תוכן עניינים:
הקלות במס רכישה עולה חדש
מס רכישה לעולה חדש – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
בהתאם להוראות סעיף 9 (ג1ג) (3) לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, מיום 16.1.2024 עד 15.1.2025, יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס
- על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.
מס רכישה למי שמוגדר תושב חוץ
תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה יותר בהשוואה לתושבי ישראל שרוכשים דירת מגורים יחידה. ההפרשים מאד מהותיים ויש להתחשב בסכום המס בהערכת כדאיות העסקה. כשהרוכש הוא תושב חוץ, לרבות תושב ישראל לשעבר שניתק את תושבות המס שלו, יוטל מס רכישה בשיעור גבוה יותר, לפי שיעורי המס החלים על מי שרוכש דירת מגורים נוספת. להלן הסכומים לעסקאות רכישה בתוקף מיום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025.
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%.
הטבת מס רכישה לעולה חדש
לעניין מס רכישה – הגדרה "תושב ישראל" כוללת גם את מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה (או לתושב חוזר ותיק). כלומר, אם יחליט תושב חוץ לעלות לישראל בתקופה בת שנתיים לכל היותר מיום רכישת הדירה, כי אז ייחשב לצורך העניין "תושב ישראל", ויהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה המוטבים ברכישת דירה יחידה. יושם לב, כי ההגדרה "דירה יחידה" הנה "דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל. כלומר, אין להתחשב בדירות מגורים שבבעלות תושב החוץ מחוץ לישראל. לכאורה, גם אם בבעלותו דירות מחוץ לישראל, והוא רוכש דירת מגורים בישראל, שהיא לו דירתו היחידה בישראל, הרי שכאשר יעלה לישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה מוטבות כמפורט לעיל.
הקלה לעולה חדש – מס רכישה מופחת
הפטור ממס הרכישה לעולים חדשים מעוגן בתקנה 12 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, כאשר לפי הוראות הפטור זכאי לקבלו מי שמחזיק באשרת עולה לפי סעיף 2 חוק השבות, תש"י- 1950, או תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) בתנאים שנקבעו בתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד- 1974. "עולה חדש" שרכש מקרקעין במהלך "התקופה הקובעת" (להלן) ישלם מס רכישה לפי שיעורי מס הרכישה המחושבים לעולים החל מיום- 16.01.2024 ועד ליום- 15.01.2025:
- על חלק השווי שעד וכולל 1,988,090 ₪: 0.5%.
- על חלק השווי העולה על 1,988,090 ₪: 5%.
"התקופה הקובעת" – שנה לפני כניסתו לישראל לראשונה, ועד 7 שנים לאחר כניסתו לישראל לראשונה. במניין ה- 7 שנים יש למעט את תקופת שירותו ב"שירות חובה" בצה"ל או בשירות לאומי. ההקלה של "עולה חדש" חלה רק על רכישת המקרקעין הבאים:
- דירת מגורים (או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד), על מנת שתשמש למגורי העולה ( או למגוריו ועסקו יחד).
- בית עסק, לרבות משק חקלאי ( על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו).
"קרוב" – "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות". - קרקע פנויה ששטחה המקסימלי 1,000 מ"ר או השטח המינימלי המותר בבניה, לפי הגבוה( שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור לעיל.
דגשים בנושא מס רכישה מופחת
- חיוב במס רכישה לפי תקנה זו יינתן לעולה פעם אחת בלבד לגבי דירת מגורים (או בית מגורים) ופעם אחת לגבי עסק. במקרה זה, ההטבה ניתנת לא רק לרכישת דירת מגורים יחידה, אלא ניתנת גם לרכישת דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ועסק כאחד, וכן לרכישת בית עסק או משק חקלאי שישמש את העולה או את קרובו לעסקם, או אף ברכישת קרקע פנויה (בתנאים המופיעים בתקנה) שתשמש להקמת דירה או עסק.
- עולים חדשים זכאים להטבה רק בתקופה שמתחילה בשנה שקדמה לעלייתם לארץ ומסתיימת 7 שנים לאחר מועד העלייה.
- דירת המגורים או בית העסק צריכים לשמש את העולה באופן אישי.
- אם לעולה יש בת זוג שאיננה בגדר "עולה"- החישוב יהיה עדיין לפי ההטבה האמורה כאילו רק העולה לבד רכש את הנכס.
- אם הרכישה נעשתה במשותף על ידי שני יחידים שאחד מהם עולה והם נישאו בתוך 12 חדשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה ששילם בן הזוג של העולה, שהוא מעבר לסכום מס הרכישה שהעולה היה משלם כרוכש יחידי.
תכנון מס רכישה לעולה חדש
הטבת מס רכישה מופחת ניתנת גם אם לא מדובר בדירת מגורים יחידה של העולה, אך אם מדובר בדירת מגורים יחידה, ייתכנו שיעורי מס נמוכים יותר. כך לדוגמה, ניתן להבחין, כי הכדאיות הכלכלית של הטבת מס הרכישה לעומת מס רכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה משתנים לפי שווי הדירה, אך לא תמיד משתלמים יותר. לרוב, בעסקאות של רכישת דירת מגורים יחידה עד שווי של כ- 5.5 מיליון, קיים יתרון מס בניצול מדרגות מס הרכישה של דירת מגורים יחידה לעומת ניצול הפטור החלקי של עולה חדש, מאידך גיסא, בעסקאות נדל"ן עסקי או דירת מגורים נוספת (שאינה יחידה) קיים יתרון מס משמעותי בניצול הטבת מס הרכישה לעולה חדש. לכן בטרם יוצאת שומת מס בקביעת מס רכישה לגבי מקרקעין שנרכש ע"י עולה ראוי לבחון את סוג הנכס הנרכש ושוויו וזאת לצורך בחינת ניצול הפטור בשלב זה, אם בכלל, או דחייתו לצורך מימוש הטבת המס בשלב מאוחר יותר במהלך התקופה הקובעת.
למאמר בנושא מס רכישה לתושב חוזר ותיק, בקישור הבא.
למאמר מקיף בתחום מיסוי בינלאומי, בקישור הבא.
אודות משרדינו
קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר קצרה היריעה מלפרט עליהם במאמר זה. לפיכך, מומלץ לפנות לרואה חשבון מומחה בדיני מיסוי מקרקעין בעל ידע וניסיון בהתנהלות מול מיסוי מקרקעין כך שהעסקה תדווח באופן חוקי ונכון לנתוניו האישיים של הרוכש. למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: שוק ההון, נדל"ן, הייטק, מסחר ופיננסיים. המשרד מספק ייעוץ מס ליחידים וחברות, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות פרה- רולינג בסוגיות מורכבות. הכותב רו"ח מומחה במיסוי ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים.
