הקלות במס רכישה עולה חדש
מס רכישה לעולה חדש – מאת אמנון בן שושן רואה חשבון.
בהתאם להוראות סעיף 9 (ג1ג) (3) לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, מיום יד' שבט תשפ"ב (16.1.2022) עד ליום כב' טבת תשפ"ג (15.1.2023) יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 1,805,545 ש"ח – לא ישולם מס.
- על חלק השווי העולה על 1,805,545 ש"ח ועד 2,141,605 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 2,141,605 ש"ח ועד 5,525,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש"ח ועד 18,416,900 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 18,416,900 ש"ח – 10%.
לעניין מס רכישה הגדרה "תושב ישראל" כוללת גם את מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה (או לתושב חוזר ותיק). כלומר, אם יחליט תושב חוץ לעלות לישראל בתקופה בת שנתיים לכל היותר מיום רכישת הדירה, כי אז ייחשב לצורך העניין "תושב ישראל", ויהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה המוטבים ברכישת דירה יחידה. יושם לב, כי ההגדרה "דירה יחידה" הנה "דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל. כלומר, אין להתחשב בדירות מגורים שבבעלות תושב החוץ מחוץ לישראל. לכאורה, גם אם בבעלותו דירות מחוץ לישראל, והוא רוכש דירת מגורים בישראל, שהיא לו דירתו היחידה בישראל, הרי שכאשר יעלה לישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מוטבות כמפורט לעיל.
הקלה נוספת ל"עולה חדש" – מס רכישה מופחת
הפטור ממס הרכישה לעולים חדשים מעוגן בתקנה 12 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, כאשר לפי הוראות הפטור זכאי לקבלו מי שמחזיק באשרת עולה לפי סעיף 2 חוק השבות, תש"י- 1950, תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות ואשרה או רישיון בתנאים שנקבעו בתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד- 1974.
"עולה חדש" מי שבידו "אשרת עולה/תעודת עולה" ( שרכש מקרקעין במהלך "התקופה הקובעת" ישלם מס רכישה כדלקמן:
שיעורי מס הרכישה המחושבים לעולים החל מיום- 16.01.2022 ועד ליום- 15.01.2023:
עד לסכום של 1,902,945 – ₪ 0.5% . מעל ל- 1,902,945 – ₪ 5% .
"התקופה הקובעת" – שנה לפני כניסתו לישראל לראשונה, ועד 7 שנים לאחר כניסתו לישראל לראשונה. במניין ה- 7 שנים יש למעט את תקופת שירותו ב"שירות חובה" בצה"ל או בשירות לאומי. ההקלה של "עולה חדש" חלה רק על רכישת המקרקעין הבאים:
- דירת מגורים (או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד), על מנת שתשמש למגורי העולה ( או למגוריו ועסקו יחד).
- בית עסק, לרבות משק חקלאי ( על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו).
"קרוב" – "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות". - קרקע פנויה ששטחה המקסימלי 1,000 מ"ר או השטח המינימלי המותר בבניה, לפי הגבוה( שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור לעיל.
- חיוב במס רכישה לפי תקנה זו לא יינתן לעולה אלא פעם אחת לגבי דירה ופעם אחת לגבי בית עסק.
במקרה זה, ההטבה ניתנת לא רק לרכישת דירת מגורים יחידה. היא ניתנת לרכישת דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ועסק כאחד, וכן לרכישת בית עסק או משק חקלאי שישמש את העולה או את קרובו לעסקם, או אף ברכישת קרקע פנויה (בתנאים המופיעים בתקנה) שתשמש להקמת דירה או עסק.
תכנון מס רכישה לעולה חדש
ניתן להבחין, כי הכדאיות הכלכלית של הטבת מס הרכישה לעומת מס רכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה משתנים לפי שווי הדירה, אך לא תמיד משתלמים יותר.
לרוב, בעסקאות של רכישת דירת מגורים יחידה עד שווי של כ- 5.5 מיליון, קיים יתרון מס דווקא בניצול מדרגות מס הרכישה של דירת מגורים יחידה לעומת ניצול הפטור החלקי של עולה חדש, מאידך גיסא, בעסקאות נדל"ן עסקי או דירת מגורים נוספת (שאינה יחידה) קיים יתרון מס משמעותי בניצול הטבת מס הרכישה לעולה חדש. לכן בטרם יוצאת שומת מס בקביעת מס רכישה לגבי מקרקעין שנרכש ע"י עולה ראוי לבחון את סוג הנכס הנרכש ושוויו וזאת לצורך בחינת ניצול הפטור בשלב זה, אם בכלל, או דחייתו לצורך מימוש הטבת המס בשלב מאוחר יותר במהלך התקופה הקובעת.
למאמר בנושא מס רכישה לתושב חוזר ותיק, בקישור הבא.
למאמר מקיף בתחום מיסוי בינלאומי, בקישור הבא.
אודות משרדינו
קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר קצרה היריעה מלפרט עליהם במאמר זה. לפיכך, מומלץ לפנות לרואה חשבון מומחה בדיני מיסוי מקרקעין בעל ידע וניסיון בהתנהלות מול מיסוי מקרקעין כך שהעסקה תדווח באופן חוקי ונכון לנתוניו האישיים של הרוכש. למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: שוק ההון, נדל"ן, הייטק, מסחר ופיננסיים. המשרד מספק ייעוץ מס ליחידים וחברות, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות פרה- רולינג בסוגיות מורכבות. הכותב רו"ח מומחה במיסוי ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.
