מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל בשנת 2024

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – פתח דבר

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

פורטוגל היא רפובליקה דמוקרטית הממוקמת על חצי האי האיברי בדרום מערב אירופה, שגובלת באוקיאנוס האטלנטי במערב ובדרום וספרד במזרח ובצפון. פורטוגל מחולקת ל- 18 מחוזות וליסבון היא בירתה. השפה הרשמית של פורטוגל היא פורטוגזית, והמטבע הוא היורו (EUR).

המאמר להלן מספק מידע ראשוני על אופן המיסוי שחל בפורטוגל בהיבט תושבי ישראל בלבד. אופן המיסוי על ישראלים שבכוונתם להגר לפורטוגל עלול להשתנות וזאת מפאת הטבות המס שהדין הפורטוגזי מעניק לזרים שהעתיקו את מרכז חייהם לפורטוגל. נדגיש כי תכנון מס והיערכות בנוגע למסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל מחייבים ידיעה של חוקי המס הן בישראל והן בפורטוגל. לפני ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל חובה לקבל ייעוץ ממומחה מיסוי מקומי כדי לברר מהן חובות המס שמושתים על משקיעים זרים בפורטוגל. המסים שישולמו על ידי תושבי ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בפורטוגל הם נגזרת של חוקי המס בפורטוגל ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות. יצוין כי ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל יכולים להקנות זכות לתושבות (Golden Visa) ואף לדרכון פורטוגלי. שימו לב – חוקי המס בפורטוגל ובישראל משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס הנכונות בסמוך לזמן הרכישה. הסקירה להלן בנושא מיסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל אינה יכולה להוות תחליף לייעוץ מס על ידי בעל מקצועי המכירים היטב את משמעויות המס בישראל ובפורטוגל.

אמנת מס ישראל – פורטוגל

אמנת המס בין ישראל לפורטוגל נכנסה לתוקף ביום  1.1.2008. מטרתה למנוע תשלום כפל מס ולכן קובעת כללים לאיזו מדינה זכות מיסוי ראשונית ולאיזו מדינה זכות מיסוי שיורית. לרבות לעניין השקעות של ישראלים בנדל"ן בפורטוגל. לפי האמנה בין המדינות, הכנסה ממקרקעין המופקת באופן ישיר או עקיף, ניתן לחייב במדינה בה מצויים המקרקעין. ע"פ דין המיסוי הפנימי בפורטוגל, הכנסות שמופקות או נצמחות מנכס מקרקעין מחויבות במס ולכן יוצא, שבפועל זכות המיסוי הראשונית ניתנת למדינת המקור (המדינה בה הופקו ההכנסות או במקרה של מקרקעין, המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, חברות ויחידים בעלי מעמד "תושב ישראל", יידרשו לדווח בישראל על ההכנסות שהפיקו בפורטוגל ולשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם בפורטוגל.  

תכנון מס מוקדם- שיקולים בבחינת סוג ההשקעה

השקעות נדל"ן עשויות להתברר בדיעבד כהשקעות גרועות ולכן חשוב לערוך תכנון מס מוקדם. יש לבחון כיצד רצוי להשקיע בנדל"ן בפורטוגל. האם לבצע את ההשקעה באופן פרטי או באמצעות חברה, מהו אופי הנכסים שמיועדים להשקעה- בין היתר מיקום הנכס, סוג הנכס (דירת מגורים או נכס מסחרי), אופן המימון (הון זר או הון עצמי), האם המטרה היא שיפוץ ומכירה בטווח הקצר או השכרה לטווח ארוך לתושבים מקומיים וכן- האם יש כוונה למשוך את הרווחים "עד הבית" או ישנה כוונה לעשות שימוש ברווחים להשקעות נוספות. 

מיסוי יחידים תושבי ישראל על השקעות נדל"ן בפורטוגל

סוגי המס ושיעורי המס בפורטוגל (נכון לינואר 2024)

מס רווח הון על מכירת נדל"ן

החל משנת 2023, בדומה למשטר החל על תושבי מס, במקרה של תושבי חוץ, רק 50% מרווחי ההון הנובעים ממכירת מקרקעין חייבים במס. הכנסה זו חייבת במס בשיעורים השוליים הנעים בין 13.25% ל-48% (בתוספת שיעור הסולידריות, אם רלוונטי), בשנת 2024. בשנת 2024 חל שיעור סולידריות נוסף, שנע בין 2.5% ל-5%, על נישומים בעלי הכנסה חייבת העולה על 80,000 יורו ו-250,000 יורו, בהתאמה.

