מיסוי השקעות נדל"ן בספרד (שכ"ד / רווח הון) – מיסוי ספרדי ומס הכנסה ישראלי

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד (שכ"ד / רווח הון) – מיסוי ספרדי ומס הכנסה ישראלי
מיסוי השקעות נדל"ן בספרד
מיסוי השקעות נדל"ן בספרד

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד (שכ"ד / רווח הון) – מיסוי ספרדי ומס הכנסה ישראלי

השקעות נדל"ן בספרד- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

תכנון מס והיערכות בנושא המס על השקעות נדל"ן בספרד מחייבים ידיעה של דיני המיסוי בישראל ובספרד. בטרם כוונה להשקיע בנדל"ן בספרד, חובה להתייעץ עם מומחה מס בינלאומי כדי לקבל מידע על השלכות ההשקעה על דרישות הדיווח ותשלום המס לשתי רשויות המס. המסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בספרד ייקבעו על פי דיני המיסוי בספרד ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות. שימת לב – חוקי המס בספרד ובישראל משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס המעודכנות בסמוך לזמן הרכישה. סקירת דיני המיסוי במדינות, המובאית במאמר להלן, על השקעות נדל"ן אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ מס ממומחה הבקיא במשמעויות המיסוי בישראל ובספרד ומטרתה להנגיש מידע בסיסי עבור משקיעים ישראלים. 

התמחות המשרד היא במיסוי בינלאומי ומיסו נדל"ן בחו"ל. למשרדינו ניסיון רב בליווי השקעות ומשקיעים מחוץ לישראל. משרדינו מספק למשקיעים, יזמים וחברות, שירותים הכוללים תכנון מס מיטבי ליחידים לפעילות נדל"נית מחוץ לישראל, התוויית מבנה השקעות בינלאומי לחברות, מידע מקצועי בתחום דיני המס הישראלי והתווית דרך התנהלות נכונה מול הרשויות בישראל, מידע מקצועי בקשר לדיני המיסוי החלים במדינה הזרה בה מתוכננת ההשקעה ואמנות המס. משרדינו נמצא בקשר מתמיד עם טובי מומחי המס במדינות רבות בעולם, אשר משלימים את תכנון המס בכל הנוגע למיסוי במדינות הזרות. המלצתינו היא להיערך לבחירת מבנה ההשקעה הנכון טרם ביצוע השקעה חדשה בספרד, והן בהערכת מבנה ההשקעה הקיים והשלכותיו.

מערכת המס בספרד

ספרד מטילה שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים על יחידים (PIT) תושבי ספרד לצורכי מס. ושיעורי מס הכנסה יחודיים על יחידים שאינם מוגדרים תושבי ספרד (NRIT), שמפיקים הכנסות בגבולות ספרד. תושבי מס בספרד כפופים בדרך כלל ל-PIT על הכנסותיהם ברחבי העולם על בסיס שיעורים פרוגרסיביים, ללא קשר למקום שבו הופקו או נצמחו ההכנסות, לעומת זאת תושבי חוץ כפופים ל-NRIT רק על הכנסות, שמקורן בספרד. ספרד מחולקת ל- 17 מחוזות אוטונומיים. לקהילות האוטונומיות בספרד יש את הסמכות לשנות את מדיניות המס שלהן במסגרת שנקבעה בחקיקה הלאומית. הם יכולים להכניס מסים חדשים, לשנות את שיעורי המס ולהציע תמריצי מס או פטורים בתחום השיפוט שלהם.

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד – מיסוי תושבי חוץ (NRIT) Non-residents income tax 

השקעות נדל"ן בספרד מושפעות בין היתר מהיבטי המסים הישירים שמוטלים בספרד ולכן יש חשיבות להכיר את כללי המיסוי במדינת היעד שישפיעו על חובת הדיווח לרשות המסים הזרה. תושבי חוץ כפופים ל- NRIT רק על הכנסותיהם ממקור ספרדי. שיעור מס החל על תושבי חוץ הנו אחיד – 24%. עבור תושבים במדינות החברות באיחוד האירופי או במדינות האזור הכלכלי האירופי (EEA) שעמן מתקיימת החלפת מידע –  שיעור מס עומד על  19%. שיעור המס החל על רווחי הון שנצמחים ממכירת נדל"ן בספרד: 19%. 

השקעות נדל"ן בספרד – מסים עקיפים

השקעות נדל"ן בספרד מושפעות גם מהשלכות המסים העקיפים בספרד ולכן ישנה חשיבות עליונה להכיר את דיני המיסוי בספרד וחובת הדיווח לרשות המסים הזרה. המלצתינו היא להיערך לבחירת מבנה ההשקעה הנכון טרם ביצוע השקעות נדל"ן חדשות בספרד, והן בהערכת מבנה ההשקעה הקיים והשלכותיו.

