השקעות נדל"ן בקפריסין – היבטי מיסוי ישראלי וקפריסאי
השקעות נדל"ן בקפריסין והיבטי מיסוי – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
מיקומה של קפריסין בגלובוס ותנאי האקלים המצויים בה, הפכו את קפריסין למקום הפרישה המועדף על הגמלאים הבריטיים. הביקוש לנדל"ן עלה וגרר עמו גם עלייה חדה במחירי הנדל"ן. אוכלוסיות התושבים הוותיקות, אשר החזיקו בקרקעות במשך דורות, מכרו את הנדל"ן שברשותם ברווח של מאות אחוזים. היקף הבנייה באי גדל משמעותית ופרויקטי נדל"ן הוקמו בכל חלקי האי. רצף ההשקעות המסיביות של משקיעים זרים, בעיקר בריטיים, הפכו את הנדל"ן להשקעה בקפריסין למבוקש ושמרו באופן יחסי על יציבות בענף חרף המשבר שפקד את האי. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן בקפריסין ולמצות את העליות הצפויות בשוק.
תוכן עניינים:
- 1 מערכת המס בקפריסין
- 2 השקעות נדל"ן בקפריסין: מיסוי רווחי הון בקפריסין
- 3 מס ערך מוסף (מע"מ) ברכישת נדל"ן
- 4 מס הכנסה על הכנסות משכר דירה בקפריסין
- 5 תרומה למערכת הבריאות הכללית (GHS) בקפריסין
- 6 מיסים מקומיים בקפריסין
- 7 מס חדש על מכירת נדל"ן בקפריסין לתמיכה בפליטים
- 8 שילוב מערכת המיסוי הישראלית עם הקפריסאית
- 9 השקעות נדל"ן בקפריסין באמצעות חברה קפריסאית
- 10 מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בקפריסין ומכירתה
מערכת המס בקפריסין
מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין מושפע גם מהמס הזר ולכן יש חשיבות להכיר את כללי התושבות במדינת היעד שישפיעו על חובת הדיווח לרשות המסים הזרה. מערכת המס בקפריסין עברה טלטלה בשנת 2013, אך עדיין אטרקטיבית ביותר באיחוד האירופי ומבחינות רבות בעולם כולו. קפריסין היא יעד נחשק להקמת חברות מקומיות לצורך פעילות בינלאומית, הן מבחינה עסקית וכמובן בהיבט הדין הפנימי ויתרונותיה של מערכת המס. מדובר במשטר מס נוח ושיעורי מס נמוכים יחסית המושתת על אמנות למניעת כפל מס באופן המפחית משמעותית את ניכויי המס במקור על דיבידנדים, ריבית ותמלוגים המשולמים לחברה קפריסאית. הדין הקפריסאי הפנימי פוטר ממס הכנסות ורווחים ממספר מקורות וכולל מספר הוראות המעודדות הגירה של זרים לאי קפריסין.
השקעות נדל"ן בקפריסין: מיסוי רווחי הון בקפריסין
קפריסין מטילה מס רווחי הון בשיעור של 20% על רווחים הנובעים ממכירת נכסי נדל"ן הממוקמים בשטחה. מס זה חל גם על רווחים ממכירת מניות בחברות המחזיקות, באופן ישיר או עקיף, בנכסי נדל"ן בקפריסין, בתנאי שלפחות 50% משווי השוק של החברה מיוחס לנכסים אלה. הרווח החייב במס מחושב כהפרש בין תמורת המכירה לבין העלות המקורית של הנכס, כשהיא מותאמת לאינפלציה על בסיס מדד המחירים לצרכן.
יחידים נהנים ממספר פטורים לכל החיים היכולים להפחית משמעותית את חבות מס רווחי ההון שלהם. אלה כוללים פטור כללי של 17,086 אירו לכל מכירת נכס, פטור מוגדל של 85,430 אירו למכירת דירת מגורים עיקרית (בכפוף לדרישת מגורים של חמש שנים), ופטור של 25,629 אירו לחקלאים המוכרים קרקע חקלאית. חשוב לציין כי פטורים אלה הם אישיים וניתן לתבוע אותם רק פעם אחת בחיים, עם הטבה מקסימלית משולבת של 85,430 אירו.
