הפרדת רכוש בין בני זוג – היבטי מיסוי מקרקעין

הפרדת רכוש בין בני זוג – היבטי מיסוי מקרקעין

היבטי מיסוי מקרקעין בהפרדה רכושית בין בני זוג – פתח דברים

הפרדה רכושית של דירת מגורים בין בני זוג – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

הפרדה רכושית משמעותה, כי נכסים מסוימים עליהם יסכימו בני הזוג, יהוו בבחינת רכוש נפרד ובלעדי של אחד מבני הזוג ומטרתה לייצר הגנה לאותם הנכסים, במהלך תקופת הקשר, ובעיקר במצב של משבר ופרידה, או פקיעת הקשר כתוצאה מפטירה של מי מהצדדים. הסכם ממון מספק ודאות משפטית ובהחלט יכול למנוע בעיות ומחלוקות לגבי הנכסים של כל צד.

הן סעיף 49 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (הדן במכירת דירת מגורים) והן סעיף 9 (הדן ברכישת דירת מגורים) לחוק קובעים חזקה לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר (או רוכש) אחד. 

בית המשפט העליון נדרש לדון בסוגיות הפרדת רכוש בין בני זוג במקרים בהם למבצע הרכישה או המכירה של דירת המגורים, יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טענו לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם. מחד, עמדה רצונם של בני הזוג להכיר בהפרדה רכושית כדי שיוכלו ליהנות מהטבות מס המוקנות לבעלי "דירת מגורים יחידה" ומאידך דרישת מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בבני הזוג כ"תא משפחתי אחד", שמכוחה לשלול את הזכאות להטבות מס עבור אחד מבני הזוג.

בפסיקה נקבע כי הכלל "תא משפחתי אחד", לא יחול כאשר יש הסכם יחסי ממון והפרדה רכושית בין בני הזוג. במקרה כזה, יראו כל אחד מבני הזוג כנפרד לצורך הזכאות להקלות המס באופן עצמאי, ללא תלות בדירות אשר בבעלות בן הזוג השני. ההקלה של הכרה בהפרדה רכושית, תחול גם כאשר הסכם יחסי הממון נערך ונחתם לאחר שנים מאז שבני הזוג הפכו להיות תא משפחתי אחד, ובלבד שיעמדו במבחנים להוכחת ההפרדה הרכושית. להלן השתלשלות כרונולוגית של פסיקות בתי המשפט בנושא. 

פסק דין אן מרי עברי ע"א 3489-99 מיום 13.7.03

נקבע כי חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון, דהיינו, כאשר נמכרת דירה בתוך התא המשפחתי ע"י אחד מבני הזוג, אף אם לבן הזוג השני אין כל זכויות בה עקב הסכם ממון, הרי שמכירה זו נחשבת כמכירה גם ע"י בן הזג השני. ההלכה משקפת את גישת התא המשפחתי, שלפיה גם בני זוג שהפרידו את רכושם באמצעות חוזה משפטי, ייחשבו ל"יחידה אחת" לצורכי מס שבח ומס רכישה, אך זאת רק ביחס לעסקות שנעשו לאחר יצירת התא המשפחתי. עסקות שנעשו לפני יצירת התא המשפחתי נזקפו רק לחובת בן הזוג שביצע אותן. קישור לפסק הדין.

פסק דין שחר פלם ע"א 3185-03 מיום 19.8.04

בית המשפט קבע כי יש לראות בני זוג כ"רוכש אחד" על פי טעמים כלכליים ומהותיים בלבד. בדעת רוב נקבע כי דירת מגורים שהייתה בבעלות אחד מבני הזוג, ערב הנישואין, ולבן הזוג השני אין בה כל זכויות בין היתר מן הטעם שקיים הסכם ממון כאמור בין בני הזוג, לא תמנע מבן הזוג השני לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה בגין חלקו בדירה משותפת שתירכש לאחר הנישואין. קישור לפסק הדין.

בתאריך 12/4/2011 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011 אשר הרחיבה את הלכת פלם לגבי נכסים חיצוניים המוגדרים הן כדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי והן דירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי, גם כאשר לא קיים הסכם ממון וזאת למעט מקרים מיוחדים המפורטים בהוראה. קישור להוראת הביצוע

פסק דין יגאל שלמי ע"א 3178-12 מיום 17.11.14 (פסק הדין מהפכני של בית המשפט העליון)

