פתח דבר – חכירת נכס מקרקעין
חכירת נכס מקרקעין – היבטי מיסוי. מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "זכות במקרקעין" : "בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור"… משמעות הסעיף היא שתקופת חכירה של נכס מקרקעין ל- 25 שנים ויותר, מהווה זכות במקרקעין המחייבת במס שבח את המחכיר ובמס רכישה את החוכר.
מתוך הפסיקה
במקרה שנדון בבית משפט, קיבוץ מעלה גלבוע חתם על הסכם חכירת נכס מקרקעין עם רשות מקרקעי ישראל, לתקופת חכירה בת 24 שנים ו-11 חודשים.
מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי מההתכתבות אליה נחשף, עולה כי תקופת החכירה עמדה במקור על 25 שנים והופחתה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים והקיצור האמור נועד לשם התחמקות ממס ומדובר בעסקה מלאכותית ובתכנון מס מניפולטיבי, לא לגיטימי, שאין לקבלו.
נפסק בבית משפט כי תקופת החכירה, עמדה במועד כריתת ההסכם על 24 שנים ו-11 חודשים ולכן מדובר בתקופה אשר אין בה בכדי להביא את הצדדים לחיוב במס. נקבע כי משך תקופת החכירה לתקופה אשר יהיה בה למנוע הטלת מס אינה בגדר תכנון מס שלילי. רשות מקרקעי ישראל היא רשות שלטונית, איתה חתם קיבוץ מעלה גלבוע על ההסכם, ולא הייתה כל מניעה מצידה להסכים להקצות את הקרקע לתקופה בת 24 שנים ו-11 חודשים.
תכנון מס – מיסוי מקרקעין
מדובר בתכנון מס לגיטימי ומנהל מיסוי מקרקעין לא הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכיח, כי מדובר בעסקה מלאכותית.
נזכיר כי בית משפט העליון טען בעבר כי "זכותם, ואף חובתם, של מומחים בענייני מסים לתכנן עסקאות משפטיות אשר לא תהיינה עתירות מס וכי תכנון עסקאות הוא דבר לגיטימי בדיני המס"…. "שאלת גבולות תכנון המס היא שאלה קלסית ונצחית אשר נקבעת בהתאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה"…
כפי שניתן לראות במקרה הנ"ל, תכנון מס נכון של חכירה לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים מנע תשלומי מס שבח ומס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
