסוי מקרקעין. בעוד שבמיסוי מקרקעין, פסיקת בית המשפט העליון (בהלכות פלם ושלמי) קבעה שניתן לסתור את חזקת "התא המשפחתי" – הרואה בבני זוג כיחידה מיסויית אחת לצורכי מס רכישה ומס שבח – באמצעות הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בפועל, הרי שלצורך פקודת מס הכנסה, המצב שונה. כאן, ככלל, בני זוג נשואים נחשבים כיחידה מיסויית אחת והכנסותיהם מצורפות, למעט חריגים מוגדרים המאפשרים חישוב נפרד עבור הכנסה מעסק, משלח יד או עבודה. חשוב להדגיש כי הכנסות פסיביות, כגון הכנסות משכר דירה, אינן נכללות באופן מפורש בין חריגים אלו, ועל כן, ייתכן שימשיך לחול לגביהן חישוב מס מאוחד על בני זוג נשואים. ניגוד זה בגישת הרשויות מציב אתגרים תכנוניים ייחודיים. לכן, כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה אחת או יותר והשני רוצה לרכוש דירה ראשונה על שמו (או למכור דירה יחידה) [בהקשר למיסוי מקרקעין], או כאשר קיימות הכנסות פסיביות, קיים סיכון ששלטונות המס יראו בדירתו או בהכנסותיו כנוספות וכי המס שיוטל יהיה גבוה יותר. באמצעות תכנון נכון מראש, הכולל עריכת הסכם ממון המותאם ספציפית לצרכים המיסויים, ניתן יהיה להימנע מתאונות מס אלו ולמקסם את היתרונות המיסויים [במיסוי מקרקעין], תוך הבנה מעמיקה של המגבלות הקיימות בכל ענף מס וניצול החריגים היכן שקיימים [במס הכנסה] והדרכה לגבי ההתנהלות הכלכלית היומיומית בין בני הזוג.

אודות משרדנו

היבטי המיסוי והמשפט הכרוכים בהפרדה רכושית בין בני זוג מחייבים ליווי מקצועי, מקיף ורגיש, המבוסס על הבנה עמוקה של הדין ועל ניסיון מעשי מוכח. משרדנו מתמחה בטיפול בסוגיות מורכבות מסוג זה, ומשלב מומחיות משפטית עם תכנון מס מתקדם – לרבות מיסוי מקרקעין – כחלק אינטגרלי מהסכם הממון.

אנו פועלים מתוך מחויבות למצוינות, שקיפות וזמינות אישית מלאה לאורך כל שלבי ההליך. צוות המשרד מלווה את לקוחותינו באופן אישי ודיסקרטי, תוך הקפדה על דיוק משפטי וראייה אסטרטגית רחבה. לצורך כך, אנו מעמידים לרשות לקוחותינו מגוון כלים משפטיים מתקדמים, המאפשרים גיבוש פתרונות אפקטיביים וחסכוניים במס, בהתאמה מדויקת למבנה ההסכם ולתמונה המשפחתית הכוללת.

מעבר להיבטים המשפטיים והמיסויים, אנו מודעים לרגישות הכרוכה בתהליכים מסוג זה. אנו רואים חשיבות עליונה בקיום דיאלוג מקצועי ואחראי, אשר שומר על שיקול דעת, איזון והתחשבות הדדית – מתוך מטרה ברורה להבטיח ודאות מיסויית ומשפטית מבלי לפגוע ביציבות הזוגית.