ישויות, בניגוד ליחידים, אינן זכאיות לפטורים אישיים אלה וככלל כפופות לשיעור מס רווחי הון מלא על רווחיהן מנדל"ן. עם זאת, הן יחידים והן חברות יכולים לנכות הוצאות מסוימות מהרווח החייב במס, כולל אגרות העברה ששולמו בעת הרכישה, עלויות שיפוץ (אם תועדו כראוי), והוצאות משפטיות הקשורות למכירה.
משטר מס רווחי ההון בקפריסין מעניק גם פטורים לעסקאות מסוימות, כגון העברות בין בני משפחה, תרומות לצדקה, וחילופי נכסים בתנאים מסוימים. הוראות אלה הופכות את מערכת מס רווחי ההון של קפריסין לשיקול מורכב ובעל חשיבות אסטרטגית הן למשקיעים מקומיים והן לבינלאומיים בשוק הנדל"ן הקפריסאי.
מתכננים רילוקיישן ללרנקה או לימסול? המאמר הזה עבורכם.
מס ערך מוסף (מע"מ) ברכישת נדל"ן
מערכת המע"מ בקפריסין מציעה מספר שיעורים שונים החלים על רכישת נדל"ן, המותאמים לסוגי נכסים שונים ולנסיבות הרכישה. השיעור הסטנדרטי של מע"מ בקפריסין עומד על 19%, אולם קיימים שיעורים מופחתים ופטורים המיועדים לעודד רכישת דירות מגורים ולתמוך בשוק הנדל"ן המקומי.
לרוכשי דירת מגורים ראשונה, קפריסין מציעה שיעור מע"מ מופחת של 5%. שיעור זה חל על 130 המטרים הרבועים הראשונים של הנכס, בתנאי שהשטח הכולל אינו עולה על 190 מ"ר, ערך הנכס אינו עולה על 350,000 אירו, וערך העסקה הכולל אינו עולה על 475,000 אירו. עבור נכסים גדולים או יקרים יותר, המע"מ המופחת יחול באופן יחסי על 130 המטרים הראשונים, כאשר היתרה תחויב בשיעור הסטנדרטי של 19%.
חשוב לציין כי קיים גם שיעור מע"מ אפס (0%) החל במספר מקרים. ראשית, רכישת נכס יד שנייה (משומש) פטורה לחלוטין ממע"מ. שנית, רכישת נכס חדש מקבלן, כאשר היתר הבנייה הונפק לפני 1 במאי 2004, גם היא זוכה לפטור ממע"מ. שיעור מע"מ אפס מהווה תמריץ משמעותי לרוכשים, מאפשר חיסכון ניכר בעלויות הרכישה ומעודד השקעות בשוק הנדל"ן הקפריסאי.
הוראות מעבר שנקבעו מאפשרות גמישות נוספת עבור רוכשים מסוימים. עבור נכסים שהיתר התכנון שלהם הונפק עד 31 באוקטובר 2023, השיעור המופחת של 5% חל על 200 המטרים הרבועים הראשונים, ללא קשר לשטח הכולל או לערך הנכס, בתנאי שהרכישה מושלמת כדירה ראשונה עד 15 ביוני 2026. הוראה זו מספקת חלון הזדמנויות לרוכשים המעוניינים ליהנות מהטבות מס משמעותיות.
מס הכנסה על הכנסות משכר דירה בקפריסין
מערכת המס בקפריסין מציעה מסגרת מיסוי מדורגת ומורכבת להכנסות משכירות, המשלבת מס הכנסה רגיל עם מיסים ייחודיים. מבנה זה נועד לאזן בין הצורך בהכנסות ממסים לבין יצירת סביבה אטרקטיבית למשקיעי נדל"ן.
