השקעות נדל"ן בקפריסין – היבטי מיסוי ישראלי וקפריסאי
השקעות נדל"ן בקפריסין והיבטי מיסוי – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
מיקומה של קפריסין בגלובוס ותנאי האקלים המצויים בה, הפכו את קפריסין למקום הפרישה המועדף על הגמלאים הבריטיים. הביקוש לנדל"ן עלה וגרר עמו גם עלייה חדה במחירי הנדל"ן. אוכלוסיות התושבים הוותיקות, אשר החזיקו בקרקעות במשך דורות, מכרו את הנדל"ן שברשותם ברווח של מאות אחוזים. היקף הבנייה באי גדל משמעותית ופרויקטי נדל"ן הוקמו בכל חלקי האי. רצף ההשקעות המסיביות של משקיעים זרים, בעיקר בריטיים, הפכו את הנדל"ן להשקעה בקפריסין למבוקש ושמרו באופן יחסי על יציבות בענף חרף המשבר שפקד את האי. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן בקפריסין ולמצות את העליות הצפויות בשוק.
תוכן עניינים:
מערכת המס בקפריסין
מיסוי השקעות נדל"ן בקפריסין מושפע גם מהמס הזר ולכן יש חשיבות להכיר את כללי התושבות במדינת היעד שישפיעו על חובת הדיווח לרשות המסים הזרה. מערכת המס בקפריסין עברה טלטלה בשנת 2013, אך עדיין אטרקטיבית ביותר באיחוד האירופי ומבחינות רבות בעולם כולו. קפריסין היא יעד נחשק להקמת חברות מקומיות לצורך פעילות בינלאומית, הן מבחינה עסקית וכמובן בהיבט הדין הפנימי ויתרונותיה של מערכת המס. מדובר במשטר מס נוח ושיעורי מס נמוכים יחסית המושתת על אמנות למניעת כפל מס באופן המפחית משמעותית את ניכויי המס במקור על דיבידנדים, ריבית ותמלוגים המשולמים לחברה קפריסאית. הדין הקפריסאי הפנימי פוטר ממס הכנסות ורווחים ממספר מקורות וכולל מספר הוראות המעודדות הגירה של זרים לאי קפריסין.
מיסוי יחידים בקפריסין – Capital gains tax (CGT)
CGT חל רק על רווחים המתייחסים להשקעות נדל"ן בקפריסין. אירועי המס לעניין CGT כוללים מכירה, החלפה, חכירה, מתנות, ניכור שימוש בזכות, הענקת זכות רכישה, וכל סכומים שהתקבלו אגב מכירת הנכס. CGT בקפריסין חל בשיעור של 20% מוטל על רווחים הנובעים ממימוש מקרקעין הנמצא בקפריסין או מכירת מניות בחברות המחזיקות ישירות במקרקעין הנמצאים בקפריסין. CGT מוטל גם על מכירות של מניות בחברות המחזיקות בעקיפין במקרקעין הנמצאים בקפריסין, כאשר לפחות 50% משווי השוק של המניות האמורות נובע ממקרקעין הנמצא בקפריסין. מניות הרשומות בכל בורסה מוכרת אינן נכללות ב-CGT. הרווח החייב במס מחושב בדרך כלל כהפרש בין התמורה מהמכירה לעלות המקורית של הנכס בתוספת השבחות כלשהן הצמודות לאינפלציה עד למועד המכירה על בסיס מדד המחירים לצרכן בקפריסין. הוצאות אחרות הנוגעות לרכישה ומכירת מקרקעין מנוכות מהרווח גם כן, בכפוף לתנאים מסוימים (כגון עלויות ריבית על הלוואות נלוות, דמי העברה, הוצאות משפט). בקפריסין, יחידים יכולים לנכות הוצאות מסכום רווח ההון החייב במס: (מקסימום לכל החיים בסך 85,430 אירו).
Lifetime exemptions
| רווח הון הנצמח מ: | Deduction (EUR) |
| מכירת בית מגורים פרטי (בכפוף לתנאים מסוימים) | 85,430 |
| מכירת קרקע חקלאית על ידי חקלאי | 25,629 |
| כל יתר המכירות | 17,086 |
קיים פטור ממס במקרה של מתנות בין בני זוג, מתנות לילדים (כולל ילדי אומנה), וקרובי משפחה מדרגה שלישית, מתנות לחברות משפחתיות, מתנות לעמותות. מס SDC – Special Defence Contribution מוטל רק על דיבידנד, ריבית והכנסות משכר דירה. מי שאינו תושב לצורכי מס פטור מ-SDC עבור כל הכנסותיו, בין אם הופקו בגבולות קפריסין ובין אם מחוצה לה.