מס רכוש (ארנונה)

מס מקומי המוטל על בעלי נכסים הממוקמים בספרד. החבות במס היא שיעור משווי הנכס בהתאם לסוג הנכס (כלומר כפרי או עירוני) והעירייה אליה הנכס משויך. השיעורים נעים בין 0.3-1.1. 

 מס עושר – Wealth Tax 

מס עושר מוטל ע"י המחוזות על נכסים נטו שממוקמים בספרד (בניכוי חיובים ושעבודים המפחיתים מערכם) ובבעלות תושבי מס ספרד ותושבי חוץ. המס מוטל על הנכסים נטו בבעלות הנישום נכון ליום 31 בדצמבר. חבות המס מחושבת על בסיס שיעורים פרוגרסיביים שנעים בין 0.2% ועד 3.5% על נכסים ששווים עולה על כ- 10.7 מ' אירו, כאשר שווי הנכס נקבע לפי הגבוה מבין: מחיר הרכישה, השווי הקדסטרלי (שווי שקבע המינהל הספרדי לנכס) ושווי השוק במועד הרכישה. ספרד מחולקת ל- 17 מחוזות אוטונומיים. למחוזות האוטונומיים בספרד יש את הסמכות לשנות את מדיניות המס שלהם במסגרת החקיקה הלאומית. הם יכולים לחוקק מסים חדשים, לשנות את שיעורי המס ולהציע תמריצי מס או פטורים בתחום השיפוט שלהם. מס זה הוא מס מחוזי, כך שיישומו ותקנותיו, לרבות שיעורי המס, רף הפטור וכדומה נקבעים על ידי המחוז בו נמצא הנכס. במחוז מדריד למשל ישנו פטור מלא ממס זה, עד לנכסים בשווי כולל של 3 מיליון אירו. בקטלוניה, שיעור מס העושר הגבוה ביותר הוא 2.75% בלבד. הקלות אפשריות במס עושר: 

  • כל הקהילות האוטונומיות של ספרד יכולות לקבוע סכום מינימום פטור ממס.
  • אם קהילה אוטונומית לא תקבע סכום מינימום לפטור ממס, יחול פטור בגובה 700,000 יורו עבור תושבי חוץ בספרד, כפי שקבוע בחוק הספרדי.
  • דירות מגורים פטורות ממס עד 300,000 אירו.

מע"מ (VAT) על השקעות נדל"ן בספרד

מע"מ ספרדי ישולם על אספקת סחורות ושירותים המבוצעים בשטח ספרד. ישנם שלושה שיעורי מע"מ עבור סוגים שונים של סחורות ושירותים, שהם כדלקמן:

  • שיעור רגיל של 21%, החל על אספקה ​​סדירה של סחורות ושירותים.
  • שיעור מופחת של 10%, החל על מזון, צריכת תרבות ודירות.
  • שיעור מופחת במיוחד של 4%, החל מוצרים בסיסיים כגון לחם, חלב, ספרים, תרופות. 

מס בולים (Stamp duty) על השקעות נדל"ן בספרד

מס בולים מוטל ברובו על מסמכים נוטריונים ורישומים המתעדים עסקאות בעלות ערך כלכלי. שיעור המס הבולים הוא בין 0.75% ל-1.5% מערך הנכס בהתאם למחוז בספרד. אגרות נוטריון ורישום מקרקעין, נעות לרוב בין 0.1% ל-2% מערך הנכס. הוצאות משפט, בשיעור 1-2% ממחיר הנכס. 

מס העברות (Transfer tax) על נדל"ן בספרד

מס העברה, בדרך כלל עומד על שיעור 6% עד 11%, בהתאם למחוז, מוטל בדרך כלל על העברת דירות יד שנייה. לרבות העברות מקרקעין הפטורות ממע"מ. העברות שניות ומעלה של מבנים פטורות ממע"מ, כתוצאה מכך, הם כפופים, באופן עקרוני, למס העברה. חוזי שכירות למגורים פטורים ממע"מ ולכן חייבים במס העברה.

היטל בעלי הון Solidarity tax on large fortunes

היטל המושת לשנתיים בלבד בשלב זה (2023 – 2024), לאור הגירעונות התקציביים בהם מצויה ספרד, אך ייתכן שתקופה זו תוארך. בניגוד למס העושר המוזכר לעיל, הוא מוטל על ידי המדינה ולא על ידי המחוז. מס זה מוטל על יחידים, תושבי ספרד ותושבי חוץ בעלי נכסים בספרד, בשיעורים מדורגים: 0% עד לשווי נכסים של 3 מ' אירו, 1.7% בין 3 מ' אירו לכ- 5.3 מ' אירו, 2.1% בין כ- 5.3 מ' אירו לכ- 10.7 מ' אירו ו- 3.5% מעל לכ- 10.7 מ' אירו. 

