השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי

השקעות נדל"ן ביוון – היבטי מיסוי

יוון – פתח דברים

השקעות נדל"ן ביוון והיבטי מיסוי – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

יוון היא רפובליקה פרלמנטרית השוכנת לאורך הים התיכון בדרום מזרח אירופה. היא גובלת בצפון בולגריה, הרפובליקה של צפון מקדוניה ואלבניה מצפון, הים היוני ממערב, הים התיכון מדרום, הים האגאי וטורקיה ממזרח. בירת יוון היא אתונה, השפה הרשמית היא יוונית והמטבע הוא היורו (EUR).

יוון השיגה עצמאות מהאימפריה העותמאנית בשנת 1829. במהלך המחצית השנייה של המאה ה -19 והמחצית הראשונה של המאה ה -20, היא הוסיפה בהדרגה איים ושטחים שכנים, רובם עם אוכלוסיות דוברות יוונית. מאז שנכנסה לתוקף רפורמת תכנית "קליקראטיס" ב -1 בינואר 2011, יוון מורכבת מ -13 פריפריות המחולקות לסך כולל של 332 עיריות. יישום התכנית הביא למבנה מחדש של המדינה ושיפור משמעותי במערכת הפיננסית הציבורית ברשויות המקומיות. יוון הצטרפה לארגון האמנה הצפון-אטלנטית (נאט"ו) בשנת 1952. בשנת 1981 הצטרפה יוון לקהילה האירופית (EC) (כיום האיחוד האירופי או האיחוד האירופי) והפכה לחברה ה -12 באיחוד הכלכלי והמטבע האירופי בשנת 2001.

המצב הכלכלי ביוון – סקירה כללית 

עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ומשבר החוב האירופי בשנת 2008, שרר האיחוד האירופי במיתון כלכלי מתמשך, כאשר מספר מדינות באיחוד, בדגש על קפריסין,  יוון, איטליה, ספרד, פורטוגל ואירלנד, נזקקו לסיוע כלכלי. בשנת 2010 פקד את יוון משבר כלכלי. שיעור האבטלה הגיע בשיאו ליותר מ-25% מכוח העבודה, הבנקים הפסיקו להעניק משכנתאות לרוכשים, שוק הדיור היווני הגיע לנקודת קיפאון. אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי ביוון היה על שוק הנדל"ן. מחירי הנדל"ן ביוון צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. בעקבות המשבר נאלצה יוון לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תכניות חילוץ. במסגרת תכניות החילוץ, שהאחרונה מביניהן הסתיימה בקיץ 2018, יוון קיבלה סיוע בסכום קרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. בזכות תכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון יוצאת לאיטה מהמשבר. 

השקעות נדל"ן ביוון – תמורות בכלכלת יוון

בשנים שלאחר המשבר ולאחר שלוש תכניות חילוץ של האיחוד האירופי, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ומציגה שיעורי צמיחה חיוביים. החל משנת 2019 ישנה מגמה מעורבת של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ביוון ולמצות את העליות הצפויות בשוק. רפורמות המס של הממשלה היוונית והפחתת המס בתחום הנדל"ן במטרה למשוך משקיעים הזרים, סכום ההון העצמי הדרוש לרכישת נדל"ן והקרבה הגאוגרפית, הובילו במיוחד את המשקיעים הישראליים להתעניין בהשקעות נדל"ן ביוון מפאת העובדה שבהתאם לאמנת מס גם מס רווח הון וגם מס על הכנסות משכירות ממוסים רק ביוון ללא השלמת יתרת מס בישראל. נדון על כך בהמשך המאמר. 

צעדים להקלות במס – שינויים בשנת המס 2020

אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת הוא שוק הנדל"ן במדינה, המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים, בין היתר בזכות ראש ממשלת יוון שנקט בשורת צעדים של הקלות במסים, כמפורט להלן, וזאת במטרה לעורר את שוק הנדל"ן ביוון ולהפוך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי בתחום הנדל"ן במיוחד למשקעים זרים. 