במקרה של יחידים תושבי מס בפורטוגל, בנסיבות מסוימות, השבח עשוי להיות פטור באופן מלא או חלקי (בתנאי שמתקיימות דרישות מסוימות), כגון במקרה שהנכס הנמכר היה מקום מגוריו העיקרי של הנישום ב-24 החודשים האחרונים ותמורת המכירה (מופחתת משווי כל ההלוואות שטרם נפרעו בקשר לרכישת הנכס הנמכר) מושקעת מחדש ברכישה, השבחה או בנייה של בית מגורים אחר בפורטוגל או בתוך האיחוד האירופי (EU) תוך 36 חודשים מהמכירה או בתקופה של 24 חודשים לפני המכירה. פטורים אחרים עשויים לחול גם על רווחי ההון הנובעים ממכירת מקרקעין.

הכנסות מדמי שכירות

ככלל, הכנסה מדמי שכירות שמפיקים תושבי מס ומי שאינם תושבי מס חייבת בשיעור מס מיוחד של 28%. הכנסות משכירות מהשכרות למגורים מחויבות במס של 25% עבור חוזים שנחתמו/חודשו מאוקטובר 2023 ואילך (ייתכנו חריגים מסוימים, הקובעים את התאריך שממנו יתחיל שיעור זה לחול). לנישומים יש אפשרות לכלול הכנסה כזו בסך ההכנסה המצטברת במצבים מסוימים. עשויים לחול הפחתות או פטורים מיוחדים, בתנאי שמתקיימים תנאים מסוימים.

IMI (מס רכוש)

IMI הוא מס רכוש החל על ערכם של נכסים עירוניים וכפריים הממוקמים בשטח פורטוגל. עבור נכסים עירוניים, הערך נקבע באמצעות הערכת שווי, המבוססת על סוג הנכס, המחושבת תוך התייחסות לנוסחה המבוססת על קריטריונים אובייקטיביים, כגון עלות הבנייה למ"ר, שטח, גיל, איכות הבנייה וכו. המס מוטל על בעל המקרקעין, נהנה או בעל זכות הקניין של יחידת מקרקעין ביחס ליום 31 בדצמבר בשנת המס. 

ה- IMI מוטל בשיעורים הבאים, בנוסף למס חברות או יחידים המוערך על הכנסות בפועל ממקרקעין:

תעריפי IMI שנתיים מוגדלים פי שלושה כאשר מדובר בנדל"ן עירוני הרוס או ריק לתקופה של מעל שנה. במקרה של מקרקעין שמצבו נובע מאסון טבע, שיעור המס המוגדל אינו חל. כך גם לגבי תוספת  IMI בשיעור 30% במקרה של בניינים שנהרסו. עיריות רשאיות להגדיל את שיעור ה- IMI על בניינים או חלק מבניינים הממוקמים באזורים מסוימים בעיר. עיריות יכולות להגדיל את שיעור המס על נכסי נדל"ן עירוניים שעומדים ריקים יותר משנה, על בניינים הרוסים ועל קרקעות לבנייה המיועדות למגורים כאשר הן ממוקמות באזורים מסויימים בעיר. 

פטורים והפחתות של ה-IMI

קיים פטור ממס לנדל"ן עירוני המיועד לשיקום לתקופה של שלוש שנים, הפטור מתחדש לתקופה נוספת של חמש שנים במקרה של מבנים המיועדים להשכרה למגורי קבע. פטור זה ניתן רק למבנים הנמצאים באזורי התחדשות עירוניים או למבנים שנבנו לפני יותר מ-30 שנה. חנויות היסטוריות, המוכרות על ידי עיריות כמפעלים בעלי עבר היסטורי, תרבותי או חברתי, יהיו פטורות ממס לשנה. נדל"ן עירוני המיועד באופן בלעדי לייצור אנרגיה מתחדשת נהנה מהפחתה של 50% בתעריף המס. פטור ממס חל גם על קרקעות לבנייה למגורים כאשר טרם התקבלה החלטה סופית לגבי תחילת עבודות הבנייה. 

IMT מס העברת רכוש (מס רכישה)

IMT הוא מס עירוני המוטל על רכישת נדל"ן בשטח פורטוגל. המס מוטל על הרוכש בשיעורים המוצגים להלן, והבסיס החייב במס הוא שווי לצורכי מס או המחיר שהוסכם על הצדדים המתקשרים, הגבוה מביניהם. שים לב כי רכישה ישירה של לפחות 75% ממניות החברה הפורטוגזית (שהוקמה כ- SA או Lda), שנכסיה נובעים במישרין או בעקיפין ביותר מ- 50% מנדל"ן הממוקם בפורטוגל, כפופה גם היא ל- IMT, כל עוד הנכסים אינם מוקצים ישירות לפעילות מסחרית, תעשייתית או חקלאית (למעט פעילות קנייה-מכירה של נדל"ן). רכישה ישירה של לפחות 75% קרנות השקעה בנדל"ן כפופה גם היא ל-IMT.

פטור ממס IMT

רכישת נכסים על ידי חברות מסחר בנדל"ן. רכישת נכסים המיועדים להתחדשות עירונית. רכישת מבנים המסווגים כבעלי עניין לאומי/ציבורי/עירוני.