נקבעה הלכה חדשה שמשקפת את הגישה הקניינית: בני זוג שאחזו בנכסי מקרקעין בעת יצירת הקשר הזוגי והפרידו את רכושם, ימוסו איש איש לפי זכויות הקניין שאיתן נכנסו לקשר הזוגי. יחד עם זאת, נקבע, כי יש להוכיח את ההפרדה הרכושית, כאשר חברי ההרכב הביעו גישות שונות ביחס לשאלה מה על הנישום להוכיח וכיצד עליו לעשות זאת. לפי דעתה של השופטת ברק ארז: "במישור היישומי, חשוב להבהיר כי כדי ש"מוכר ובן זוגו" לא ייחשבו כמוכר אחד יהיה עליהם להוכיח קיומה של הפרדה רכושית מלאה ביניהם. הוכחת קיומה של הפרדה רכושית כזו תהיה מבוססת, במקרה הרגיל, על קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג. עם זאת, כפי שציין השופט דנציגר, קיומו של הסכם ממון לא יהיה בהכרח חזות הכול. יש מקום לבחון נסיבות נוספות הקשורות לניהול היחסים הכלכליים בין בני הזוג. כך למשל, ייתכן כי ניהול חשבון בנק משותף (שלא נועד רק לצורכי תשלום ההוצאות על הדירה שבה מתגורר הזוג), או אף מגורים בדירתו של אחד מבני הזוג ב"חינם" יכולים ללמד על כך שההפרדה הכלכלית בין בני הזוג אינה מלאה.  בית המשפט קבע כי על בני הזוג לעמוד ב-2 מבחני מצטברים וזאת כדי שמכירת דירה בפטור ע"י מי מבני הזוג שהדירה שייכת לו גם בתוך הנישואים, לא תפגע בפטור המגיע לבן הזוג האחר. 

עליהם להציג הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור) שבו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מהם לתא המשפחתי.
בשלב השני על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי ההפרדה הרכושית לא נותרה"על הנייר" אלא התקיימה בפועל.

עמידת בני הזוג בשני מבחנים אלו תאפשר את סתירת חזקת התא המשפחתי בסעיף 49(ב) לחוק. קישור לפסק הדין.

פסק דין רפפורט ו"ע 54905-05-13 מיום 14.5.15

בני הזוג רפפורט, נישאו (שניהם) בשנית, כאשר בטרם נישאו זה לזו, חתמו בני זוג רפפורט על הסכם ממון בגדרו נקבעה על ידם הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מבני הזוג. בבעלותה של גב' רפפורט היו שתי דירות מלפני נישואיה, כאשר מר רפפורט, מכר דירה בטרם נישואיו ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם. בני הזוג גרים באחת מדירות בת הזוג. מנהל מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה וקבע שני חישובי מס לצורך חישוב מס הרכישה הכולל: בחישוב האחד קבע כי מר רפפורט פטור מתשלום מס רכישה עבור המחצית האחת ממחיר רכישת דירתו, שכן מדובר "בדירה יחידה", ובחישוב השני נקבע, כי בגין רכישת המחצית האחרת של הדירה – ימוסה מר רפפורט במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל"רוכש דירה שניה", שכן רעייתו נכנסה לנישואין עמו כשבבעלותה שתי דירות אחרות. בית המשפט קבע כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות: הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מצביעה על קיומם של כל מבחני העזר הבאים: בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת, בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג, דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם- מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה, דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.

בית המשפט קיבל את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".

"לאור כל האמור לעיל, הנני קובע בזאת כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף  9 בחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו, באופן שדירתו של העורר נושא הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך, אני קובע כי שגה המשיב בכך שהעניק לעורר הקלה בתשלום מס רכישה בשיעור המתייחס לרכישת דירה יחידה רק לגבי רכישת מחצית מדירת העורר, ונמנע מלשום את העורר בהתחשב בכך שדירת העורר בשלמותה מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה". 

דין הערר להתקבל. שומת מס הרכישה אשר הוצאה לעורר על ידי המשיב – מבוטלת בזאת; המשיב מחויב בזאת להמציא לעורר שומת מס רכישה מתוקנת המתייחסת לרכישת דירת העורר בשלמותה, כאשר החיוב במס רכישה יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".  קישור לפסק הדין.

פסק דין רועי בלנק ו"ע 18027-10-16 מיום 16.4.18

עניינו של הערעור הייתה בשאלה: האם העורר הוכיח הפרדה רכושית של ידועים בציבור באופן שיצדיק מתן פטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בבעלות הידועה בציבור (בת זוגו) של העורר, דירות נוספות. 

הוועדה נדרשה להלכת שלמי וקבעה, כי עצם החתימה על הסכם הממון בין העורר לבין הידועה בציבור בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור אינו פוגם בהפרדה הרכושית אותה ביקשו בני הזוג להסדיר במידה ועומדים ומבצעים הפרדה רכושית בפועל. עוד קבעה הוועדה, כי דבריו של השופט דנציגר בעניין שלמי מלמדים, כי ניתן להחיל את אותה הלכה גם על דירות שנרכשו לאחר הנישואין ובתנאי שבני הזוג ערכו הסכם יחסי ממון השומר על הפרדה רכושית בגין דירות אלו ובתנאי שהסכם זה מיושם הלכה למעשה.

