השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי

שיתוף ב email
שיתוף ב print
השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי

המצב הכלכלי ביוון – רקע

השקעות נדל"ן ביוון והיבטי מיסוי – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ומשבר החוב האירופי בשנת 2008, שרר האיחוד האירופי במיתון כלכלי מתמשך, כאשר מספר מדינות באיחוד, בדגש על קפריסין,  יוון, איטליה, ספרד, פורטוגל ואירלנד, נזקקו לסיוע כלכלי. בשנת 2010 פקד את יוון משבר כלכלי. שיעור האבטלה הגיע בשיאו ליותר מ-25% מכוח העבודה, הבנקים הפסיקו להעניק משכנתאות לרוכשים, שוק הדיור היווני הגיע לנקודת קיפאון. אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי ביוון היה על שוק הנדל"ן. מחירי הנדל"ן ביוון צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. בעקבות המשבר נאלצה יוון לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תכניות חילוץ. במסגרת תכניות החילוץ, שהאחרונה מביניהן הסתיימה בקיץ 2018, יוון קיבלה סיוע בסכום קרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. בזכות תכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון יוצאת לאיטה מהמשבר. 

השקעות נדל"ן ביוון – תמורות בכלכלת יוון

בשנים שלאחר המשבר ולאחר שלוש תכניות חילוץ של האיחוד האירופי, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ומציגה שיעורי צמיחה חיוביים. החל משנת 2019 ישנה מגמה מעורבת של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ולמצות את העליות הצפויות בשוק. רפורמות המס של הממשלה היוונית והפחתת המס בתחום הנדל"ן במטרה למשוך משקיעים הזרים, סכום ההון העצמי הדרוש לרכישת נדל"ן והקרבה הגאוגרפית, הובילו במיוחד את המשקיעים הישראליים להתעניין בנדל"ן ביוון מפאת העובדה שבהתאם לאמנת מס גם מס רווח הון וגם מס על הכנסות משכירות ממוסים רק ביוון ללא השלמת יתרת מס בישראל. נדון על כך בהמשך המאמר. 

צעדים להקלות במס – שינויים בשנת המס 2020

אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת הוא שוק הנדל"ן במדינה, המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים, בין היתר בזכות ראש ממשלת יוון שנקט בשורת צעדים של הקלות במסים, כמפורט להלן, וזאת במטרה לעורר את שוק הנדל"ן ביוון ולהפוך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי בתחום הנדל"ן במיוחד למשקעים זרים. 

  1. הפחתה בשיעור מס החברות מ- 28% ל- 24% החל משנת המס 2020.  יוון נמנית עם המדינות שהפחיתו באופן ניכר את שיעור מס החברות. 
  2. הפחתה בשיעור ניכוי המס במקור בעת חלוקת דיבידנד לתושב זר (שכבר הופחתה בשנת 2019 מ- 15% ל- 10%) כך שיעמוד על שיעור של 5% החל משנת 2020.
    הפחתת מס החברות בשילוב עם הפחתת המס על דיבידנד הן משמעותיות במיוחד כשמדובר בחברה ישראלית המחזיקה בחברה יוונית. המסקנה היא ששיעור המס האפקטיבי על הכנסות חברה הישראלית שמקורן בחברה היוונית צפוי לרדת מ- 40% לכדי 28% בלבד.
  3. השעיה של פטור ממס רווח הון (פטור זמני) בעת מכירת מקרקעין המוחזקים כנכסים פרטיים (ולא עסקיים). זו דחייה רביעית של תחולת המיסוי על רווח הון ממכירת נדל"ן. הפטור נכון לעכשיו, ממס רווחי הון חל על שתי דירות בלבד, מכירת שלוש דירות ומעלה על פני תקופה קצרה מסתמנת כפעילות מסחרית  במקרקעין ועלולה לשלול את הפטור ממס רווחי הון. אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור ואין וודאות שגם בשנת 2021 הוא יתאפשר. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן. 
  4. הפחתת מס הכנסה ליחידים עבור הכנסת עבודה כאשר שיעור המס השולי על הכנסה עד 10,000 אירו יעמוד על 9% בלבד החל משנת 2020. בנוסף, צמצום דמי הביטוח הלאומי החל מה- 1 ביולי 2020. 

אמנת המס עם יוון – יתרון מס למשקיע ישראלי בנדל"ן ביוון

נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם. ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות. כך למשל, הוראות האמנה עם צרפת, שקובעות שהכנסות משכירות מקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת,  ימוסו במדינה האחרת בלבד. הסדר דומה של זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור קיים גם באמנה עם יוון גם בסעיף הכנסות משכירות מקרקעין (סעיף 6) וגם בסעיף בדבר רווח הון ממכירת מקרקעין (סעיף 13).

לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק במדינת יוון ולכן המשמעות היא שלא תהייה תוספת מס מעבר למס היווני שישולם. לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן בסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, הנוסח העברי קובע בפועל כי ההכנסה תמוסה גם בישראל וגם ביוון. לעומת זאת הנוסח האנגלי של האמנה קובע כי ההכנסה מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון תמוסה רק ביוון. במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח היווני, הנוסח האנגלי גובר. 

השקעות נדל"ן ביוון – תכנון מס 

ישראלים יכולים ליהנות משיעורי המס הנמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרת מקרקעין.  כמו כן, זכות המיסוי הבלעדית הקבועה באמנה חלה גם על רווחי הון ממכירת מקרקעין ולכן יחיד ישראלי המפיק הכנסות ממקרקעין ביוון עשוי, בהתאם לנסיבות ובתכנון נכון, להיות פטור ממס הן ביוון והן בישראל, אך חשוב מאד להדגיש כי על אף הפטור ממס מתוקף האמנה, יש צורך לדווח בדוח המס השנתי (דוח 1301 לעצמאיים ושכירים) על ההכנסות שהופקו או נצמחו מנדל"ן ביוון. 

 

המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת. המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
רואה חשבון

השקעות באיחוד האמירויות- היבטי מיסוי

השקעות באיחוד האמירויות – היבטי מיסוי השקעות באיחוד האמירויות- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן. איחוד האמירויות הערביות היא מדינת מדבר מוסלמית הנמצאת בחצי האי

שנת הסתגלות

שנת הסתגלות לתושב חוזר ותיק

שנת הסתגלות לתושב חוזר ותיק שנת הסתגלות לתושב חוזר ותיק ועולה חדש – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן. תושבים חוזרים (יחידים מוטבים) ששהו מחוץ

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!