מס ההכנסה על הכנסות משכירות מחושב לפי מדרגות מס פרוגרסיביות, המתחילות באפס אחוז ומגיעות עד 35%. המדרגה הראשונה, המכסה הכנסה שנתית עד 19,500 אירו, נהנית משיעור מס אפס. זהו למעשה פטור ממס על הכנסה זו, המהווה יתרון משמעותי למשכירים קטנים ובינוניים. מעבר לסכום זה, שיעורי המס עולים בהדרגה: 20% על הכנסה בין 19,501 ל-28,000 אירו, 25% על הכנסה בין 28,001 ל-36,300 אירו, 30% על הכנסה בין 36,301 ל-60,000 אירו, ו-35% על כל הכנסה מעל 60,000 אירו.
בנוסף למס ההכנסה הרגיל, קיימת בקפריסין תרומה מיוחדת להגנה (Special Defence Contribution – SDC) החלה על הכנסות משכירות. ה-SDC מוטל בשיעור של 3% על 75% מההכנסה ברוטו משכירות. חשוב לציין כי ה-SDC חל רק על תושבי מס קפריסאים שהם גם בעלי מעמד תושבות (domiciled) בקפריסין. תושבי מס קפריסאים שאינם בעלי מעמד תושבות פטורים מ-SDC, מה שמהווה יתרון משמעותי למשקיעים זרים.
המערכת הקפריסאית מכירה גם בצורך להפחית את נטל המס על משכירים באמצעות מתן אפשרות לניכוי הוצאות. משכירים רשאים לנכות הוצאות מסוימות מההכנסה משכירות, כגון עלויות תחזוקה, ריבית על הלוואות לרכישת הנכס, ופרמיות ביטוח. בנוסף, קיים ניכוי סטנדרטי של 20% עבור בלאי על ההכנסה ברוטו משכירות, המפשט את תהליך הדיווח והחישוב עבור בעלי נכסים.
מבנה המס המורכב הזה מדגיש את החשיבות של תכנון מס קפדני ושל התייעצות עם מומחי מס מקומיים. בעוד שהמערכת מציעה הזדמנויות רבות לאופטימיזציה של מס, היא גם דורשת הבנה מעמיקה של החוקים והתקנות המקומיים כדי למקסם את היתרונות ולהבטיח עמידה בכל דרישות החוק.
תרומה למערכת הבריאות הכללית (GHS) בקפריסין
קפריסין הנהיגה תרומה למערכת הבריאות הכללית (General Healthcare System – GHS) כחלק ממערכת המיסוי על הכנסות, כולל הכנסות משכר דירה. שיעור התרומה עומד על 2.65% מההכנסה ברוטו משכירות, עד לתקרה שנתית של 180,000 אירו מכלל מקורות ההכנסה. תרומה זו חלה על כל בעלי הנכסים המפיקים הכנסות משכירות בקפריסין, ללא קשר למעמד התושבות או הדומיסיל שלהם. חשוב לציין כי ה-GHS אינה חלה על מכירת נכסים, אלא רק על הכנסות שוטפות כגון שכר דירה. מטרתה של תרומה זו היא לממן את מערכת הבריאות הציבורית בקפריסין, ומהווה חלק בלתי נפרד ממערכת המיסוי הכוללת על הכנסות משכירות לצד מס הכנסה ותרומה מיוחדת להגנה (SDC). עבור משקיעי נדל"ן, הבנת חובת תשלום ה-GHS היא קריטית לתכנון מס אפקטיבי ולציות לחוקי המס המקומיים.
התרומה למערכת הבריאות הכללית (GHS) בשיעור של 2.65% חלה על המשכיר, אך בפועל מנוכה במקור על ידי השוכר. השוכר מחויב לנכות את הסכום מדמי השכירות ברוטו ולהעביר אותו לרשויות המס בקפריסין. התשלום מתבצע פעמיים בשנה, עד ה-30 ביוני עבור המחצית הראשונה של השנה, ועד ה-31 בדצמבר עבור המחצית השנייה, באמצעות פורטל המס של קפריסין.