מתכננים רילוקיישן ללרנקה? המאמר הזה עבורכם.
השקעות נדל"ן בקפריסין באמצעות חברה קפריסאית
שיעור מס החברות בקפריסין הוא 12.5% בלבד. במסגרת משטר תמריצי המס (IP regime) ניתן לפחית את נטל מס החברות עד שיעור של 2.5% (הוצאה רעיונית בשיעור מרבי של 80% מההכנסה החייבת). חלופה זו חלה על חברות שיש בבעלותן נכסים מוטבים כגון פטנטים, תכנות ונכסים בלתי מוחשיים שונים, העונים להגדרות שבחוק (למעט סימנים מסחריים וזכויות יוצרים). תושב ישראל שיפעל באמצעות חברה תושבות קפריסין העומדת ב-IP regime יוכל ליהנות משיעור מס כולל של 35% (2.5% ברמת החברה + 33% מס בישראל, בגין משיכת דיבידנד ומס יסף). תושב ישראל שיבחר לנתק תושבות מס בישראל ולהגר לקפריסין, יוכל ליהנות משיעורי מס "עד הבית" של 2.5% בלבד. למידע נוסף בנושא הגירה לקפריסין בקישור הבא. שימו לב – חברה אשר נרשמה בקפריסין אך מנוהלת ונשלטת מישראל או מקיימת פעילות עסקית בישראל תהיה חשופה לתשלום מס חברות ישראלי מלא על כלל רווחיה (מס חברות בשיעור 25%) והדיבידנד יהיה חייב במס של 30% (יתכן מס יסף בשיעור 3%).
שילוב מערכת המיסוי הישראלית עם הקפריסאית
קפריסין חתומה על מספר אמנות מס עם מדינות אירופה ומשתייכת לקבוצת המדינות וטריטוריות בעלות שיעור מס חברות נמוך ואשר אינן חתומות עם ישראל על אמנה בילטרלית למניעת כפל מס והימנעות ממס – על מדינות אלו נמנות בין היתר גם גיברלטר (10%) וליכטנשטיין (12.5%).
כאשר אין אמנת מס, זכות מיסוי ראשונה ניתנת למדינת המקור (המדינה בה הופקו ההכנסות או במקרה של מקרקעין, המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, חברות ויחידים בעלי מעמד "תושב ישראל", יידרשו לדווח בישראל על ההכנסות שהפיקו בקפריסין ולשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם בקפריסין. עם זאת היעדר האמנה בין המדינות יכול להערים קשיים בהעברת מידע בין המדינות ולכן הנושא מחייב תכנון מס זהיר בכדי להימנע מבעיות של כפל מס.
אודות משרדינו – שירותים למשקיעי נדל"ן בקפריסין
פעילות כלכלית מחוץ לישראל מחייבת הבנה של דיני המיסוי המקומי בישראל הנוגע לפעילות מחוץ לישראל לצד הבנה של דיני המס בקפריסין ואמנת המס. התנהלות נכונה והערכות מראש עשויות למנוע תאונת מס בישראל ועל כן תכנון מס כדבעי, יבטיח חשיפה נמוכה למיסוי ככל הניתן, הן במישור מס הכנסה והן במישור ביטוח לאומי. ובפרט – השקעות נדל"ן בקפריסין מעלות אתגרי מיסוי רבים שמצריכים בחינה של כדאיות ההשקעה מבעוד מועד. נדרש לשקול בכובד ראש היבטים בדבר סוג הישות שבאמצעותה תתבצע ההשקעה או הפעילות העסקית.
משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' מנוסה בתחום מיסוי בינלאומי ומספק את מכלול השירותים למשקיעי נדל"ן בקפריסין הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות. המשרד מנוסה בהגשת דוחות מס לרשויות המס בישראל עבור משקיעים ישראלים בקפריסין ובאמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון מהמעלה הראשונה, המשרד אף מספק גם שירותי הקמת חברות בקפריסין והגשת דוחות ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת משרד אחד וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות.