מס ירושה ומתנות מוטל גם על השקעות נדל"ן בספרד

כדאיות השקעות נדל"ן בספרד מושפעת גם ממס ירושה שמוטל גם על תושבי חוץ. מס מתנות וירושה ספרדי מוטל על נכסים וזכויות שנתקבלו בידי תושבי מס ספרד בדרך של ירושה, תרומה או העברות משפטיות אחרות ללא תשלום. מס מתנות וירושה ספרדי מוטל גם על נכסים וזכויות שהתקבלו בידי תושבי חוץ ספרדים בדרכים המצוינות לעיל, אשר ממוקמים בספרד. המס מוטל על שווי הרכישה הנקי של הנכסים. חבות המס תהיה תלויה ביחסים בין הנישום לתורם/נפטר. לקהילות האוטונומיות של ספרד יש סמכויות נרחבות המאפשרות להן לחוקק חוקים משלהן המסדירים היבטים שונים של מס זה, וקהילות אוטונומיות רבות קבעו הקלות מס משמעותיות. שיעורי המס הכלליים נעים בין 7.65%-34% (אם כי ניתן לשינויים על ידי הקהילות האוטונומיות).

פתיחת חשבון בנק לצורך השקעות בספרד

על פי תקנות בקרת החליפין שנקבעו בספרד, תושב חוץ יכול לפתוח חשבון בנק באירו או בכל מטבע אחר בספרד. כדי לפתוח את החשבון, על תושב החוץ לספק לפחות דרכון, ואם אפשר, מסמך שהונפק על ידי משרד הפנים הספרדי המאשר מעמד של תושב חוץ ספרדי. ניתן לבקש גם מספר זהות של זרים (NIE).

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בספרד ומכירתה

אי אפשר שלא לסיים בפסקה אחת בנושא חובות הדיווח לרשות המסים בישראל. כאשר תושב ישראל מחזיק בנכס חוץ ששוויו מעל 2,086,000 ש"ח. (נכון לשנת המס 2023), קיימת חובה להגיש דוח מס (מידע נוסף בקישור) לפקיד השומה וזאת מכוח תקנות מס הכנסה.  כמו כן, תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות משכר דירה שנצמחו לו מחוץ לישראל. קיים מנגנון מיסוי רגיל מכוח סעיף 121 לפקודה, לפי שיעור מס שולי וכן- מסלול מיסוי נוסף מופיע בסעיף 122א לפקודה לפיו ניתן לבחור להתמסות על ההכנסה החייבת בשיעור 15% על כל ההכנסה בניכוי הוצאות פחת, ללא אפשרות לזיכוי על המס ששולם בחו"ל. כל עוד לא נמכרה הדירה, ניתן לדווח בשנת המס על הכנסות משכר דירה ולשלם מס בשיעור 15% ללא צורך בהגשת דוח מס (סוג תיק 95). על מנת לפשט את הליכי הדיווח ותשלום המס, הותקנו תקנות מס הכנסה (מקדמות בשל הכנסת חוץ), התשס"ד-2004 המאפשרות דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, כאשר עמידה בדרישות הדיווח המקוצר עשויה לפטור מחובת הגשת דו"ח שנתי. (להרחבה בנושא לחצו כאן). כמו כן, כאשר נצמחו בשנת המס הכנסות משכר דירה בחו"ל בסכום הגבוה מ- 375,000 ₪ בשנה, קיימת חובת הגשת דו"ח מס. יחיד שבחר לדווח על הכנסותיו משכר דירה במסלול מס שולי, או מכר זכויות במקרקעין בחו"ל בשנת המס, חייב בהגשת דוח מס שנתי באותה שנת מס. במקרה של מכירת הדירה בחו"ל ברווח, נדרש גם דיווח לרשות המסים בישראל על העסקה תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר. 

