תוכן עניינים:
מכירת דירת מגורים בחו"ל – פתח דברים
היבטי מיסוי על מכירת דירת מגורים בחו"ל- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
דירת מגורים בחו"ל אינה נחשבת ל"זכות במקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963- (להלן: "החוק"), לפיכך כל הוראות החוק אינן רלוונטיות למכירת הדירה בחו"ל או לקניית דירה בחו"ל. נכס מקרקעין מחוץ לישראל (לרבות דירת מגורים) שנמכר בידי תושב ישראל נחשב "נכס" לפי סעיף 88 לפקודה ולכן חייב במס על פי פרק ה' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א 1961- (להלן: "הפקודה") ולכן כאשר תושב ישראל מוכר דירת מגורים מחוץ לישראל הכנסתו מהמכירה תיחשב כהכנסה הונית שתמוסה בשיעור מס רווח הון על פי פרק ה' לפקודה.
מכירת דירת מגורים בחו"ל – היבטי אמנת מס
כאשר הנכס הנמכר נמצא במדינה שיש עמה אמנה למניעת כפל מס, זכות המיסוי הראשונית תהיה לרוב של מדינת המקור (המדינה שבה נמצאת הדירה) ולמדינת התושבות של היחיד, תהייה זכות מיסוי שיורית (קיימות אמנות כדוגמת האמנה עם יוון שקובעות זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור, לפרטים נוספים בקישור) ולכן המדינה שבה מצויה הדירה רשאית להטיל מס על מכירה. יש לבדוק האם הוטל מס במדינת המקור בגין מכירה זו, ומהו סכום המס. אם הוטל מס במדינת המקור, אזי מהמס ההוני שמחושב בישראל יזוכה בסכום המס הסופי ששולם במדינת המקור בגין עסקה זו, כך שלא ישולם כפל מס. עם זאת, אם המס במדינת המקור גבוה מהמס בישראל, לא ישולם מס נוסף בישראל ולא יוחזר עודף המס הזר. על פי סעיף 91 לפקודה, תושב ישראל נדרש לדווח על המכירה לפקיד השומה בנספח רווח הון בתוך 30 יום ממועד המכירה והמס שיש לשלם הוא מס ליניארי, כך שעל חלק מרווח ההון שנצבר עד שנת 2011 ישולם מס בשיעור של עד 20% ועל החלק הנותר ישולם מס בשיעור של עד 25%.
דיווח במקרים שכיחים אגב החזקת דירת מגורים בחו"ל
כאשר תושב ישראל מחזיק בנכס חוץ ששוויו מעל 2,086,000 ש"ח. (נכון לשנת המס 2023), קיימת חובה להגיש דוח מס (מידע נוסף בקישור) לפקיד השומה וזאת מכוח תקנות מס הכנסה. כמו כן, תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות משכר דירה שנצמחו לו מחוץ לישראל. קיים מנגנון מיסוי רגיל מכוח סעיף 121 לפקודה, לפי שיעור מס שולי וכן- מסלול מיסוי נוסף מופיע בסעיף 122א לפקודה לפיו ניתן לבחור להתמסות על ההכנסה החייבת בשיעור 15% על כל ההכנסה בניכוי הוצאות פחת, ללא אפשרות לזיכוי על המס ששולם בחו"ל. כל עוד לא נמכרה הדירה, ניתן לדווח בשנת המס על הכנסות משכר דירה ולשלם מס בשיעור 15% ללא צורך בהגשת דוח מס (סוג תיק 95). על מנת לפשט את הליכי הדיווח ותשלום המס, הותקנו תקנות מס הכנסה (מקדמות בשל הכנסת חוץ), התשס"ד-2004 המאפשרות דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, כאשר עמידה בדרישות הדיווח המקוצר עשויה לפטור מחובת הגשת דו"ח שנתי. (להרחבה בנושא לחצו כאן). כמו כן, כאשר נצמחו בשנת המס הכנסות משכר דירה בחו"ל בסכום הגבוה מ- 375,000 ₪ בשנה, קיימת חובת הגשת דו"ח מס. יחיד שבחר לדווח על הכנסותיו משכר דירה במסלול מס שולי, או מכר זכויות במקרקעין בחו"ל בשנת המס, חייב בהגשת דוח מס שנתי באותה שנת מס. במקרה של מכירת הדירה בחו"ל ברווח הון, נדרש גם דיווח לרשות המסים בישראל על העסקה תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה – מנגנון Step Up
אם הנכס הועבר אל המוכר במתנה או בירושה, במקרה כזה המוכר ייכנס לנעלי נותן המתנה או המוריש לעניין עלות הנכס, אלא אם נותן המתנה או המוריש הוא תושב חוץ. במקרה כזה ניתן, בתנאים מסוימים, להגיש בקשה לרשות המסים לפרה רולינג ב"מסלול ירוק", ולבקש לראות בשווי השוק של הדירה במועד קבלתה כעלותה לצורכי מס בידי המוכר.
מכירת דירה בחו"ל בידי תושב חוזר
אם הנישום מוגדר "תושב חוזר" (היה תושב חוץ במשך 6 שנים), ורכש את הנכס בעת שהיה תושב חוץ, ומכר אותו בתוך 10 שנים לאחר ששב והיה לתושב ישראל, הוא יהיה פטור ממס רווח הון. ואם מכר לאחר 10 שנים (לאחר תקופת ההטבות) – רק חלק הרווח המתייחס לתקופה שלאחר 10 השנים יחויב במס. אם הנישום מוגדר "תושב חוזר ותיק" (היה תושב חוץ במשך 10 שנים) ורכש את הנכס בעת שהיה תושב חוץ או במהלך תקופת ההטבות (הטבה שהיא ייחודית רק לתושב חוזר ותיק), ומכר אותו במהלך 10 שנים לאחר ששב והיה לתושב ישראל, הוא יהיה פטור ממס רווח הון. אם מכר את הנכס לאחר 10 שנים (לאחר תקופת ההטבות) – יהיה חייב ממס רווח הון באופן ליניארי רק על חלק הרווח המתייחס לתקופה שלאחר 10 השנים.
אודות משרדינו
תחום המיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל מחייב הבנה מקיפה של המסים המוטלים בישראל או בחו"ל בעת רכישה, השכרה ומכירה של נכסים, החל ממס רכישה ומע"מ בעת הרכישה וכלה בטיפול הייחודי של חישוב המס על הכנסות משכירות ובמשטר המס על רווח הון במכירה. פנייה לייעוץ מס בינלאומי ממומחה בטרם ההשקעה, תאפשר למשקיע לקבל החלטה מושכלת ומיטיבה בפן המיסוי. רצוי לבדוק ולהתעדכן מידי שנה בנושא חובת הדיווח והגשת דו"ח למס הכנסה כדי להימנע מפנייה יזומה של רשות המסים בנושא. אם קיים ספק כלשהו באשר לנושא, רצוי לפנות ולהתייעץ לצורך קבלת וודאות והימנעות מטעויות קריטיות.
למשרדינו ידע ו-16 שנות ניסיון בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. משרדינו מנוסה בליווי משקיעי נדל"ן בכל רחבי העולם ומספק פתרונות מיסוי ומעטפת מידע בעלת ערך מוסף יחודי המשקפת בפני משקיע ישראלי תמונת מס מלאה הן על דיני המיסוי הישראלי והן על דיני המיסוי הזר, שתכריע בעת קבלת החלטה. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: שוק ההון, נדל"ן, הייטק, מסחר ופיננסיים. המשרד מספק ייעוץ מס ליחידים וחברות, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות פרה- רולינג בסוגיות מורכבות.
