תוכן עניינים:
השקעות בנדל"ן ארה"ב – פתח דברים
השקעות בנדל"ן ארה"ב – החזקה ישירה או החזקה באמצעות LLC – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
במאמר זה נסקור שתי אפשרויות שכיחות להשקעות בנדל"ן ארה"ב על ידי ישראליים. ההחלטה על אופן ההשקעה מושפע ממטרות ההשקעה והיקפה, סיכוניה, גילו ומצב בריאותו של המשקיע. המאמר ישקף את תוצאות המס החזויות במקרה של החזקה ישירה בנכס כיחיד, אך יחד עם זאת נבהיר, כי לאור האחריות הנרחבת המוטלת על בעל הנכס בדין האמריקאי, הרי שלא מומלץ להחזיק בנכסים באופן ישיר כיחיד, ורצוי להחזיק בנכסים באמצעות גוף אשר יגן על חבריו מפני אחריות אישית.
השקעות בנדל"ן ארה"ב – החזקת ישירה של יחיד בנדל"ן.
הכנסות שוטפות משכירות
בארה"ב, ההכנסות השוטפות מדמי שכירות יחויבו במס בארה"ב בהתאם למדרגות המס השולי של יחידים הנעות בין 10% לבין 37%. רשויות המס בארה"ב, מתירות ניכוי הוצאות העשויות להפחית את חבות המס כגון פחת בשיעור 3.6% (27 שנים), ריבית על משכנתה, הוצאות החזקה, שירותים מקצועיים וכדומה.
בישראל, ימוסו ההכנסות באחד משני מסלולים על פי בחירת הנישום. מסלול מס שולי, לפיו היחיד ימוסה לפי שיעורי המס הרגילים, המאפשר ניכוי הוצאות שונות והוצאות פחת וקבלת זיכוי בגין המס הזר ששולם בארה"ב. במסלול זה, יש צורך לנטרל את חישוב הפחת שחושב לצורך הדין האמריקאי ולבצע חישוב מחדש של הוצאות הפחת לפי הדין הישראלי.
ע"פ הדין הישראלי, קיים מסלול מיסוי נוסף של הכנסות מדמי שכירות לפיו יחול מס בשיעור של 15% על המחזור, דהיינו סך דמי השכירות שהתקבלו באותה שנת מס בידי היחיד. גם במסלול זה ניתן לנכות הוצאות פחת, אך לא יותרו בניכוי הוצאות אחרות ולא ניתן יהיה לקבל זיכוי בישראל כנגד המס הזר ששולם בארה"ב. לא יהיה ניתן לעשות שימוש במסלול זה כאשר הפעילות בנדל"ן מגיעה לכדי פעילות עסקית ממשית נמשכת.
הכנסות ממכירת נדל"ן (רווח הון)
ארה"ב מעניקה הטבות מס למשקיעים זרים בעלי השקעות לטווח ארוך. כאשר ההכנסה הכוללת (כולל רווח הון) של המשקיע היא עד $40,000 – יינתן פטור ממס רווחי הון בארה"ב על השקעות מעל 12 חודשים* (אם הנכס הושכר- מרכיב הפחת אינו זכאי למס בשיעור אפס. כמו כן – הפטור לא יחול במקרה של פליפ). מעבר לסכום זה יחול שיעור מס מוטב החל מ- 15%. חבות המס הסופית שתחול על הפעילות היא בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. על משקיעים שמתכננים מימוש מהיר של הנכס (פחות מ- 12 חודשים), יחולו מדרגות מס הרגילות ולכן ישנה כדאיות להחזיק בנכס לטווח ארוך. על אף שיעור המס המוטב על רווחי הון שניתן ע"פ הדין האמריקאי למשקיעים זרים כפי שפורט לעיל. חשוב לזכור שתושבי ישראל חייבים לדווח על עסקת המכירה ולשלם מס רווחי הון ע"פ הדין הפנימי בישראל בשיעור של 25% ולכן אין משנה אם עסקינן בהשקעות לטווח קצר או ארוך, בשורה התחתונה המיסוי בישראל שיושת על מי שמוגדר תושב ישראל לצורכי מס – הוא בשיעור 25%.
משקיעים יחידים נדרשים להגיש לרשויות המס בארה"ב דוחות מס לרשויות המס (1040NR) על בסיס שנתי. קיימת חקיקה המחייבת ניכוי מס במקור בשיעור מס גבוה (ביחס לחבות המס בפועל) מהתמורה עבור מכירת הנדל"ן וזאת כדי לעודד הגשת דוחות במס בארה"ב בקרב אזרחים זרים לצורך קבלת החזר מס. למידע נוסף על מיסוי השקעות בנדל"ן ארה"ב, במאמר הבא.
לא מומלץ להחזיק בנכסים ישירות כיחיד, מאחר ואין הגנה על החברים מפני אחריות אישית ותביעות מצדדים שלישיים. כמו כן, בבחירת מבנה החזקה זה, קיימת חשיפה למס ירושה.
השקעות בנדל"ן ארה"ב – החזקת נדל"ן באמצעות הקמת חברת LLC או שותפות אמריקאית (Scorp)
בארה"ב ההתייחסות לשותפות אמריקאית או לחברת LLC (כברירת מחדל) היא לישויות שקופות ולכן המיסוי דומה למיסוי בפן היחיד, כמפורט לעיל. חבות המס במישור הפדרלי תהיה בהתאם למס השולי החל על היחיד (עד 37%), לאחר ניכוי הוצאות מימון ופחת. רשות המסים בישראל מאפשרת להשקיף את ה- LLC גם לצורכי מס בישראל, ולכן גם במקרה כזה חבות במס על ההכנסה החייבת תהא על פי שיעורי המס הרגילים החלים על יחידים לאחר ניכוי הוצאות וזיכוי מס הכנסה בגין המס ששולם בארה"ב. מי שבחר במנגנון ההשקפה, לא יוכל לעשות שימוש במסלול "בשיעור מס קבוע" כמפורט לעיל. מידע מקיף בנושא השקעות באמצעות חברת LLC, ניתן לקרוא במאמר הבא.
כאשר ה- LLC נחשב גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין הישראלי והן בדין הפנימי בארה"ב, אין מיסוי בגין חלוקת דיבידנדים ולפיכך העברת הכסף למחזיקים לא תגרור חבות במס בישראל ובארה"ב. המס יחול רק על ההכנסה החייבת שתופק מהנכס. הדין לגבי תזרים הנובע מה- LLC לבעל המניות הישראלי המחזיק בו זהה לדין החל ביחס לשותפות או להחזקה ישירה, ולמעשה לקיומו של עודף חשבונאי (תזרים המחולק מעבר להכנסה החייבת) המגיע לכיסו של בעל המניות אין משמעות לעניין המיסוי, בדומה לדין האמריקאי. המס יחושב רק בהתאם להכנסה החייבת ולא בהתאם לתזרים או לרווח החשבונאי. החיסרון העיקרי של המבנה המוצע הוא החשיפה למס עיזבון. מדובר בסיכון משמעותי אשר אין להקל בו ראש.
חשוב לציין שניתן לבחור במנגנון ההשקפה בישראל רק כאשר הוחלט ליישם את מנגנון ההשקפה כברירת מחדל בהתאם לדין האמריקאי. במצב שבו המשקיע הישראלי אינו בוחר להתייחס ל- LLC כגוף שקוף בהתאם לחוזר מס הכנסה 5/2004, ה- LLC ימוסה כתאגיד בישראל (בשונה מהמיסוי בארה"ב) ובמקרה כזה יחול מיסוי על דיבידנדים שיחולקו מה- LLC למשקיע וחבות המס הכוללת במכירת הנכסים עלולה להיות גבוהה יותר ללא אפשרות קבלת זיכוי מס בישראל בגין המס ששולם בארה"ב.
במבנה השקעה זה (LLC), קיימת הגנה על החברים מפני אחריות אישית ותביעות מצדדים שלישיים, אך קיימת חשיפה למס עיזבון. לגבי שותפות, אין עמדה חד משמעית של IRS כי החזקה בשותפות מוגדרת כנכס הנמצא בתחומי ארה"ב לצורכי חישוב שווי העיזבון. רוב הפרשנויות קובעות כי שווי ערך ההחזקה בשותפות יחושב לצורכי מס עיזבון אם מתקיימים שני התנאים הבאים: השותפות מחזיקה בנכס נדל"ן הנמצא בתחומי ארה"ב או אם פעילות השותפות מוגדרת כ- "Effectively Connected Income".
אודות משרדינו
כפי שראינו לעיל, השקעות נדל"ן בארה"ב מעלות אתגרי מיסוי רבים שמצריכים בחינה של כדאיות ההשקעה מבעוד מועד. נדרש לשקול בכובד ראש היבטים בדבר סוג הישות שבאמצעותה תתבצע הפעילות העסקית או ההשקעה, מס עיזבון שחל בדין האמריקאי, מימוש זיכוי ממס זר (פדרלי + מדינתי) ששולם בארה"ב. פעילות כלכלית מחוץ לישראל מחייבת הבנה של דיני המיסוי המקומי בישראל הנוגע לפעילות מחוץ לישראל לצד הבנה של דיני המס בארה"ב ואמנת המס. התנהלות נכונה והערכות מראש עשויות למנוע תאונת מס בישראל ועל כן תכנון מס כדבעי, יבטיח חשיפה נמוכה למיסוי ככל הניתן, הן במישור מס הכנסה והן במישור ביטוח לאומי.
משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' מנוסה בתחום מיסוי בינלאומי ומספק את מכלול השירותים למשקיעי נדל"ן בארה"ב הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. שירותי המשרד כוללים ייעוץ מס בינלאומי ותכנון מס משלב הקמת החברה בארה"ב תוך בחינת כדאיות ההשקעה והתאמתה למשקיע. המשרד מנוסה בהגשת דוחות מס לרשויות המס בישראל עבור משקיעים ישראלים בארה"ב ובאמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון אמריקאים מהמעלה הראשונה, המשרד אף מספק גם שירותי פתיחת חברות בארה"ב והגשת דוחות מס אמריקאים ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת משרד אחד וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.