בהתאם, קבעה הוועדה, כי ניתן  לראות את דירתה של הידועה בציבור שנרכשה לאחר שהיו ידועים בציבור כדירתה בלבד בגין מלוא זכויותיה בדירה, ולגבי דירתו של העורר לראות כ"דירה יחידה", אם כי הנטל להראות ולהוכיח, שהדירה הנרכשת לאחר הנישואין אכן שייכת לבן הזוג שעל שמו היא רשומה, מוטל במלואו על כתפי בני הזוג. עניין נטל ההוכחה, קבעה הוועדה כי אכן עלה בידי העורר להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת בינו לבין הידועה בציבור הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם ולסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן הוא אכן זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה. דהיינו, החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה רואים בני זוג כ"מוכר אחד" לצורך פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה- היא חזקה הניתנת לסתירה. קישור לפסק הדין.

פסק הדין קרן רוזנבוים ו"ע 16836-03-17 מיום 30.1.19

השופט גורמן נדרש בהרחבה להלכה של בית-המשפט העליון בעניין שלמי וקבע, כי במקרה של העוררת, התקיימו שני התנאים שנקבעו בהלכת שלמי לסתירת חזקת התא המשפחתי:  האחד, קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג במסגרתו נקבעה חלוקת הזכויות בדירות המגורים שברשות בני הזוג. השני, הוכח כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שמתקיימת הפרדה רכושית בין בני-הזוג בכל הנוגע לדירות מושא ההסכם. בחינת הראיות וטענות הצדדים הביאו למסקנה חד משמעית כי ההפרדה הרכושית בין בני הזוג אמתית וכי הפרדה זו המעוגנת בהסכם ממון שנחתם קודם לנישואין ושנים רבות לפני אירוע המס הנבחן, משקפת במישור הקנייני שמירה על הפרדת רכוש בין בני הזוג. נטען כי שימוש בדירת מגורים השייכת לאחד מבני הזוג על-ידי שני בני הזוג, עלול ללמד על היעדר הפרדה רכושית, אך אין הדבר בהכרח כך, ולשיטתו אין לקבוע כי שימוש משותף כזה, כשלעצמו, יש בו כדי להפריך את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון. קישור לפסק הדין.

פסק-הדין של העליון בערעור שהגישו מנהלי מיסוי מקרקעין על פסק הדין של ועדת-ערר בעניין בלנק ובעניין רוזנבוים
ע"א 4298/18, ע"א 1886/19

במסגרת הערעור הנוכחי, הסכימו המערערים (מנהלי מיסוי מקרקעין ת"א ומרכז), כי ההלכה שנקבעה בעניין שלמי ושעליה התבססו ועדות הערר, מכירה בנפקותו של הסכם ממון בין בני זוג לעניין שיעורי מס השבח ומס הרכישה. לטענתם, יש לשנות את ההלכה, ולמעשה לחזור להלכה שקדמה להלכת שלמי (ההלכה בעניין עברי). 

המערערים סבורים, כי לשון החוק ותכליותיו מתיישבות טוב יותר עם הלכת עברי, ועם הכרעה לפיה אין נפקות לכך שבני זוג ערכו הסכם ממון, והסכם כזה אינו מוציא אותם מגדר "רוכש אחד" או "מוכר אחד" בעת ביצוע עסקה בדירת מגורים.

השופט גרוסקופף ציין, כי הוא אינו רואה הצדקה לסטות מההלכות שנקבעו על-ידי בית המשפט בעניין פלם ובעניין שלמי, ומההכרה שניתנה בהם לשני חריגים נוספים שיצרה הפסיקה לכלל היחידה המשפחתית, חריג המטען ההיסטורי מכוחו אין מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני-הזוג לפני הנישואין על מנת לשלול זכות לפטור או להקלה העומדת לבן-הזוג האחר וחריג ההפרדה הרכושית לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה ניתנת לסתירה, אשר אין להחילה כאשר בני-הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, והוכח כי הפרדה זו נשמרת הלכה למעשה, דהיינו שאינה מלאכותית, אינה פיקטיבית והיא לא נזנחה במהלך החיים המשותפים. 

קבע השופט גרוסקופף, כי ועדות הערר שדנו בשני התיקים עשו מלאכתן נאמנה, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, והחריגים שהוכרו בה, ואין כל הצדקה להתערב בקביעותיהן. הוחלט בהתאם לחוות דעתו של השופט גרוסקופף, אליה הצטרף השופט אלרון, לדחות את הערעורים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין. קישור לפסק הדין.

סוף מעשה במחשבה תחילה

כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה אחת או יותר ובן הזוג השני רוצה לרכוש דירה ראשונה על שמו על מנת לבנות את עתידו הכלכלי (או למכור את דירתו היחידה), קיים סיכוי ששלטונות המס יראו בדירתו כדירה נוספת וישיתו עליו מס גבוה יותר. באמצעות תכנון נכון מראש, שכולל עריכת הסכם ממון והדרכה לגבי ההתנהלות הכלכלית היומיומית בין בני הזוג, ניתן יהיה להימנע מתאונת מס זו.  לפרטים נוספים, ניתן ליצור קשר. 

 

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!