מיסים מקומיים בקפריסין
בעלי נכסים בקפריסין נדרשים לשלם מיסים ואגרות מקומיות המשמשים למימון שירותים עירוניים. מס העירייה (Municipality Tax) משולם על בסיס שנתי, כאשר שיעורו נע בין 0.001‰ ל-0.002‰ מערך השוק של הנכס נכון ל-1 בינואר 1980. בנוסף, קיים מס ביוב (Sewage Tax) שנתי בשיעור של 0.03‰ עד 0.035‰, המחושב גם הוא על בסיס ערך הנכס. בעלי נכסים משלמים גם אגרות עבור שירותים מוניציפליים כגון איסוף אשפה, תאורת רחוב ותחזוקת תשתיות. סכומים אלה נעים בין 85 ל-300 אירו בשנה, תלוי במיקום ובגודל הנכס. בפרויקטים מגורים משותפים, עשויות להיות גם הוצאות נוספות עבור תחזוקת שטחים משותפים, הנעות בין 30 ל-50 אירו בחודש. חשוב לציין כי מאז 2017, קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הממשלתי, מה שהפחית את נטל המס הכולל על בעלי נכסים.
מס חדש על מכירת נדל"ן בקפריסין לתמיכה בפליטים
ב-22 בפברואר 2021, הנהיגה ממשלת קפריסין מס חדש בשיעור של 0.4% על מכירת נדל"ן, במטרה לתמוך בפליטים יוונים-קפריסאים שאיבדו את נכסיהם בעקבות הפלישה הטורקית ב-1974. המס חל על כל מכירות הנדל"ן בקפריסין, כולל מכירת מניות בחברות המחזיקות בנדל"ן באופן ישיר או עקיף. שיעור המס מחושב על בסיס מחיר המכירה של הנכס או, במקרה של מכירת מניות, על בסיס הערכת השווי העדכנית ביותר של הנכס המיוחס למניות. האחריות לתשלום המס מוטלת על המוכר. הכספים שנגבים מועברים לקרן המנוהלת על ידי הסוכנות המרכזית לחלוקה שווה של נטל. חשוב לציין כי החוק חל רטרואקטיבית מיום חקיקתו, ומשרד המסים הקפריסאי אחראי על גביית המס. קיימים מספר פטורים, כגון מכירות במסגרת ארגון מחדש של חברות או לצורך פירעון הלוואות בעייתיות. מס זה מהווה שיקול נוסף עבור משקיעי נדל"ן בקפריסין ומדגיש את החשיבות של תכנון מס מדוקדק.
שילוב מערכת המיסוי הישראלית עם הקפריסאית
קפריסין חתומה על מספר אמנות מס עם מדינות אירופה ומשתייכת לקבוצת המדינות וטריטוריות בעלות שיעור מס חברות נמוך ואשר אינן חתומות עם ישראל על אמנה בילטרלית למניעת כפל מס והימנעות ממס – על מדינות אלו נמנות בין היתר גם גיברלטר (10%) וליכטנשטיין (12.5%).
כאשר אין אמנת מס, זכות מיסוי ראשונה ניתנת למדינת המקור (המדינה בה הופקו ההכנסות או במקרה של מקרקעין, המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, חברות ויחידים בעלי מעמד "תושב ישראל", יידרשו לדווח בישראל על ההכנסות שהפיקו בקפריסין ולשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם בקפריסין. עם זאת היעדר האמנה בין המדינות יכול להערים קשיים בהעברת מידע בין המדינות ולכן הנושא מחייב תכנון מס זהיר בכדי להימנע מבעיות של כפל מס.
