תוכן עניינים:
רכישת קרקע ובניה עליה – עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי או עסקה הונית
רכישת קרקע ובנייה עליה – עסקה בעלת אופי מסחרי או עסקה הונית? מאת רואה חשבון אמנון בן שושן
ההבחנה בין חיוב מכירת דירה במס שבח כ"עסקה הונית", הזכאית לפטור או למס מופחת, לבין חיובה במס הכנסה כ"עסקה פירותית", החייבת במס שולי, התעוררה לאחרונה בפני ביהמ"ש המחוזי בירושלים בעניינה של הדר מזרחי (עמ"ה 26/09). המערערת, בתו של קבלן, רכשה בהיותה בת 20 בלבד מגרש ממנהל מקרקעי ישראל, בנתה עליו וילה ובסמוך לאחר השלמת הבניה, כ-4 שנים לאחר רכישת הנכס, מכרה את הווילה ברווח גבוה. העסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין והוצאה שומה סופית. שש וחצי שנים לאחר מכן, קבע פקיד השומה כי המכירה חייבת במס הכנסה כעסקת אקראי פירותית.
פקיד שומה: מומחיות האב מעידה על עסקת אקראי
פס"ד הדר מזרחי דן בעניין עסקת אקראי החייבת במס הכנסה. במקרה הנדון בתו של קבלן בנתה וילה על מגרש ולאחר מספר שנים מכרה אותה ברווח ניכר. לאחר 6 וחצי שנים פקיד השומה הוציא שומה (לאחר שהייתה בידה שומת מס שבח סופית) מהנימוק כי מדובר בעסקה בעלת סממן מסחרי, אשר חייבת במס הכנסה (וביטוח לאומי). פקיד השומה הצביע על מספר סממנים התומכים בטיעוניו כי מדובר בעסקת אקראי: האב היה הרוח החיה ברכישה ובמכירה, בלא מעורבות אמתית של הבת. החברה הקבלנית של האב בנתה, רוב המימון היה מהלוואות מההורים וכן מהחברה של האב, וחלקו ממשכנתה שניטלה מבנק בריבית פריים (שאף היא העידה לטענת פקיד השומה על כוונה למכירה מהירה – בהיותה נטולת קנסות פירעון מוקדם). המכירה בוצעה מיד עם השלמת הבניה, כאשר ככל הנראה בוצעו התאמות בוילה לטעמו של הרוכש עוד קודם למכירה.
החלטת ביהמ"ש – יש לפעול בהתאם למבחן הכוונה
בבית המשפט המחוזי ובעליון הוחלט כי לא מדובר בעסקת אקראי וכי יש לפעול בהתאם למבחן הכוונה. בית המשפט המחוזי דחו את טענת פקיד שומה וקבעו כי מדובר בהכנסה הונית, שכן שוכנעו שהדר התכוונה לגור בבית לאחר בנייתו. לכאורה, העובדות מצביעות על כך שמדובר בעסקה מלאכותית דווקא – עסקה שבוצעה כולה על ידי האב, אשר השתמש בשמה של ביתו רק כדי לחסוך במס. גם בית המשפט המחוזי סבר כך: "שונה היה המצב לו היה המשיב טוען, ומוכיח באמצעות ראיות משכנעות, כי המדובר בעסקה מלאכותית שבה האב הוא מבצע העסקה ובתו שימשה רק כאמצעי כיסוי לזהות האמתית של מבצע העסקה. ייתכן מאוד כי לו ניתן היה לשכנע כי אלו הם פני הדברים, ולאור מומחיותו של האב ועסקיו ברגיל, הייתה התוצאה שונה בתכלית. אלא שטענה זו לא נטענה והנישומה עבורה הוצאה השומה הנה המערערת ולא אביה. במצב דברים זה אין בטענות בדבר מעורבות האב להשפיע מעבר להשפעתן על מבחן הבקיאות ‑ לאור ייחוס מומחיות האב לבתו."
"הסיבה העיקרית למסקנתי זו טמונה בתמונה שהצטיירה לפני בדבר מטרותיה של המערערת, אשר עמדו בבסיס הפעולות שביצעה, אותן בחנתי במסגרת מבחן הגג של הנסיבות הכלליות של העסקה. לאור הראיות שהובאו בפני, השתכנעתי כי המערערת אכן התכוונה, לפחות בעת קניית המגרש ותחילת הבנייה, לבנות בית אשר ישמש אותה בבוא היום למגורים בסמיכות למשפחתה המורחבת. הקרבה הגאוגרפית של המגרש לבתים בהם מתגוררים עד היום הורי המערערת ואחותה, והעובדה שהמערערת מתגוררת עד היום ביחידת דיור בבית הוריה, מעידים על כנות כוונותיה של המערערת בקניית המגרש לצורך הקמת בית מגוריה במקום."
סיכום החלטת ביהמ"ש
על אף סממנים אלה קבע ביהמ"ש כי אין מדובר במכירה פירותית אלא במכירה הונית. לגבי מעורבות האב, מציין ביהמ"ש כי לא הוכח שמדובר בעסקה מלאכותית שבוצעה למעשה ע"י האב והבת הנה רק כסות. אם וככל שזה היה מצב הדברים – כנראה שהייתה מתקבלת טענת פקיד השומה, אולם בפועל השומה הוצאה לבת ולא לאב. נקבע שהמבחנים השונים לקביעת השאלה האם מדובר ב – "עסק" אינם חד משמעיים בנסיבות העניין וניתנים לפרשנויות שונות, כאשר הודגש שוב שמבחן המימון הזר אינו בעל משקל נכבד כיום. בכל הנוגע למבחן ההשבחה, לא נסתרה טענת המערערת כי הרווח הכספי נבע בעיקרו מעליית ערך הנדל"ן בשכונת מלחה (דהיינו נסיבות חיצוניות). לדעתנו, האמור קולע לכוונת המחוקק – מקום בו ניתן להצביע על כך שרכישת נכס נעשתה מתוך מטרה להחזקה ארוכת טווח הדבר יכול להעיד על עסקה הונית.