  1. הפחתה בשיעור מס החברות מ- 28% ל- 24% החל משנת המס 2020 (למעט חברות אשראי). יוון נמנית עם המדינות שהפחיתו באופן ניכר את שיעור מס החברות. תאגידים המוגדרים "תושבי יוון לצורכי מס" ממוסים על הכנסותיהם ברחבי העולם. לעומת זאת תאגידים "תושבי חוץ" ממוסים ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון.
  2. הפחתה בשיעור ניכוי המס במקור בעת חלוקת דיבידנד לתושב זר (שכבר הופחתה בשנת 2019 מ- 15% ל- 10%) כך שיעמוד על שיעור של 5% החל משנת 2020.
    הפחתת מס החברות בשילוב עם הפחתת המס על דיבידנד הן משמעותיות במיוחד כשמדובר בחברה ישראלית המחזיקה בחברה יוונית. המסקנה היא ששיעור המס האפקטיבי על הכנסות חברה הישראלית שמקורן בחברה היוונית צפוי לרדת מ- 38.8% (28%+10.8%) לכדי 27.8% ( 24%+3.8%) בלבד.
  3. השהייה של פטור מס רווח הון (פטור זמני) בעת מכירת מקרקעין המוחזקים כנכסים פרטיים (ולא עסקיים). זו דחייה רביעית של תחולת המיסוי על רווח הון ממכירת נדל"ן. הפטור נכון לשנת 2020, ממס רווחי הון חל על שתי דירות בלבד, מכירת שלוש דירות ומעלה על פני תקופה קצרה מסתמנת כפעילות מסחרית במקרקעין ועלולה לשלול את הפטור ממס רווחי הון. אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור ואין וודאות שגם בשנת 2021 הוא יתאפשר. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן. 
  4. הפחתת מס הכנסה ליחידים עבור הכנסת עבודה כאשר שיעור המס השולי על הכנסה עד 10,000 אירו יעמוד על 9% בלבד החל משנת 2020 (מדרגת מס עליונה מעל 40,000 אירו יעמוד על שיעור מס 44%). בנוסף, צמצום דמי הביטוח הלאומי החל מה- 1 ביולי 2020. 

מס חברות ביוון על הכנסות מנדל"ן 

באופן כללי, רווחי הון נכללים ברווחים החייבים במס חברות יווניות. כאמור לעיל, חברות המוגדרות "תושבות יוון לצורכי מס" ממוסות על הכנסותיהן ברחבי העולם, לעומת זאת חברות "תושבות חוץ" ממוסות ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון. הכנסה מנדל"ן ביוון במסגרת פעילות חברה תמוסה בשיעור מס החברות של 24%. במידה ובעל מניות תושב ישראל מעוניין למשוך רווחים "עד הבית" כדיבידנד, יחולו הוראות האמנה, שקובעות ניכוי מס במקור על הכנסות מדיבידנד בשיעור  5%. כתושב ישראל יידרש להשלים בישראל את המס שחל על הכנסות מדיבידנד בשיעור 30%. 

