האם מכירת זכות במקרקעין הנה “עסקה” לעניין מע”מ או שמא מדובר דווקא במכירה במישור הפרטי?
מע”מ החל בימים האחרונים בפנייה לאנשים פרטיים שביצעו עסקאות מקרקעין במישור הפרטי.
מטרת הזימון היא לבחון את המכירה ולהכריע האם עונה להגדרת “עסקה” בחוק מע”מ וכנגזרת מכך מחויבת בתשלום מע”מ או שמא דווחה בפועל נכון ובוצעה במישור הפרטי וכנגזרת מכך יוצאת מתחולת החוק.
חוק מס ערך מוסף מטיל מע”מ על “עסקה” בישראל.
“עסקה” מוגדרת בחוק מע”מ כאשר מתקיימת, בין היתר, אחת מהחלופות שלהלן:
(1) “מכירת נכס (לרבות מקרקעין) או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו…”
(2) “עסקת אקראי”. בין היתר מכירת מקרקעין לעוסק ( מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו) בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.
ניתוח הסוגיה-
לגבי מכירת זכות במקרקעין במהלך פעילות עסקית. הסיכוי שעסקאות שבוצעו ע”י פרטיים תסווגנה בתום הבדיקה כמכירה עסקית הוא נמוך. בהעדר הגדרה ממצה בחוק מע”מ למונח “עסק” אפילו בתי המשפט נאלצו לצקת תוכן למונח זה באמצעות מבחנים שסייעו להכריע בשאלה, האם מכירה מסוימת של נכס נערכה במהלכו של “עסק” ולכן קשה לי להאמין שנקבל דיווח מהרשויות בדבר גילוי מרעיש על מקרים רבים של מכירת זכות במקרקעין בידי יחידים שנמצאו כחייבים בדיווח מכירה “במהלך עסקו”.
לעניין עסקת אקראי- ע”פ החוק מכירת זכות במקרקעין מיחיד שאינו עוסק ליחיד שאינו עוסק אינה מהווה עסקת אקראי. להערכתי מרבית העסקאות “נופלות” בקונסטלציה הזו. אני לא קובע שאין סיכוי שתמצאנה עסקאות של מכירת זכות במקרקעין מאדם פרטי ל”עוסק” שהיו חייבות בדיווח כעסקת אקראי כהגדרת דלעיל, ודווחו “בטעות” במישור הפרטי. עמדתי היא שביחס לכלל העסקאות השיעור הוא נמוך.
המאמר נכתב ע"י רו"ח אמנון בן שושן. תוכנו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מהווה חוות-דעת. המאמר נועד למתן אינפורמציה בסיסית וראשונית בלבד.
