מאמר בנושא השכרת יחידות אירוח – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
פתח דבר – דה יורה
לפי סעיף 31 (1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל הנן פטורות ממס.
לשון החוק: "השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון".
המשמעות היא שכל אדם המשכיר דירת מגורים בישראל אינו נדרש לפתוח תיק במע"מ ולדווח על הכנסותיו מאחר ומדובר בעסקה פטורה ממס ערך מוסף.
הוראה זו אינה חלה כמובן בנושא מס הכנסה.
ע"פ פקודת מס הכנסה וחוקים נלווים, נקבע שהכנסות משכר דירה למגורים בישראל חייבות במס ע"פ אחד מסלולי המיסוי לתשלום ולהקלות במס.
בכפוף לתנאים, רשאי המשכיר לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו.
לקבלת מידע על מסלולי המיסוי של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל לחץ על המאמר בלינק.
סוגיית השכרת יחידות אירוח
עולה השאלה מה הדין במקרה שבו אדם משכיר דירת מגורים למספר ימים או לשבוע והדירה ממוקמת ליד חוף הים.
האם במקרה זה נדרש המשכיר להנפיק חשבונית מס ולדווח לרשויות מע"מ על פעילות של השכרת יחידות אירוח.
אימתי תיחשב אותן יחידות אירוח "בית מלון" והעסקת תהיה חייבת במע"מ בידי עוסק ואימתי תיכנס לתחולת הפטור.
ניתוח הסוגיה
ע"פ סעיף הגדרות בחוק מע"מ "בית מלון" – לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח או כיוצא באלה שבו מלינים בדרך כלל בתמורה לפחות חמישה אנשים";
על פי עמדת רשות המסים, יחידת אירוח תיחשב "בית מלון" רק אם גודל היחידה מאפשר על פי הקריטריונים של משרד התיירות לינה של חמישה אנשים לפחות בו זמנית ביחידה.
הקריטריונים הם: שטח רצפה מינימלי של 14 מ"ר (ללא שירותים ומטבחון) לשתי מיטות, ולכל מיטה נוספת ביחידה –
ארבעה מ"ר (דהיינו, שטח רצפה של מינימום 26 מ"ר ללא שירותים ומטבחון).
ככל שדירת המגורים של המשכיר תיחשב "בית מלון" על פי הקריטריונים לעיל, הרי המשכיר מפעיל פעילות עסקית של בית מלון
ולכן חייב להירשם כ"עוסק" ולדווח על השכרת יחידות אירוח לרשויות מע"מ, ובמקביל העוסק יהיה רשאי לנכות את מס התשומות הכרוך בעסקה.
תכנון מס – השכרת יחידות אירוח
כניסה לתחולת הגדרת "בית מלון" בחוק מע"מ, יכולה במקרים מסוימים דווקא להיטיב עם עוסקים בענף זה.
שכן פעילות עסקית של השכרת דירות לתיירים ע"פ סעיף 30 (א)(8)(א) הנה עסקה שהמע"מ עליה הוא בשיעור אפס.
לשון החוק: "לינה של תייר בבית מלון ושירותים נוספים שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, הניתנים אגב לינה כאמור";
מדובר ביתרון מס משמעותי המשפיע על מחיר העסקה שכן נטל המס העקיף אינו משורשר ללקוחות הקצה (תיירים מחו"ל) ולכן בפן התייר עולה כדאיותה
של העסקה בהשוואה לעוסקים הפועלים באותו ענף ואינם נכנסים לתחולת הגדרת "בית מלון" בחוק מע"מ.