השקעות נדל"ן בקפריסין באמצעות חברה קפריסאית
שיעור מס החברות בקפריסין הוא 12.5% בלבד. במסגרת משטר תמריצי המס (IP regime) ניתן לפחית את נטל מס החברות עד שיעור של 2.5% (הוצאה רעיונית בשיעור מרבי של 80% מההכנסה החייבת). חלופה זו חלה על חברות שיש בבעלותן נכסים מוטבים כגון פטנטים, תכנות ונכסים בלתי מוחשיים שונים, העונים להגדרות שבחוק (למעט סימנים מסחריים וזכויות יוצרים). תושב ישראל שיפעל באמצעות חברה תושבות קפריסין העומדת ב-IP regime יוכל ליהנות משיעור מס כולל של 35% (2.5% ברמת החברה + 33% מס בישראל, בגין משיכת דיבידנד ומס יסף). תושב ישראל שיבחר לנתק תושבות מס בישראל ולהגר לקפריסין, יוכל ליהנות משיעורי מס "עד הבית" של 2.5% בלבד. למידע נוסף בנושא הגירה לקפריסין בקישור הבא. שימו לב – חברה אשר נרשמה בקפריסין אך מנוהלת ונשלטת מישראל או מקיימת פעילות עסקית בישראל תהיה חשופה לתשלום מס חברות ישראלי מלא על כלל רווחיה (מס חברות בשיעור 25%) והדיבידנד יהיה חייב במס של 30% (יתכן מס יסף בשיעור 5%).
מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בקפריסין ומכירתה
חובות הדיווח לרשות המסים בישראל חלות גם על החזקת נכסים בחו"ל. תושב ישראל המחזיק בנכס חוץ בשווי העולה על 2,086,000 ש"ח (נכון לשנת 2024) חייב להגיש דוח לפקיד השומה. בנוסף, עליו לדווח על הכנסות משכר דירה שהתקבלו מחוץ לישראל. קיימות שתי אפשרויות למיסוי הכנסות אלו. הראשונה היא לפי שיעור המס השולי הקבוע בסעיף 121 לפקודה. השנייה היא לפי סעיף 122א לפקודה, במסלול מיסוי מופחת של 15% על ההכנסה בניכוי פחת, ללא זיכוי על מס ששולם בחו"ל. הכנסה משכר דירה עד 375,000 ש"ח בשנה מאפשרת תשלום מס של 15% ללא צורך בהגשת דוח מס שנתי (תיק 95). במקרה של מכירת נכס בחו"ל ברווח, יש לדווח לרשות המסים תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר.
שחלוף נכסים- סעיף 96 לפקודה
סעיף 96 לפקודת מס הכנסה מאפשר דחיית מס בגין רווח הון שנצמח ממכירת נכס בר פחת, ככל שנרכש נכס חליפי במקומו, בתנאים המפורטים בסעיף. היקף תחולת הסעיף נדון במהלך השנים בפסיקה. במסגרת תיקון מס' 197 לפקודה תוקן הסעיף, באופן שמכירת נכסים מסוימים הוחרגה במפורש לעניין הוראות סעיף 96, ובהם "זכות במקרקעין הנמצאים מחוץ לישראל".
אודות משרדינו – שירותים למשקיעי נדל"ן בקפריסין
פעילות כלכלית מחוץ לישראל מחייבת הבנה של דיני המיסוי המקומי בישראל הנוגע לפעילות מחוץ לישראל לצד הבנה של דיני המס בקפריסין ואמנת המס. התנהלות נכונה והערכות מראש עשויות למנוע תאונת מס בישראל ועל כן תכנון מס כדבעי, יבטיח חשיפה נמוכה למיסוי ככל הניתן, הן במישור מס הכנסה והן במישור ביטוח לאומי. ובפרט – השקעות נדל"ן בקפריסין מעלות אתגרי מיסוי רבים שמצריכים בחינה של כדאיות ההשקעה מבעוד מועד. נדרש לשקול בכובד ראש היבטים בדבר סוג הישות שבאמצעותה תתבצע ההשקעה או הפעילות העסקית.
משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' מנוסה בתחום מיסוי בינלאומי ומספק את מכלול השירותים למשקיעי נדל"ן בקפריסין הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות. המשרד מנוסה בהגשת דוחות מס לרשויות המס בישראל עבור משקיעים ישראלים בקפריסין ובאמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון מהמעלה הראשונה, המשרד אף מספק גם שירותי הקמת חברות בקפריסין והגשת דוחות ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת משרד אחד וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות.
