השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי על הכנסות יחידים וחברות

השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי על הכנסות יחידים וחברות

השקעות ביוון – פתח דברים

השקעות נדל"ן ביוון והיבטי מיסוי – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

יחידים ישראלים יכולים ליהנות משיעורי מס נמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרה וממכירת מקרקעין. יתרה מזו, מימוש נכס מקרקעין ביוון עשוי, בהתאם להחלטה על המשך תחולת הפטור הזמני על רווח ההון ביוון כפי שנקבע בהוראת השעה, ובהתאם לנסיבות ההשקעה ותכנון מס נכון, להיות פטור ממס רווח הון הן ביוון והן בישראל.

ישראלים המשקיעים באמצעות יזמי נדל"ן – בתכנון מס נכון ניתן יהיה ליהנות מפטור מס מלא ובכך להפוך את העסקה למשתלמת וכדאית. גם במקרים של בעלי מניות בחברה ישראלית המעוניינים להשקיע בנדל"ן ביוון באמצעות יתרת העודפים של החברה הישראלית שבבעלותם (כמובן שלא מומלץ באמצעות הלוואת בעלים, אחרת תחול עליהם הוראת סעיף 3ט1 לפקודה), ניתן יהיה, בתכנון מס נכון, ליהנות מפטור ממס רווח הון גם ע"פ דיני המיסוי היווני וגם ע"פ הוראות האמנה. דיון מלא בנושא המיסוי הישראלי והיווני במאמר להלן. 

המצב הכלכלי ביוון – סקירה כללית 

עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ומשבר החוב האירופי בשנת 2008, שרר האיחוד האירופי במיתון כלכלי מתמשך, כאשר מספר מדינות באיחוד, בדגש על קפריסין,  יוון, איטליה, ספרד, פורטוגל ואירלנד, נזקקו לסיוע כלכלי. בשנת 2010 פקד את יוון משבר כלכלי ושיעור האבטלה הגיע בשיאו ליותר מ-25% מכוח העבודה, הבנקים הפסיקו להעניק משכנתאות לרוכשים, שוק הדיור היווני הגיע לנקודת קיפאון. אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי ביוון היה על שוק הנדל"ן. מחירי הנדל"ן ביוון צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. בעקבות המשבר נאלצה יוון לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תכניות חילוץ. במסגרת תכניות החילוץ, שהאחרונה מביניהן הסתיימה בקיץ 2018, יוון קיבלה סיוע בסכום שקרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. בזכות תכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון יצאה מהמשבר. 

לאחר בחירות חוזרות שנערכו ביוון, ראש הממשלה היווני מיצוטאקיס זכה להתחיל בקדנציה נוספת, עם פער של כמעט 20% על מתחריו בבחירות, והוא צפוי להרכיב ממשלה ללא צורך בשותפות קואליציוניות. תוצאות הבחירות, מסמלות בחירה בהמשך עידוד ההשקעות הזרות ומגמת ההתאוששות הכלכלית של המשק היווני. בתגובה ישירה לתוצאות הבחירות, זינק מדד הבנקים ביוון ב-11%​​​​.

מיצוטאקיס אשר הוביל את יוון לצמיחה כלכלית בשנים האחרונות, תומך בפיתוח הכלכלה ע"י השקעות זרות במדינה, ושם כמשימה עיקרית להמשיך להוביל את יוון לצד פיתוח התיירות במדינה מתוך ידיעה שאחד הגורמים שסייעו ליוון לשפר את הכלכלה היא התיירות הבלתי פוסקת והתיירים שמגיעים אליה מדי שנה מהווים מקור הכנסה עיקרי.

השקעות נדל"ן ביוון – תמורות בכלכלת יוון

בשנים שלאחר המשבר ולאחר שלוש תכניות חילוץ של האיחוד האירופי, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ומציגה שיעורי צמיחה חיוביים. החל משנת 2019 ישנה מגמה מעורבת של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ביוון ולמצות את העליות הצפויות בשוק.