השקעות נדל"ן בספרד – הוראות אמנת המס בין ישראל לספרד

קיימת אמנת מס בין ישראל לספרד, שמסדירה את חלוקת נטל המס בין המדינות. נוסח אמנת המס של ישראל עם ספרד מעניק זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לדווח על ההכנסה ולשלם את המס (אם קיים פער בשיעורי המס בין המדינות) על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם

העברת כספים לצורך השקעות נדל"ן בספרד

ביום 26 בספטמבר 2017 השיקה רשות המסים מסלול ירוק המאפשר ביצוע העברות של תשלומים לחו"ל, למטרות השקעות בחו"ל או מתן הלוואות בחו"ל, באמצעות טופס הצהרה של הלקוח ע"ג טופס 2513/2 אשר ימולא בסניף הבנק (או באופן מקוון במערכת הבנקאית). טופס 2513/2 הינו טופס הצהרה המוגש לבנק ואשר מהווה מעין "מסלול ירוק" המאפשר העברת כספים לתושב חוץ שהינו תושב מדינת אמנה (ספרד היא מדינה שישראל חתמה עמה הסכם אמנת מס) בגין סוגי התשלומים המפורטים בטופס כגון השקעה בנכס הוני, מתן הלוואה לתושב חוץ או החזר הלוואה ועוד.

אודות משרדינו

תכנון מס והיערכות בנושא המס על השקעות נדל"ן בספרד מחייבים ידיעה של דיני המיסוי בישראל ובספרד. בטרם כוונה להשקיע בנדל"ן בספרד, חובה להתייעץ עם מומחה מס בינלאומי כדי לקבל מידע על השלכות ההשקעה על דרישות הדיווח ותשלום המס לשתי רשויות המס. המסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בספרד ייקבעו על פי דיני המיסוי בספרד ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות. שימת לב – חוקי המס בספרד ובישראל משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס המעודכנות בסמוך לזמן הרכישה. סקירת דיני המיסוי במדינות, המובאית במאמר להלן, על השקעות נדל"ן אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ מס ממומחה הבקיא במשמעויות המיסוי בישראל ובספרד ומטרתה להנגיש מידע בסיסי עבור משקיעים ישראלים. 

תחום המיסוי על השקעות נדל"ן בספרד מחייב הבנה מקיפה של המסים המוטלים בעת רכישה, השכרה ומכירה של נכסים, החל ממס רכישה ומע"מ בעת הרכישה, בהמשך הטיפול הייחודי הנדרש בחישוב המס על הכנסות משכירות וכלה במשטר המס הנוח על רווח הון במכירה. פנייה לייעוץ מס בינלאומי ממומחה בטרם ההשקעה, תאפשר למשקיע לקבל החלטה מושכלת ומיטיבה בפן המיסוי. רצוי לבדוק ולהתעדכן מידי שנה בנושא חובת הדיווח והגשת דו"ח למס הכנסה כדי להימנע מפנייה יזומה של רשות המסים בנושא. אם קיים ספק כלשהו באשר לנושא, רצוי לפנות ולהתייעץ לצורך קבלת וודאות והימנעות מטעויות קריטיות.

למשרדינו ידע ו-17 שנות ניסיון בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. משרדינו מנוסה בליווי משקיעי נדל"ן בכל רחבי העולם ומספק פתרונות מיסוי ומעטפת מידע בעלת ערך מוסף יחודי המשקפת בפני משקיע ישראלי תמונת מס מלאה הן על דיני המיסוי הישראלי והן על דיני המיסוי הזר, שתכריע בעת קבלת החלטה. 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

רואה חשבון אמנון בן שושן

רואה חשבון אמנון בן שושן

אודות כותב המאמר - רואה חשבון אמנון בן שושן.

שותף ומייסד משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות'. בעל תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות בחשבונאות (BA) ותואר שני עם התמחות במסים (MBA). מומחה בתחום מיסוי ישראלי ומיסוי בינלאומי, מיסוי ישראלים ברילוקיישן למדינות ברחבי העולם, התמצאות באמנות המס ודיני המיסוי הזר, תושבים חוזרים ותיקים, השקעות נדל"ן בחו"ל, מטבעות דיגיטליים, תגמול הוני ממעביד מסוג אופציות ומניות מסוג RSUS ו-ESPP, מיסוי שוק ההון, גילוי מרצון, הקמת מבני מס בינלאומיים מורכבים ובפתרונות מיסוי בקשר עם פעילותם של ישראלים במדינות ברחבי העולם ותושבי חוץ בישראל וטיפול בהחזרי מס מורכבים.

בעל ניסיון בכתיבת חוות דעת מורכבות ומייצג יחד עם צוות המשרד נישומים רבים בדיונים מול רשות המסים וקבלת החלטות מיסוי (פרה- רולינג) בתחום מיסוי בינלאומי.

אמנון אחראי לפרסומם של מאות כתבות ומאמרים בתחום המסים בעיתונות מקצועית, מרצה בכיר במוסדות אקדמיים בקורסים בתחום המסים, חשבי שכר ויועצי מס וכן מרצה בפורומים מקצועיים ובכנסים של חברות הייטק בנושא מיסוי תגמול הוני ממעביד.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!

דילוג לתוכן