מכירת זכות במקרקעין – "עסקה" לעניין מע"מ או מכירה במישור הפרטי?
מכירת זכות במקרקעין – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
סניפי מע”מ ברחבי הארץ, החלו בימים האחרונים בפניות לאנשים פרטיים שביצעו עסקאות מקרקעין במישור הפרטי. מטרת הזימון הנה לבחון את עובדות המכירה ולהכריע האם המכירה עונה להגדרת "עסקה" בחוק מע”מ וכנגזרת מכך מחויבת בתשלום מע"מ או שמא דווחה בפועל נכון ובוצעה במישור הפרטי וכנגזרת מכך יוצאת מתחולת החוק.
חוק מס ערך מוסף מטיל מע"מ על "עסקה" בישראל
"עסקה" מוגדרת בחוק מע”מ כאשר מתקיימת, בין היתר, אחת מהחלופות שלהלן:
(1) "מכירת נכס (לרבות מקרקעין) או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו…"
(2) "עסקת אקראי". בין היתר מכירת מקרקעין לעוסק ( מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו) בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.
ניתוח הסוגיה ע"פ הוראות החוק
לעניין מכירת זכות במקרקעין במהלך עסקו (סעיף 1 לעיל) – הסיכוי שעסקאות שבוצעו ע"י מי שאינו עוסק תסווגנה בתום הבדיקה כמכירה עסקית הוא נמוך. בהעדר הגדרה ממצה בחוק מע"מ למונח "עסק" אפילו בתי המשפט נאלצו לצקת תוכן למונח זה באמצעות מבחנים שסייעו להכריע בשאלה, האם מכירה מסוימת של נכס נערכה במהלכו של "עסק" ולכן קשה לי להאמין שנקבל דיווח מהרשויות בדבר גילוי מרעיש על מקרים רבים של מכירת זכות במקרקעין בידי יחידים שנמצאו כחייבים בדיווח מכירה "במהלך עסקו".
לעניין עסקת אקראי (סעיף 2) ע"פ חוק מע"מ מכירת זכות במקרקעין מיחיד שאינו עוסק ליחיד שאינו עוסק אינה מהווה עסקת אקראי. להערכתי מרבית העסקאות “נופלות” בקונסטלציה הזו. אני לא קובע שאין סיכוי שתמצאנה עסקאות של מכירת זכות במקרקעין מאדם פרטי ל"עוסק" שהיו חייבות בדיווח כעסקת אקראי כהגדרת דלעיל, ודווחו "בטעות" במישור הפרטי. עמדתי היא שביחס לכלל העסקאות השיעור הוא נמוך.