בשנת 2019 במסגרת הוועדה הכלכלית, פרסם ראש ממשלת יוון שורה של צעדים כלכליים שמטרתם הייתה להפוך את מדינת יוון ליעד השקעה אטרקטיבי למשקעים זרים. כאשר לצד הקלות בירוקרטיות (בעיקר בתחום הנדל"ן), ניתנו גם הקלות מס משמעותיות. רפורמות המס של ממשלת יוון והפחתת המס על השקעות נדל"ן, כמו גם הפחתת סכום ההון העצמי הדרוש לרכישת נדל"ן והקירבה הגאוגרפית, משכו משקיעים ישראליים להתעניין בהשקעות נדל"ן ביוון ושילובן עם הזדמנויות מיסוייות נדירות גם במסגרת הוראת שעה של הדין המקומי ביוון, שמיטיבה מאוד עם משקיעי נדל"ן בעת הזו וכן במסגרת הוראה מיוחדת באמנת המס בין ישראל ליוון, שקובעת זכות מיסוי בלעדית למדינת המקור ללא צורך בהשלמת מס במדינת המושב. בתכנון מס נכון ושילוב של שתי ההוראות, ניתן להימנע ממס בשתי המדינות. נדון על כך בהמשך המאמר. 

כללי המיסוי היווני על השקעות נדל"ן ביוון בשנת 2023

אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת הוא שוק הנדל"ן במדינה המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים, בין היתר בזכות ראש ממשלת יוון שנקט בשורת צעדים של הקלות במסים, כמפורט להלן, וזאת במטרה לעורר את שוק הנדל"ן ביוון ולהפוך את יוון ליעד השקעה אטרקטיבי בענף הנדל"ן במיוחד למשקעים זרים. להלן תקציר המיסוי על יחידים וחברות שחל ביוון על השקעות נדל"ן. 

מיסוי יחידים

באופן עקרוני, בכפוף להוראות אמנת המס עם יוון, מס הכנסה ביוון יושת על כל יחיד שמפיק הכנסה ביוון, ללא קשר לאזרחותו או מקום מגוריו הקבוע. תושבי יוון לצורכי מס ממוסים ביוון על הכנסה אקטיבית/עסקית כלל עולמית בשיעורים, שנעים בין 9% ל – 44% מעל הכנסה של  40K אירו בשנה. 

שיעורי המס ובסיס מס מורחב חלים על הכנסות שמקורן בנדל"ן: עד הכנסה של 12,000 אירו יחול מס בשיעור 15%, מעל הכנסה של 12,000 אירו ועד 35,000 אירו – יחול מס בשיעור 35% וכל הכנסה מעבר ל-35,000 אירו תמוסה במס שיעור 45%. מאחר ובסיס המס ביוון הוא 95% ממחזור ההכנסות ברוטו משכר הדירה שהופקו, יוצא שנטל המס על יחיד גבוה ועל כן רצוי להיערך ולתכנן את מבנה ההחזקה של הנדל"ן לצורך הפחתת חבות המס באופן חוקי. בנוסף יחול "מס סולידריות" בשיעור שנע בין 0% (עד הכנסה שנתית של 12,000 אירו) לבין 10%.

שיעור ניכוי המס במקור בעת חלוקת דיבידנד לתושב ישראל הוא 5% בלבד. באמנה בין ישראל ליוון, נקבע כי ניתן לנכות מס במקור מדיבידנד במדינה "שבה נמצא מקום מושב החברה המשלמת את הדיבידנדים, ובהתאם לחוקי אותה מדינה", כך שהוראות הדין הפנימי היווני חלות על דיבידנד המחולק מחברה יוונית לתושב ישראל וזו הסיבה שדיבידנד שיחולק לתושב ישראל ינוכה ממנו מס במקור בשיעור 5% בלבד. 

רווח הון ממימוש מקרקעין ביוון בידי יחיד כפוף למס רווח הון בשיעור 15%, עם זאת נכון להיום, קיימת ביוון הוראת שעה המעניקה פטור ליחיד (בלבד) ממס על רווח הון ממכירת מקרקעין, שאינה בעלת סממן עסקי. קיימת חזקה חלוטה הקובעת כי יש להתייחס לפעילות בנדל"ן כפעילות עסקית השוללת את הזכאות לפטור מהיחיד אם היחיד מקיים מעל 3 עסקאות נדל"ן (רכישה או מכירה) במהלך תקופה של שנתיים. כאמור זו רק חזקה חלוטה פוזיטיבית, ועל כן אין זה אומר בהכרח שמי שיבצע עד 3 עסקאות ביוון בהכרח יהיה זכאי לפטור ממס רווח הון. יתכן וגם על עסקה בודדת תחויבו במס מלא אם הנסיבות יצביעו באופן מובהק כי מדובר בפעילות עסקית. 