מס יחידים ביוון על הכנסות מנדל"ן 

באופן עקרוני, בכפוף להוראות אמנת המס הרלוונטיות, מס הכנסה ביוון יושת  על כל יחיד שמפיק הכנסה ביוון, ללא קשר לאזרחות או מקום מגוריהם הקבוע. תושבים קבועים ממוסים במס על הכנסתם העולמית ביוון. שיעורי המס ובסיס מס מורחב החלים על הכנסות שמקורן בנדל"ן הם: עד  הכנסה של 12,000 אירו יחול שיעור מס 15%, מעל הכנסה של 12,000 אירו ועד 35,000 אירו – יחול שיעור מס 35% וכל הכנסה מעבר ל-35,000 אירו תמוסה בשיעור 45%.  בנוסף יחול "מס סולידריות" בשיעור שנע בין 0% (עד הכנסה שנתית של 12,000 אירו) לבין 10%. "מס הסולידריות" בוטל בשנת 2020 ולא ברור היקף תחולתו בשנת 2021. כנ"ל לגבי פטור ממס רווח הון – מדובר בהשהיה זמנית של פטור מס רווח ההון ולא ברור האם תחולתו של הפטור תקפה גם לשנת 2021. נכון לשנת 2020 הפטור ממס רווחי הון חל על שתי דירות בלבד, מכירת שלוש דירות ומעלה על פני תקופה קצרה מסתמנת כפעילות מסחרית במקרקעין ועלולה לשלול את הפטור ממס רווחי הון. אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור ואין וודאות שגם בשנת 2021 הוא יתאפשר. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן. 

אמנת המס עם יוון – יתרון מס משמעותי למשקיע ישראלי בהשקעות נדל"ן ביוון

נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם. ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות. כך למשל, הוראות אמנה המס עם מדינת יוון, קובעות שהכנסות ממקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת,  ימוסו במדינה האחרת בלבד, דהיינו זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור (יוון) גם לגבי הכנסות משכירות מקרקעין (סעיף 6 לאמנה) וגם בסעיף בדבר רווח הון ממכירת מקרקעין (סעיף 13 לאמנה).

לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק במדינת יוון ולכן המשמעות היא שלא תהייה תוספת מס מעבר למס היווני שישולם. לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן בסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, הנוסח העברי קובע בפועל כי ההכנסה תמוסה גם בישראל וגם ביוון. לעומת זאת הנוסח הלועזי של האמנה קובע כי ההכנסה מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון תמוסה רק ביוון. במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח הלועזי, הנוסח הלועזי גובר. 

השקעות נדל"ן ביוון – תכנון מס 

ישראלים יכולים ליהנות משיעורי המס הנמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרת מקרקעין.  כמו כן, זכות המיסוי הבלעדית הקבועה באמנה חלה גם על רווחי הון ממכירת מקרקעין ולכן יחיד ישראלי המפיק רווח הון ממכירת מקרקעין ביוון עשוי, בהתאם להחלטה על המשך תחולת הפטור הזמני על רווח ההון (ראה לעיל), נסיבות ותכנון, להיות פטור ממס רווח הון על מכירת הנכס הן ביוון והן בישראל, אך חשוב מאד להדגיש כי על אף הפטור ממס מתוקף האמנה, יש צורך לדווח בדוח המס השנתי (דוח 1301 לעצמאיים ויחידים שאינם בעלי תיק פעיל במס הכנסה) על ההכנסות שהופקו או נצמחו מהשקעות נדל"ן ביוון. 

אודות משרדינו

למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בתחום מיסוי נדל"ן בחו"ל (בפרט השקעות נדל"ן ביוון), בניית מבני החזקה מיטיבים ותכנוני מס עבור משקיעים ישראלים. לקוחות המשרד משתייכים לענפי פעילות מגוונים, ביניהם: נדל"ן, מסחר, פיננסיים ושוק ההון. המשרד מספק ייעוץ מס למשקיעים יחידים, עצמאיים וחברות בע"מ החל משלב תכנון ההשקעה וכלה ביישום התכנית הלכה למעשה תוך בחינת כדאיות ההשקעה והתאמתה למשקיע, כתיבת חוות דעת והגשת בקשות רולינג בסוגיות מורכבות. באמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון מהמעלה הראשונה בכל מדינות היעד, המשרד אף מספק גם ליווי בפתיחת חברות בחו"ל והגשת דוחות מס ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת קורת משרד אחת וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות. הכותב רו"ח בעל ידע רב בתחום ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות אקדמיים בקורסים בתחום מיסוי השקעות נדל"ן ביוון ושוק ההון. 

 

המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת. המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!