היבטי מיסוי מקרקעין במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה

היבטי מיסוי מקרקעין במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה

האם חלה חובת דיווח בהורשה של דירת מגורים?

מכירת דירה שהתקבלה בירושה – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "הורשה איננה מכירה". הסיבה לכך היא שבעת פטירת בעלי המקרקעין, נכנס היורש לנעלי המוריש לעניין הזכויות במקרקעין כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה כל עסקה לגביהם. המשמעות היא שהעברת זכויות במקרקעין במסגרת ירושה או צוואה אינה אירוע מס ועל כן אינה חייבת בדיווח. במקרה זה, היורשים לא יישאו בחבות מס (רכישה) כלל, במועד קבלת הזכויות במקרקעין. עם זאת, החבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מבקש למכור את הדירה. בתנאים מסוימים, היורש עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

מה הדין כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה שהתקבלה בירושה?

זכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ע"י היורש שהתקבלה בירושה, תלויה במספר תנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין ואינה ניתנת באופן אוטומטי.

אפשרות ראשונה היא לקבל את הפטור ממס שבח מכוח סעיף 49ב(2) בין היתר כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של היורש/המוכר והוא בעל זכות בה במשך 18 חודשים, והיורש/המוכר אינו מכר דירת מגורים אחרת במשך 18 חודשים שקדמו למכירה האמורה (במניין החודשים נלקחים בחשבון גם תקופת ההחזקה והמכירה של המוריש). 

אפשרות שנייה היא לקבל פטור ממכירת דירת מגורים מכוח סעיף 49ב(5) כאשר המכירה היא של דירת מגורים מזכה ובלבד שהתקיימו כל התנאים (תנאים מצטברים) להלן:

  1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש. 
  2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד (*)
  3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

ניתן לעשות שימוש בפטור (אפשרות שנייה) זה גם אם ליורש/המוכר יש מספר דירות בבעלותו וגם אם ניצל בעבר פטורים אחרים ולכן מומלץ להשתמש בפטור זה כאשר ניתן, משום שפטור זה מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע בזכותו של המוכר לעשות שימוש בעתיד בפטורים אחרים.

(*) שימו לב – יתכן מצב שבו המוריש זכאי לפטור ממס שבח, אבל היורשים לא

אחד התנאים, כמפורט לעיל, לקבלת הפטור ליורשים קובע כי המוריש היה בעל דירת מגורים יחידה. עולה השאלה, האם היורשים יהיו זכאים ליהנות מהפטור במקרה שבו למוריש היה, בנוסף לדירת הירושה, חלק קטן ומזערי בדירה נוספת. השאלה מתחדדת לנוכח העובדה כי אם המוריש היה בחיים, והיה מוכר את דירת הירושה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח שכן בהתאם להוראות החוק זו תיחשב דירתו היחידה, על אף החזקתו בחלק קטן מהזכויות בדירה הנוספת. בעמ"ש 251/99 מנהל עיזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת"א, ביקש מנהל העיזבון לממש את הפטור בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה, בנסיבות בהן טרם פטירתה החזיקה המורישה רק בדירת הירושה ובחלק מזערי (1/20) מדירה נוספת. בית המשפט קבע כי מנהל העיזבון אינו זכאי לפטור, שכן לא התקיים התנאי שלפיו: "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד". בפסק הדין נקבע כי לשון החוק ברורה, ובאמצעותה ביקש המחוקק לקבוע גבולות ברורים שבהם היורשים נדרשים לעמוד על מנת ליהנות מהפטור, זאת בשונה מהתנאים שבהם יכלו המורישים ליהנות מהפטור לו היו מוכרים את הדירה בעודם בחיים.

תכנון מס מקדים עוד בחיי המוריש

מאחר שאחד התנאים למכירת דירה שהתקבלה בירושה על ידי היורשים בפטור לפי סעיף 49ב(5) – היא היותה של הדירה דירתו היחידה של המוריש בעת מותו, במקרים רבים בהם למוריש נכס עיקרי גדול ונכס נוסף בעל שווי נמוך המשמש כהשקעה, יהיה נכון להעביר ללא תמורה לילדיו את הנכס בעל השווי הנמוך ולהיוותר עם נכס עיקרי אחד אותו היורשים יוכלו למכור בפטור מלא ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(5). שימו לב, כי בעוד שהעברת זכויות במסגרת ירושה או צוואה אינה אירוע מס והיורשים לא יישאו בחבות מס כלל במועד קבלת הזכויות במקרקעין, העברת זכות במקרקעין ללא תמורה, במהלך חייו של המעביר, תחייב את מקבל הזכויות "הקרוב" בשליש מס רכישה. כמו כן, העברת דירה במתנה בחיים, יכולה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים, באמצעות התנגדות לצוואה מצד יורש שאינו מרוצה מהצוואה או בטענה של פגמים שנפלו בצוואה. 

הימנעו מתאונת מס במכירת דירה שהתקבלה בירושה

ככל שלא יהיה תכנון נכון לקבלת הפטור ממס שבח לדירת מגורים שהתקבלה בירושה, אזי תיווצר תאונת מס, כפי שנקבע לאחרונה בהחלטת מיסוי שניתנה על ידי רשות המסים. לפיה, רק יורש המוגדר תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה בישראל, בכפוף לתנאים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. כאשר מדובר ביורש המוגדר תושב חוץ עליו להמציא לרשות מיסוי מקרקעין אישור ממדינת התושבות כי אין בבעלותו זכויות בדירת מגורים באותה מדינת תושבותו. ביום 6.12.2021 פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי (שלא בהסכם)  7701/21 בנושא שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מסמ"ק, אשר עסקה בזכאות של תושב חוץ לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק. מדובר בתושב חוץ אשר מכר את חלקו בדירת מגורים שירש מאביו אשר היה תושב ישראל במועד פטירתו. לכאורה לו היה המוריש מוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס בשל המכירה. המוכר/היורש ביקש לקבל את הפטור ממס שבח לפי סעיף 49 ב(5) לחוק לגבי מכירת הדירה שירש. במסגרת החלטת המיסוי נקבע, בין היתר, כי תושב חוץ אינו זכאי לפטור ממס שבח היות ולפי סעיף  49ב(5) לחוק, ההתייחסות הנה למוכר שהוא "תושב ישראל" או "תושב חוץ" שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות. כלומר, רק תושב חוץ שהמציא אישור שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות, זכאי לפטור. 

אודות משרדינו

רבים מדור ההורים מחזיקים בדירות מגורים, בנוסף לדירת המגורים בו הם מתגוררים, חלקם גם בזכות ירושה שקיבלו מהוריהם בדירות או במגרשי קרקע ונכסי בניין. החזקת נכסי נדל"ן אלו ע"י דור ההורים, או העברת חלקם או כולם, במתנה או בירושה לילדיהם היא מורכבת במיוחד, לאור מסי הנדל"ן והיבטי מס הכנסה העלולים להיות כרוכים בהעברות אלו. למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: שוק ההון, נדל"ן, הייטק, מסחר ופיננסיים. המשרד מספק ייעוץ מס ליחידים וחברות, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות פרה- רולינג בסוגיות מורכבות. הכותב רו"ח מומחה במיסוי ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים. 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!