ככל שנסיבות המכירה תשקפנה מכירה בעלת סממנים עסקיים, המכירה תמוסה במס מלא ביוון. זאת אומרת שגם אם מכרתם נכס מקרקעין אחד, אבל המכירה תהייה בעלת סממן עסקי/מסחרי, הפטור ממס רווח הון ישלל ותידרשו לשלם מס מלא כי החוק היווני קובע שכל פעילות עסקית חייבת בשיעור מס של עד 44%. יש פרשנויות בחוק לגבי איזו פעילות נכנסת תחת הגדרת פעילות עסקית ואיזו תחת פעילות פסיבית ולכן חשובה מאוד ההבחנה בין פעילות "עסקית" לבין פעילות "הונית". פסיקה שהתקבלה ביוון לאחרונה ממחישה את החשיפה לאחר שבביקורת מס של רשות המסים היוונית, נמצא כי לנישום יש רווחים מפעילות עסקית ממכירת מקרקעין שלא הוצהרו על ידו כנדרש. דיווח שגוי על עסקה הונית במקום עסקית יגרור חיוב קנסות.  מפאת תנופת השקעות הזרים בנדל"ן ביוון, רשויות המס בוחנות ביתר שאת עסקאות כאלו ולכן, יש לבחון בתשומת לב את אופן הפעילות או ההתאגדות לצורך ביצוע העסקאות. כמו כן, אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור, ולכן עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן.  

מיסוי חברות ושותפויות 

שיעור מס חברות או שותפויות ביוון – 22%. ביוון, שותפויות וחברות מומוסות על ההכנסות באותו שיעור מס. באופן כללי, רווחי הון נכללים ברווחים החייבים במס חברות יווניות. כאמור לעיל, חברות המוגדרות "תושבות יוון לצורכי מס" ממוסות על הכנסותיהן ברחבי העולם, לעומת זאת חברות "תושבות חוץ" ממוסות ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון. הכנסה מנדל"ן ביוון במסגרת פעילות חברה תמוסה בשיעור מס החברות של 22%. במידה ובעל מניות תושב ישראל מעוניין למשוך רווחים "עד הבית" כדיבידנד, יושת עליו מס דיבידנד בשיעור 5%. כתושב ישראל יידרש להשלים בישראל את המס שחל על הכנסות מדיבידנד בשיעור 25% (או 30% אם מדובר בבעל מניות מהותי). 

אמנת המס עם יוון – יתרון מס משמעותי למשקיע הישראלי

נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם. ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות. כך למשל, הוראות אמנה המס עם מדינת יוון, קובעות שהכנסות ממקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת, ימוסו רק במדינה האחרת בלבד, דהיינו זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור (יוון) גם על הכנסות משכר דירה (סעיף 6 לאמנה) וגם על הכנסות (רווח הון) ממכירת מקרקעין (סעיף 13 לאמנה).

לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק במדינת יוון ולכן המשמעות היא שלא תהייה תוספת מס מעבר למס היווני שישולם. לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן בסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, העוסק בהכנסה מהשכרת מקרקעין, עולה כי מדובר בהסדר שבו זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור וזכות מיסוי שיורית במדינת המושב: "הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת… ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת". ואולם, מעיון בנוסח היווני והלועזי של האמנה, מדובר דווקא בהסדר חריג של מיסוי בלעדי במדינת המקור:
"Income derived by a resident of a Contracting State from immovable property… situated in the other Contracting State shall be taxable only in that other State" במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח הלועזי, הנוסח הלועזי גובר ועל כן הסדר המיסוי יהיה כך שיחול מיסוי בלעדי במדינת המקור, היינו המדינה בה מצוי הנכס. 

