מיסוי השקעות נדל"ן בספרד (שכ"ד / רווח הון) – מיסוי ספרדי ומס הכנסה ישראלי

השקעות נדל"ן בספרד- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

ענף הנדל"ן בספרד מציע למשקיעים הזדמנויות רבות, אך מיסוי השקעות נדל"ן בספרד הוא גורם קריטי להצלחת ההשקעה. הבנה מעמיקה של מערכת המיסוי המקומית, החל משלב הרכישה וכלה במכירה, תאפשר לכם לתכנן את השקעתכם בצורה אופטימלית ולהימנע מטעויות יקרות ערך. מאמר זה יספק סקירה מקיפה של הנושא, ויעזור לכם לקבל החלטות מושכלות.

ענף הנדל"ן בספרד

מערכת המס בספרד

ספרד מטילה שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים על תושבי מס (PIT), החלים על כלל הכנסותיהם העולמיות בשיעורים פרוגרסיביים, ללא תלות במקור ההכנסה הגלובלי. יחידים שאינם תושבי ספרד חייבים במס הכנסה ייחודי (NRIT), המוטל אך ורק על הכנסות שמקורן בספרד. ספרד מחולקת ל-17 מחוזות אוטונומיים, ולכל אחת מהקהילות האוטונומיות יש סמכות לשנות ולהתאים את מדיניות המס שלה במסגרת החקיקה הלאומית. הן רשאיות להטיל מסים חדשים, לשנות שיעורי מס קיימים, ולהציע תמריצי מס או פטורים במסגרת סמכויותיהן הייחודיות.

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד – מיסוי תושבי חוץ (NRIT) Non-residents income tax 

השקעות נדל"ן בספרד מושפעות בין היתר מהיבטי המסים הישירים שמוטלים בספרד ולכן יש חשיבות להכיר את כללי המיסוי במדינת היעד שישפיעו על חובת הדיווח לרשות המסים הזרה. תושבי חוץ כפופים ל- NRIT רק על הכנסותיהם ממקור ספרדי. שיעור מס החל על תושבי חוץ הנו אחיד – 24%. עבור תושבים במדינות החברות באיחוד האירופי או במדינות האזור הכלכלי האירופי (EEA) שעמן מתקיימת החלפת מידע –  שיעור מס עומד על  19%. שיעור המס החל על רווחי הון שנצמחים ממכירת נדל"ן בספרד: 19%. 

השקעות נדל"ן בספרד – מסים עקיפים

השקעות נדל"ן בספרד מושפעות גם מהשלכות המסים העקיפים בספרד ולכן ישנה חשיבות עליונה להכיר את דיני המיסוי בספרד וחובת הדיווח לרשות המסים הזרה. המלצתינו היא להיערך לבחירת מבנה ההשקעה הנכון טרם ביצוע השקעות נדל"ן חדשות בספרד, והן בהערכת מבנה ההשקעה הקיים והשלכותיו.

מס רכוש (ארנונה)

מס מקומי המוטל על בעלי נכסים הממוקמים בספרד. החבות במס היא שיעור משווי הנכס בהתאם לסוג הנכס (כלומר כפרי או עירוני) והעירייה אליה הנכס משויך. השיעורים נעים בין 0.3-1.1. 

 מס עושר – Wealth Tax 

מס עושר בספרד מוטל על נכסים נטו בבעלות תושבי מס ותושבי חוץ. המס חל נכון ל-31 בדצמבר בכל שנה. הוא מחושב לפי שיעורים פרוגרסיביים של 0.2% עד 3.5%, בהתאם לשווי הנכסים. המס חל על נכסים ששווים מעל 10.7 מיליון אירו. שווי הנכסים נקבע לפי הגבוה מבין מחיר הרכישה, השווי הקדסטרלי או שווי השוק. ספרד מחולקת ל-17 מחוזות אוטונומיים, ולכל מחוז יש סמכות לשנות את מדיניות המס שלו. המחוזות יכולים לקבוע שיעורי מס שונים, להציע תמריצים או להעניק פטורים. לדוגמה, במחוז מדריד יש פטור ממס עושר על נכסים בשווי עד 3 מיליון אירו. בקטלוניה, שיעור המס הגבוה ביותר הוא 2.75%.

מע"מ (VAT) על השקעות נדל"ן בספרד

מע"מ ספרדי ישולם על אספקת סחורות ושירותים המבוצעים בשטח ספרד. ישנם שלושה שיעורי מע"מ עבור סוגים שונים של סחורות ושירותים, שהם כדלקמן:

• שיעור רגיל של 21%, החל על אספקה ​​סדירה של סחורות ושירותים.
• שיעור מופחת של 10%, החל על מזון, צריכת תרבות ודירות.
• שיעור מופחת במיוחד של 4%, החל מוצרים בסיסיים כגון לחם, חלב, ספרים, תרופות. 

מס בולים (Stamp duty) על השקעות נדל"ן בספרד

מס בולים מוטל ברובו על מסמכים נוטריונים ורישומים המתעדים עסקאות בעלות ערך כלכלי. שיעור המס הבולים הוא בין 0.75% ל-1.5% מערך הנכס בהתאם למחוז בספרד. אגרות נוטריון ורישום מקרקעין, נעות לרוב בין 0.1% ל-2% מערך הנכס. הוצאות משפט, בשיעור 1-2% ממחיר הנכס. 