מס בולים

מס בולים ישולם על מגוון רחב של עסקאות ומסמכים, בשיעורים שניתן לקבוע בסכומים ספציפיים או על בסיס אחוזים. לדוגמה: מס בולים בשיעור 0.8 חל על מכירת מקרקעין או העברה ללא תמורה. מס בולים בשיעור 10% חל על הכנסות משכר דירה שמתקבל בגין חודש שכירות אחד. 

שיעור המס החלים בישראל על יחידים

נדגיש כי תושב ישראל לצורכי מס, חייב להגיש דוח מס ולדווח לרשות המס בישראל (בנוסף לרשות המס הפורטוגזית) וזאת כל עוד הוא מוגדר "תושב ישראל". בהתאם לאמנת המס בין ישראל לפורטוגל, במידה והמס בפורטוגל נמוך משיעור המס בישראל, נדרש להשלים את המס בישראל. קיימת חובת הגשת דיווח לרשות המסים בישראל גם אם לא נדרש להשלים מס בישראל. יחיד תושב ישראל, יכול  לבחור להתמסות על הכנסותיו השוטפות משכר דירה בשני מסלולים. האחד- תשלום מס בשיעור של 15% פיקס מסך דמי השכירות ברוטו, ללא זכות ניכוי הוצאות (למעט פחת) וללא זיכוי מס ששולם בחו"ל. במקרה זה לא יהיה צורך בהשלמת המס, אבל קיימת חובת דיווח (קיימת אפשרות לבצע דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, למידע נוסף בקישור) במסלול השני, ישנה אפשרות לדווח על הכנסותיו הפסיביות בהתאם למדרגות המס בישראל (לרוב, החל ממדרגת מס של 31%) כאשר במסלול זה, ישנה זכות לניכוי הוצאות וקבלת זיכוי ממס ששולם בפורטוגל. במישור ההוני- מכירת הנכס בחו"ל תחויב לפי פרק ה' לפקודה במס רווח הון בשיעור 25%. לא פחות חשוב, יש  לציין כי יחיד שבחר בתשלום מס על הכנסותיו במסלול מס שולי, יידרש לשלם על הכנסותיו משכר דירה גם דמי ביטוח לאומי בישראל. כאשר 

מיסוי השקעות נדל"ן באמצעות חברה 

ישנם יתרונות מיסויים ברכישת נכסים באמצעות חברה תושבת פורטוגל, אולם חשוב להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בכך. במידה והחברה הפורטוגזית אינה נחשבת לתושבת ישראל, בהתאם למבחני שליטה וניהול, החברה לא תמוסה בישראל. במקרה זה בעלי המניות תושבי ישראל יחוייבו בתשלום מס של 25% עד 33% (במידה ומדובר בבעל מניות מהותי, ובהתחשב במס יסף) על דיבידנדים שמחולקים לבעלי המניות. בחלוקת הדיבידנד ינוכה מס במקור בשיעור של 10% ובישראל תבוצע השלמת מס. 

חברה "תושבת ישראל" תתחייב במס בפורטוגל רק על הכנסותיה שהופקו או נצמחו בפורטוגל, אך תהייה חייבת בדיווח ותשלום מס (השלמת מס) בישראל. מס החברות בפורטוגל הוא בשיעור 21%, לכן כדאי לשקול אפשרות של רכישת נכס להשקעה באמצעות חברה מקומית. שיעור המס שמוטל על חברות קטנות הוא 17% וחברות שפועלות באזורים בעלי עדיפות לאומית יחויבו בשיעור מס חברות של 12.5%. בנוסף מוטלים מס מדינתי ומס עירוני על רווחי חברות בפורטוגל בשיעורים התלויים בהיקף פעילותן. ביחד עלולים לגרור נטל מס חברות אפקטיבי של עד כ- 31%. ולאחר חלוקת דיבידנד וניכוי המס בהתאם אמנה, נטל מס האפקטיבי יהיה בשיעור של עד כ- 43%. רווח הון ממימוש נכסים ונדל"ן ממוסה ככלל כמו כל הכנסה רגילה. מכירה נדל"ן לצורך רכישת נכס נדל"ן אחר, מזכה בפטור ממס בקשר ל 50% מהרווח.  

אודות משרדינו

משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות’ מנוסה בתחום המיסוי הבינלאומי ומקנה ללקוחותיו סל פתרונות מיסוי לפעילות מחוץ לישראל. המשרד מעניק שירותי תכנון מס מיטבי להשקעות של תושבי ישראל (יחידים וחברות) מחוץ לישראל, ייצוג וליווי של תושבי חוץ בישראל, הגשת בקשות להחלטות מיסוי מקדמיות וכתיבת חוות דעת בסוגיות תושבות של יחידים וחברות.