השקעות נדל"ן ביוון – תכנון מס ובחירת מתווה מיסוי אולטימטיבי 

במקרה של השקעה בנדל"ן באופן ישיר – יחידים ישראלים יכולים ליהנות משיעורי מס נמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרה וממכירת מקרקעין. מימוש נכס מקרקעין ביוון עשוי, בהתאם להחלטה על המשך תחולת הפטור הזמני על רווח ההון כפי שנקבע בהוראת השעה, נסיבות ההשקעה ותכנון נכון, להיות פטור ממס רווח הון ביוון והן בישראל, אך חשוב מאוד להדגיש כי על אף הפטור ממס מתוקף האמנה, יש צורך לדווח לרשות המסים על ההכנסות שהופקו או נצמחו מהשקעות נדל"ן ביוון. במקרה של השקעות נדל"ן באמצעות שותפויות או חברות מקומיות או זרות, חשוב מאד לתכנן מתווה מיסוי שיניב את תוצאת מס הנמוכה ביותר תוך ניצול שיעורי המס החברות הנמוכים ביחס למיסוי יחידים ביוון תוך שילוב הפטור ממס מכוח הוראות האמנה. 

יזמי נדל"ן – בתכנון מס נכון ניתן לבנות עבורכם מתווה מס מיוחד שיקנה פטור ממס מלא עבור המשקיעים שלכם עד הבית! ובכך להפוך את ההצעה שלכם למשתלמת וכדאית.

אודות משרדינו

למשרדנו ידע ו- 17 שנות ניסיון בתחום מיסוי נדל"ן בחו"ל ( ארה"ב, פורטוגל, קפריסין, אמירויות ובפרט השקעות נדל"ן ביוון), בניית מבני החזקה מיטיבים ותכנוני מס עבור משקיעים ויזמים ישראלים. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: נדל"ן, פיננסיים ושוק ההון. המשרד מספק ייעוץ מס למשקיעים יחידים, עצמאיים וחברות בע"מ החל משלב תכנון ההשקעה וכלה ביישום התכנית הלכה למעשה תוך בחינת כדאיות ההשקעה והתאמתה למשקיע, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות רולינג בסוגיות מורכבות. באמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון מהמעלה הראשונה בכל מדינות היעד, המשרד אף מספק גם ליווי בפתיחת חברות בחו"ל והגשת דוחות מס ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת קורת משרד אחת וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות. הכותב רו"ח בעל ידע רב בתחום ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים בקורסים בתחום מיסוי השקעות נדל"ן ביוון ושוק ההון. 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

אין להעתיק/להפיץ/לפרסם מאמר זה, כולו או חלקו, ללא אישור מראש ובכתב מבעל זכות היוצרים. העתקת תוכן המאמר ללא רשות מהווה הפרת זכויות יוצרים. 

רואה חשבון אמנון בן שושן

רואה חשבון אמנון בן שושן

אודות כותב המאמר - רואה חשבון אמנון בן שושן.

שותף ומייסד משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות'. בעל תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות בחשבונאות (BA) ותואר שני עם התמחות במסים (MBA). מומחה בתחום מיסוי ישראלי ומיסוי בינלאומי, מיסוי ישראלים ברילוקיישן למדינות ברחבי העולם, התמצאות באמנות המס ודיני המיסוי הזר, תושבים חוזרים ותיקים, השקעות נדל"ן בחו"ל, מטבעות דיגיטליים, תגמול הוני ממעביד מסוג אופציות ומניות מסוג RSUS ו-ESPP, מיסוי שוק ההון, גילוי מרצון, הקמת מבני מס בינלאומיים מורכבים ובפתרונות מיסוי בקשר עם פעילותם של ישראלים במדינות ברחבי העולם ותושבי חוץ בישראל וטיפול בהחזרי מס מורכבים.

בעל ניסיון בכתיבת חוות דעת מורכבות ומייצג יחד עם צוות המשרד נישומים רבים בדיונים מול רשות המסים וקבלת החלטות מיסוי (פרה- רולינג) בתחום מיסוי בינלאומי.

אמנון אחראי לפרסומם של מאות כתבות ומאמרים בתחום המסים בעיתונות מקצועית, מרצה בכיר במוסדות אקדמיים בקורסים בתחום המסים, חשבי שכר ויועצי מס וכן מרצה בפורומים מקצועיים ובכנסים של חברות הייטק בנושא מיסוי תגמול הוני ממעביד.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!

דילוג לתוכן