מס העברות (Transfer tax) על נדל"ן בספרד

מס העברה, בדרך כלל עומד על שיעור 6% עד 11%, בהתאם למחוז, מוטל בדרך כלל על העברת דירות יד שנייה. לרבות העברות מקרקעין הפטורות ממע"מ. העברות שניות ומעלה של מבנים פטורות ממע"מ, כתוצאה מכך, הם כפופים, באופן עקרוני, למס העברה. חוזי שכירות למגורים פטורים ממע"מ ולכן חייבים במס העברה.

היטל בעלי הון Solidarity tax on large fortunes

היטל המושת לשנתיים בלבד בשלב זה (2023 – 2024), לאור הגירעונות התקציביים בהם מצויה ספרד, אך ייתכן שתקופה זו תוארך. בניגוד למס העושר המוזכר לעיל, הוא מוטל על ידי המדינה ולא על ידי המחוז. מס זה מוטל על יחידים, תושבי ספרד ותושבי חוץ בעלי נכסים בספרד, בשיעורים מדורגים: 0% עד לשווי נכסים של 3 מ' אירו, 1.7% בין 3 מ' אירו לכ- 5.3 מ' אירו, 2.1% בין כ- 5.3 מ' אירו לכ- 10.7 מ' אירו ו- 3.5% מעל לכ- 10.7 מ' אירו. 

מס ירושה ומתנות מוטל גם על השקעות נדל"ן בספרד

כדאיות השקעות נדל"ן בספרד מושפעת ממס ירושה המוטל גם על תושבי חוץ. מס מתנות וירושה בספרד חל על נכסים וזכויות שהתקבלו בירושה, תרומה או העברות משפטיות ללא תשלום. המס מוטל גם על תושבי חוץ שקיבלו נכסים וזכויות הממוקמים בספרד. המס מחושב לפי שווי הרכישה הנקי של הנכסים. חבות המס תלויה בקשר בין הנישום לתורם או לנפטר. לקהילות האוטונומיות בספרד יש סמכות לחוקק חוקים המגדירים את מס הירושה והמתנות. קהילות רבות מציעות הקלות מס משמעותיות. שיעורי המס הכלליים נעים בין 7.65% ל-34%, אך עשויים להשתנות בהתאם לקהילה האוטונומית.

פתיחת חשבון בנק לצורך השקעות בספרד

על פי תקנות בקרת החליפין שנקבעו בספרד, תושב חוץ יכול לפתוח חשבון בנק באירו או בכל מטבע אחר בספרד. כדי לפתוח את החשבון, על תושב החוץ לספק לפחות דרכון, ואם אפשר, מסמך שהונפק על ידי משרד הפנים הספרדי המאשר מעמד של תושב חוץ ספרדי. ניתן לבקש גם מספר זהות של זרים (NIE).

מיסוי השקעות נדל"ן בספרד – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בספרד ומכירתה

חובות הדיווח לרשות המסים בישראל חלות גם על החזקת נכסים בחו"ל. תושב ישראל המחזיק בנכס חוץ בשווי העולה על 2,086,000 ש"ח (נכון לשנת 2023) חייב להגיש דוח לפקיד השומה. בנוסף, עליו לדווח על הכנסות משכר דירה שהתקבלו מחוץ לישראל. קיימות שתי אפשרויות למיסוי הכנסות אלו. הראשונה היא לפי שיעור המס השולי הקבוע בסעיף 121 לפקודה. השנייה היא לפי סעיף 122א לפקודה, במסלול מיסוי מופחת של 15% על ההכנסה בניכוי פחת, ללא זיכוי על מס ששולם בחו"ל. הכנסה משכר דירה עד 375,000 ש"ח בשנה מאפשרת תשלום מס של 15% ללא צורך בהגשת דוח מס שנתי (תיק 95). במקרה של מכירת נכס בחו"ל ברווח, יש לדווח לרשות המסים תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר.

השקעות נדל"ן בספרד – הוראות אמנת המס בין ישראל לספרד

קיימת אמנת מס בין ישראל לספרד המסדירה את חלוקת נטל המס בין המדינות. אמנת המס מעניקה זכות מיסוי ראשונה למדינת המקור, בה מצוי המקרקעין. למדינת המושב של המשקיע יש זכות מיסוי שיורית. בישראל קיימת חובה לדווח על ההכנסה ולשלם את המס. אם קיים פער בשיעורי המס בין המדינות, יש לשלם את ההפרש. זאת בהתאם להוראות הפקודה ובזיכוי על המס הזר ששולם.

העברת כספים לצורך השקעות נדל"ן בספרד

ביום 26 בספטמבר 2017 השיקה רשות המסים מסלול ירוק להעברות תשלומים לחו"ל. המסלול נועד למטרות השקעות בחו"ל או מתן הלוואות. העברות אלו מתבצעות באמצעות טופס הצהרה 2513/2. הלקוח ממלא את הטופס בסניף הבנק או באופן מקוון. טופס 2513/2 מוגש לבנק ומהווה חלק מהמסלול הירוק. המסלול מאפשר העברת כספים לתושב חוץ, שהוא תושב מדינת אמנה. ספרד היא אחת מהמדינות שחתמו עם ישראל על הסכם אמנת מס. התשלומים המפורטים בטופס כוללים השקעה בנכס הוני, מתן הלוואה לתושב חוץ או החזר הלוואה.

אודות משרדינו

למשרדנו ידע וניסיון של 17 שנים בתחום המיסוי הישראלי והבינלאומי. אנו מנוסים בליווי משקיעי נדל"ן בכל רחבי העולם. המשרד מספק פתרונות מיסוי מותאמים אישית ומשלים מידע בעל ערך מוסף ייחודי. אנו משקפים למשקיע הישראלי תמונת מס מלאה על דיני המיסוי הישראלי והזר. מידע זה מכריע בקבלת החלטות השקעה מושכלות.