מס רכישה לתושב חוזר ותיק – פטור ממס

הקלות במס רכישה לתושב חוזר ותיק

מס רכישה לתושב חוזר ותיק – מאת אמנון בן שושן רואה חשבון.

בהתאם להוראות סעיף 9 (ג1ג) (3) לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, מיום ו' שבט התשפ"ד (16.1.2024) עד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.1.2025), יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס.
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%. 
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%. 

מס רכישה למי שמוגדר תושב חוץ (שיעורי מס של דירת מגורים שאינה דירה יחידה)

תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה יותר בהשוואה לתושבי ישראל שרוכשים דירת מגורים יחידה. ההפרשים מאד מהותיים ויש להתחשב בסכום המס בהערכת כדאיות העסקה. כשהרוכש הוא תושב חוץ, לרבות תושב ישראל לשעבר שניתק את תושבות המס שלו, יוטל מס רכישה בשיעור גבוה יותר, לפי שיעורי המס החלים על מי שרוכש דירת מגורים נוספת. בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו), הרוכש דירת מגורים שאינה דירת מגורים יחידה מיום ו' שבט
התשפ"ד (16.1.2024) עד ליום טו' טבת התשפ"ה (15.1.2025) יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%.
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%. 

הטבת מס רכישה לעולה חדש ותושב חוזר

לעניין מס רכישה הגדרה "תושב ישראל" כוללת גם את מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה (עולה חדש) או תושב חוזר ותיק (מידע נוסף בקישור) כמשמעותם בסעיף 14 (א) לפקודה. כלומר, אם יחליט יחיד תושב חוץ לעלות לישראל לראשונה או מי שכבר היה תושב ישראל, ניתק תושבות מס והחליט לשוב למדינת ישראל לאחר עשר שנות גלות בתקופה בת שנתיים לכל היותר מיום רכישת הדירה, ייחשב לצורך העניין "תושב ישראל", ויהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה המוטבים, כמפורט לעיל, ברכישת דירת מגורים יחידה. יושם לב, כי ההגדרה של "דירה יחידה" היא דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל.  כלומר, אין להתחשב בדירות מגורים שבבעלות תושב החוץ מחוץ לישראל. לכאורה, גם מי שבבעלותו דירות מחוץ לישראל, והוא רוכש דירת מגורים בישראל, שהיא דירתו היחידה בישראל, הרי שכאשר ישוב לישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מוטבות. 

הבהרה חשובה – ההטבה מיועדת רק לעולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים

הרחבת המונח "תושב ישראל" לצורך הזכאות להטבת מס רכישה בגין דירת מגורים מזכה, חלה על "תושב חוזר ותיק" ועולה חדש כהגדרתם בפקודת מס הכנסה. במקרה של תושב חוזר ותיק הכוונה הנה לאדם שהיה בעבר תושב ישראל, עזב את ישראל ושינה את מעמד תושבותו לתושב חוץ למשך עשר שנים מיום עזיבתו את ישראל. כאשר אדם זה יחזור ארצה, ייחשב "תושב חוזר ותיק". רק אוכלוסייה זו עשויה ליהנות מזכאות למדרגות המוטבות של המס ברכישת דירת מגורים יחידה. יודגש כי תושבי ישראל שעזבו את ישראל והפכו תושבי חוץ לתקופה קצרה מעשר שנים – לרבות תושבים חוזרים רגילים, אינם כלולים באוכלוסייה המוטבת. תושב חוזר רגיל (ולא תושב חוזר ותיק) שירכוש דירה יחידה בישראל, בעודו תושב חוץ, לא יזכה לשיעורי מס הרכישה המוטבים ברכישת דירה יחידה, גם אם יעלה לישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה. במקרים אלה או במקרים בהם עלולה להתעורר מחלוקת עם רשויות המס על מועד ניתוק התושבות ועל הזכאות למעמד של תושב חוזר ותיק, עדיף ורצוי לשקול רכישת דירת מגורים יחידה (בישראל) לאחר השיבה ארצה בעודם תושבי ישראל ולא בעודם שוהים בחו"ל כתושבי חוץ. אם יתברר בדיעבד שהרכישה התבצעה בעת שהותו של היחיד בחו"ל במעמד תושב חוץ וחזר לישראל ואינו זכאי למעמד תושב חוזר ותיק, מס הרכישה ששולם על ידו, לא יוחזר לו. 

טיפ חשוב! תוודאו זכאות למעמד "תושב חוזר ותיק" בטרם החזרה לישראל

ככל שהבדיקה עבורכם נעשית מוקדם יותר, כך קיים מקום וגמישות לשינויים. בדיקה המעמד לאחר החזרה לישראל יכולה להיות "מאוחרת מידי" וקריטית לצורך הזכאות לפטור ממס רכישה בפרט ולפטורים מכוח פקודת מס הכנסה בכלל. ולכן המלצתנו היא לבחון מבעוד מועד האם אתם עונים על הגדרת "תושב חוזר" או "תושב חוזר ותיק" עוד בהיותכם בחו"ל כבר בעת שבה גיבשתם את ההחלטה על החזרה לישראל. 

בקשה להחזר מס רכישה לתושב חוזר 

אם רכשתם דירת מגורים בשיעורי מס רכישה גבוהים במהלך שהותכם בחו"ל וחזרתם לישראל במעמד עולה חדש או תושב חוזר ותיק תוך שנתיים ממועד הרכישה – מגיע לכם החזר מס רכישה. ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה למנהל מיסוי מקרקעין באמצעות בקשה לתיקון שומה, תוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה. ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה רק אם התקיים אחד מהמקרים הבאים: התגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס; התברר שנמסרה הצהרה לא נכונה, שהובילה לתשלום מס בסכום אחר או לאי תשלום מס מלכתחילה; התגלתה טעות בשומה.

אודות משרדינו

קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר קצרה היריעה מלפרט עליהם במאמר זה. לפיכך, מומלץ לפנות לרואה חשבון מומחה בדיני מיסוי מקרקעין בעל ידע וניסיון בהתנהלות מול מיסוי מקרקעין כך שהעסקה תדווח באופן חוקי ונכון לנתוניו האישיים של הרוכש. למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: שוק ההון, נדל"ן, הייטק, מסחר ופיננסיים. המשרד מספק ייעוץ מס ליחידים וחברות, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות פרה- רולינג בסוגיות מורכבות. הכותב רו"ח מומחה במיסוי ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים.