מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל בשנת 2025

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – פתח דבר

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל. במסגרת הליווי שאנו מספקים למשקיעי נדל"ן בחו"ל, ניכרת העדפה לשוק הנדל"ן בפורטוגל. וזאת על רקע רגולציה יציבה, מדיניות מס מוגדרת, פוטנציאל תשואה, והסכמים בינלאומיים המגנים מפני כפל מס. מעבר ליתרונות הגלויים של שוק הנדל"ן המקומי, מבנה ההשקעה בפורטוגל מאפשר תכנון מס מיטבי. הן במישור המקומי והן במישור הישראלי. לרבות בחירה מבוקרת במבנה החזקה מיטבי, ניצול הוראות אמנת המס בין המדינות, והטמעת מנגנוני זיכוי או דחיית מס לפי צורכי המשקיע.

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – רקע מיסויי בישראל ופורטוגל

הדין הפורטוגלי מטיל חבות מס על הכנסות מדמי שכירות, רווחי הון ממכירת נדל"ן, ומסים נלווים על החזקת נכס. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. לרבות פורטוגל. יש לבחון כל השקעה בשים לב להשלכות המס הן בפורטוגל והן בישראל. ובהתאם להסדרי אמנת המס בין המדינות. תכנון מס נכון דורש ניתוח כפול. מיסוי מקומי (פורטוגל) על השקעות נדל"ן לצד השלכות על הדיווח והמס בישראל. יובהר: מאמר זה מתמקד במסים החלים על משקיעים בנדל"ן בפורטוגל המוגדרים "תושבי ישראל לצורכי מס". חשוב להדגיש כי דיני המס בפורטוגל ובישראל משתנים לעיתים תכופות, ולכן נדרש לפני כל השקעה להיוועץ במומחה מיסוי בינלאומי ומקומי על מנת להבטיח תכנון מס יעיל בהתאם לדין העדכני ולהוראות האמנה בין המדינות. כל תכנון או פעולה ייעשו וייבחנו בהתאם לדין התקף בעת הרכישה, ההחזקה או המכירה. משרדנו מתמחה בבחינה מעמיקה של ההשלכות המיסויות במבנה ההשקעה של הנדל"ן הכולל של הלקוח, לרבות הכנסות נדל"ן, תגמולים הוניים, פעילות בשוק ההון והכנסות מעבודה.

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – אמנת מס ישראל – פורטוגל

כאשר בוחנים את היבטי המיסוי על השקעות נדל"ן בפורטוגל נדרש לעיין גם באמנת המס בין ישראל לפורטוגל. האמנה נכנסה לתוקף ביום 1.1.2008, נועדה למנוע כפל מס על הכנסות הנובעות מפעילות עסקית או נדל"נית של תושב מדינה אחת במדינה האחרת. בהתאם להסדרי האמנה, הכנסה מהשכרת נכס נדל"ן בפורטוגל או ממכירתו תמוסה תחילה בפורטוגל, כמדינת המקור. מדינת המושב – קרי, ישראל – רשאית למסות את ההכנסה כמדינת המושב, אך מחויבת להעניק זיכוי ממס בגין המס ששולם בפורטוגל. המשמעות היא שמשקיע ישראלי יחויב בדיווח על הכנסותיו מנדל"ן בפורטוגל גם בישראל, וישלם את המס לפי הדין הישראלי, תוך קבלת זיכוי עבור המס שכבר שולם לרשות המיסים בפורטוגל. בפועל, נטל המס הכולל יעמוד על הגבוה מבין שני המשטרים, אך לא יותר מכך.

חשוב לזכור: חובת הדיווח בישראל קיימת גם אם לא נוצרת חבות מס נוספת בשל הזיכוי. כדאי להבהיר שאמנם בסופו של דבר שיעור המס הכולל הוא הגבוה מבין שתי המדינות (ולא יותר מכך), אך ללא דיווח עלולות להיווצר הפרות חוק בישראל.

תכנון מס מוקדם- שיקולים בבחינת אופי ואופן ההשקעה

השקעה בנדל"ן בפורטוגל דורשת תכנון מקדים, לא רק מהיבט כלכלי אלא גם בהיבט המיסוי. תכנון מס מוקדם הוא שלב קריטי בכל השקעת נדל"ן בפורטוגל, במיוחד עבור משקיעים ישראלים. אופן ההשקעה. בין החזקה ישירה ובין באמצעות חברה – משפיע על שיעור המס, על האפשרות לדחיית מס, ועל גובה המס במועד חלוקת הרווחים לישראל.

מעבר לכך, לכל פרמטר – סוג הנכס (מגורים, מסחרי, קרקע), מיקומו, אופן המימון (הון עצמי/הלוואה), וייעוד הנכס (השכרה, מגורים, מכירה) – יש השפעה ישירה על נטל המס בפורטוגל ובישראל. כך למשל, השקעה באזורים מסוימים עלולה לגרור תוספת מס רכוש (AIMI). גם מטרת ההשקעה משפיעה על מיסוי ההכנסות שיופקו מנדל"ן בפורטוגל. השכרה לטווח ארוך או בעלת מאפייניים תיירותיים (Airbnb), או רכישה לצורך שיפוץ ומכירה מהירה. השכרה קצרה עשויה לדרוש רישוי ותשלום מס שונה לעומת השכרה למגורים. האם יש כוונה למשוך את הרווחים לישראל או להשאירם בפורטוגל לצורך השקעות נוספות. כל אחת מהבחירות האלו משפיעה על המס בישראל ועל מבנה ההשקעה האופטימלי.

למשל, בהשכרה תיירותית קצרה אופן המיסוי על השקעות נדל"ן בפורטוגל משתנה. בפורטוגל השכרה כזו לרוב נחשבת כפעילות עסקית (קטגוריה B ב-IRS) ונהנית ממשטר הוצאות סטנדרטיות: רק 35% מההכנסות ממוסות והשאר נחשבות כהוצאות מוכרות אוטומטית, מה שמביא לשיעור אפקטיבי נמוך (כ-9.8% מס על מחזור ברוטו, תחת מס 28%). כמובן, פעילות זו דורשת רישום כ-Alojamento Local (רישיון השכרה תיירותית) ועמידה ברגולציה מקומית (למשל דיווח אורחים לרשות ההגירה).

משרדנו מתמחה בליווי משקיעים ישראלים בפורטוגל, תוך בחינה מקצועית של מבנה ההשקעה המתאים ביותר לצרכי הלקוח, סוג הנכס, שיטת המימון והמדינה בה תתבצע ההשקעה. אנו מבצעים ניתוח מס אישי המשלב את דיני המס בישראל, הדין המקומי בפורטוגל, ואמנת המס בין המדינות – במטרה למקסם את הרווח ולצמצם את החשיפות בהיבטי מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל.

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל: סוגי מס ושיעורי המס בפורטוגל (נכון ל- 2025)

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל: רווח הון ממכירת נדל"ן

החל משנת 2023, רווחי הון ממכירת נדל"ן בפורטוגל על ידי תושבי חוץ, כולל משקיעים ישראלים, כפופים למנגנון מס חדש שנועד להשוות את תנאי המיסוי על השקעות נדל"ן בפורטוגל החלים על תושבי חוץ לאלו של תושבי פורטוגל. רק 50% מהרווח הריאלי חייב במס בפורטוגל, והוא מחושב לפי מדרגות מס פרוגרסיביות הנעות בין 14.5% ל-48%, בהתאם לגובה ההכנסה החייבת. בנוסף, על רווחים שנתיים מעל €80,000 מוטלת תוספת "מס סולידריות" בשיעור של 2.5%-5%, מה שמביא את שיעור המס הכולל לרמות של כ-26%-27% במונחים אפקטיביים.

בישראל, רווחי הון ממכירת נדל"ן ממוסים בשיעור של 25%, בכפוף לזיכוי מלא עבור המס ששולם בפורטוגל, בהתאם לאמנת המס בין המדינות. המשמעות היא שבמרבית המקרים לא נדרש תשלום מס נוסף בישראל, אך קיימת חובת דיווח מלאה לרשות המסים בישראל, הכוללת חישוב רווח ההון והצגת אישור מס זר מפורטוגל.

עבור מוכרים תושבי פורטוגל קיימים פטורים ייחודיים במקרים מסוימים, כגון מכירת דירת מגורים עיקרית והשקעת התמורה בנכס מגורים אחר תוך 36 חודשים – אך פטורים אלה אינם חלים בדרך כלל על תושבי חוץ. משקיע ישראלי המוכר נכס בפורטוגל בשנת 2025 יידרש לשלם מס אפקטיבי בהתאם לרווחיו – לדוגמה, נישום ברמת ההכנסה הגבוהה ביותר עשוי לשלם כ-26%-27% מהרווח הכולל (בהתאם לכך שמחצית הרווח ממוסה בשיעור של כ-53%). יש לציין כי פורטוגל מאפשרת לנכות מעלות המכירה הוצאות רכישה, מכירה ושיפוצים לצורך חישוב הרווח החייב במס, וכן מבצעת הצמדה למדד של עלות הרכישה – מהלך שמפחית את נטל המס באופן משמעותי.

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל: הכנסות מדמי שכירות

פורטוגל מציעה מערכת מיסוי תחרותית על השקעות נדל"ן בפורטוגל. עבור משקיעים זרים בהשוואה למדינות האיחוד האירופי, אך עם ניואנסים הדורשים תשומת לב. הכנסות משכירות למגורים ממוסות בשיעור קבוע של 25% (במקום 28%). המיסוי המוטב חל רק חוזי שכירות למגורים שנחתמו מחדש מ-7.10.2023 ואילך. שיעור זה חל על כלל המשכירים (תושבי חוץ ותושבי פורטוגל כאחד). תושבים זרים הזכאים לתוכנית IFICI (המחליפה את ה-NHR) נהנים משיעור מס מופחת של 20% למשך עשור.

עם זאת, השכרת נכסים שאינם למגורים נותרו כפופים לשיעור מס 28%. למשל: השכרה מסחרית או קצרת טווח (דרך פלטפורמות תיירות) כפופה לשיעור מס גבוה יותר של 28%, אם כי ניכוי אוטומטי של 65% מההכנסה ברוטו מפחית את הנטל האפקטיבי ל-9.8% עבור נכסים רשומים כ-Alojamento Local. הוצאות מוכרות כוללות תחזוקה (עד 35% מההכנסה). הכנסות משכר דירה בחו"ל לרוב מחייבות גם בדיווח בישראל, בכפוף לאפשרות קבלת זיכוי בגין המס ששולם בפורטוגל או בחירה במסלול מס סופי של 15% ללא זיכוי מיסוי חו"ל בהתאם לדין בישראל. מסלול זה אינו כלכלי, שכן משלם המשקיע בפועל כ-40% מס משולב (25% בפורטוגל + 15% בישראל ללא זיכוי).

ביטוח לאומי: לפי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי, הכנסות מדמי שכירות נדל"ן בחו"ל שאינן מגיעות לכדי עסק פטורות מביטוח לאומי, גם אם דווחו במסלול המס השולי (לא רק במסלול ה-15%). לעומת זאת, אם פעילות ההשכרה מוגדרת "עסק" (למשל ניהול מקצועי של מספר נכסים, עם פעילות עסקית לכל דבר), אזי ההכנסה תחויב בדמי ביטוח.

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל: IMI (מס רכוש)

בעלי נכסים בפורטוגל מחויבים בתשלום מס רכוש שנתי, המכונה IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), המחושב על פי ערך הנכס לצורכי מס (Valor Patrimonial Tributário – VPT), שנקבע על ידי הרשויות לפי נוסחה הכוללת פרמטרים כגון גודל, גיל, מיקום ואיכות המבנה. שיעורי המס עבור נכסים עירוניים נעים בין 0.3% ל-0.45%, בהתאם לשיעור שנקבע על ידי הרשות המקומית, כאשר מרבית הרשויות (195 מתוך 258) בחרו בשיעור המינימלי של 0.3%. עבור נכסים כפריים, שיעור המס קבוע על 0.8%. נכסים ריקים מעל שנה או מבנים מוזנחים עשויים להיות מחויבים בשיעור מוגדל של עד פי שלושה מהרגיל.

החוק הפורטוגלי מאפשר פטורים והפחתות במס ה-IMI במקרים מסוימים:

• פטור ל-3 שנים לנכסים עירוניים המיועדים לשיקום באזורים מוגדרים, עם אפשרות להארכה ל-5 שנים אם הנכס ישמש להשכרה למגורים קבועים.

• פטור זמני לנכסים המשמשים למגורים ראשיים, בתנאי שה-VPT אינו עולה על €125,000 והכנסת משק הבית אינה עולה על €153,300.

• הפחתה של 50% בשיעור ה-IMI לנכסים המוקדשים לייצור אנרגיה מתחדשת.

• פטור זמני לקרקעות לבנייה, כל עוד לא החלה הבנייה בפועל בהתאם להיתר.

בנוסף, קיימת תוספת מס רכוש שנתית (AIMI) על נכסים עירוניים בשווי כולל העולה על €600,000:

• עד €600,000 – פטור.

• €600,001–€1,000,000 – מס בשיעור 0.7%.

• €1,000,001–€2,000,000 – מס בשיעור 1%.

• מעל €2,000,000 – מס בשיעור 1.5%.

ההטבות במס ה-IMI ניתנות בכפוף לאישור מהרשות המקומית (Câmara Municipal) או מרשות המסים הפורטוגלית (Autoridade Tributária e Aduaneira – AT), ולעיתים נדרשת בקשה יזומה של בעל הנכס. משקיעים זרים יכולים ליהנות מהקלות אלו, אך השימוש בהן נדיר ודורש ליווי מקצועי מקומי. מומלץ לבחון את הזכאות במסגרת בדיקת נאותות לפני הרכישה – במיוחד בנכסים באזורי שימור או שיקום עירוני.

IMT מס העברת רכוש (מס רכישה)

מס רכישה בפורטוגל נקרא IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), והוא משולם על ידי הקונה בעת רכישת נכס נדל"ן. חבות המס מחושבת לפי הגבוה מבין שווי השוק לבין התמורה החוזית הרשומה, והיא חלה על כל רכישת מקרקעין – לרבות רכישת שליטה בחברות המחזיקות נדל"ן פורטוגלי (מעל 75% מהמניות, כאשר מעל 50% מנכסי החברה הם מקרקעין).

שיעורי המס משתנים לפי סוג הנכס:

• נדל"ן למגורים: מס מדורג עד שיעור מרבי של 7.5% (לפי מדרגות שווי).

• נדל"ן מסחרי / עירוני שאינו למגורים: 6.5%.

• נדל"ן כפרי (rústico): 5%.

• רכישה על ידי תאגידים ממקלטי מס (blacklisted jurisdictions): 10%.

את המס יש לשלם לפני חתימת שטר המכר (escritura), והיעדר תשלום מעכב את רישום הזכויות.

משקיעים ישראלים נדרשים לעיתים להמציא אסמכתאות נוספות מול הבנק בעת העברת כספי הרכישה, ובפרט להציג אישור תשלום מס IMT כחלק מדרישות הבירוקרטיה.

מס בולים (Imposto do Selo)

בפורטוגל מוטל מס בולים על מגוון פעולות משפטיות וכלכליות, לרבות עסקאות נדל"ן, חוזי שכירות, העברות ללא תמורה, הלוואות ומשכנתאות. בהקשר של השקעות נדל"ן, חלות שתי חבויות עיקריות:

• בעת רכישת מקרקעין – משולם מס בולים בשיעור 0.8% מהתמורה או מהשווי הגבוה מביניהם (בנוסף למס הרכישה IMT).

• בעת השכרת נכס – משולם מס בולים חד-פעמי בשיעור 10% מגובה שכר הדירה לחודש אחד, במועד רישום החוזה ברשויות המס.

בנוסף, קיימת חבות במס בולים גם על נטילת משכנתא בפורטוגל, בשיעור שנע בין 0.6% ל־0.8% מגובה ההלוואה, בהתאם לתקופת ההחזר.

מס הבולים (Imposto do Selo) בפורטוגל משולם בדרך כלל על ידי הצד המקבל את הזכות בנכס: הרוכש בעסקאות נדל"ן, והשוכר בעת חתימת חוזה שכירות. המס מהווה חלק בלתי נפרד מעלויות העסקה וההשקעה הראשוניות. תשלום מס הבולים מהווה דרישה מקדימה לרישום העסקה או החוזה ברשויות בפורטוגל, והבנקים בישראל יבקשו לרוב להציג אישור תשלום זה במסגרת הליך העברת הכספים לצורך השקעה.

העברות ללא תמורה ומתנות

מס בולים בפורטוגל משמש גם כ"מס עיזבון ומס מתנה". פורטוגל אמנם אינה מטילה מס עיזבון קלאסי על ירושות, אך כן גובה מס בולים של 10% על קבלתם בירושה או במתנה – למעט בהעברה לקרובים מדרגה ראשונה (בן/בת זוג, ילדים והורים פטורים). למשל, אם משקיע ישראלי מוריש נכס בפורטוגל לילדיו – לא יוטל מס בולים (כי קרובים מדרגה ראשונה פטורים), אך אם יוריש לאחיין או בן דוד – יחול 10% מס.

שיעור המס החלים בישראל על יחידים

משקיע ישראלי המחזיק בנדל"ן בפורטוגל מחויב בדיווח לרשות המסים בישראל על כל הכנסה או רווח שנצמח לו, בין אם מדובר בהכנסה משכר דירה ובין אם מדובר ברווח הון ממכירת הנכס – וזאת כל עוד הוא מוגדר כתושב ישראל לפי פקודת מס הכנסה. בהתאם לאמנת המס בין ישראל לפורטוגל, ניתן לקבל זיכוי בגין המס ששולם בפורטוגל, אך חובת הדיווח בישראל מתקיימת גם כאשר לא נדרש לשלם בפועל מס נוסף.

רשות המסים בישראל מנהיגה אכיפה מוגברת על הכנסות חוץ שלא דווחו, באמצעות הצלבת מידע בינלאומי (CRS). לכן, גם אם נוצר מצב שאין מס לשלם בישראל (למשל בגלל זיכוי מלא), חובה להגיש דוח שנתי ולדווח.

בכל הנוגע להכנסות שוטפות משכר דירה, עומדות בפני המשקיע שתי חלופות מיסוי להשקעות נדל"ן בפורטוגל

• מסלול 15%. תשלום מס קבוע בשיעור 15% על סך דמי השכירות ברוטו, ללא ניכוי הוצאות וללא אפשרות זיכוי על מס פורטוגלי. מסלול זה פטור מדמי ביטוח לאומי, אך לרוב אינו משתלם בידיעה כי בפורטוגל שולם כבר מס של 28%.

• מסלול מס שולי: הכנסת השכירות מדווחת כהכנסה רגילה, בכפוף למדרגות המס של היחיד (לרוב החל מ־31%). במסלול זה ניתן לנכות הוצאות בפועל (כגון דמי ניהול, פחת, ביטוח), ולדרוש זיכוי בגין המס ששולם בפורטוגל. חשוב לציין כי במסלול זה תיתכן חבות בדמי ביטוח לאומי בישראל. בהתאם לאופי הפעילות.

רווחי הון ממכירת הנכס ימוסו בישראל בשיעור של 25% (עד 30% כולל מס יסף) בהתאם לפרק ה' לפקודה, בכפוף לזיכוי עבור המס ששולם בפורטוגל. משרדנו מלווה משקיעים ישראלים בבחינת המסלול האופטימלי בכל מקרה – כולל בחינה של חבות במס יסף, השפעת הכנסות נוספות (שוק ההון, אופציות, שכר עבודה) ואפשרות לקיזוז הפסדים מהשקעות אחרות.

שינויים בשיעורי מס בשנת 2025: כאמור, עודכן שיעור מס יסף 5% במקום 3%. שינוי נוסף שנכנס הוא הרחבת חובת הדיווח בישראל על נכסים זרים: החל משנת הדיווח 2024 נדרש בפרטי דו"ח המס לפרט את המדינות בהן מוחזקים נכסי נדל"ן (לצרכי איסוף נתונים סטטיסטיים; הדבר מופיע בשאלון הנלווה לדוח השנתי). אין בכך שינוי מהותי בחבות המס, רק בדרישות הדיווח.

השקעות נדל"ן בפורטוגל באמצעות חברה. יתרונות מיסוי ועדכוני מס לשנת 2025

החזקת נדל"ן בפורטוגל באמצעות חברה (SPV) עשויה להוות כלי תכנוני אסטרטגי, במיוחד במצבים של רכישת נכסים מרובים או ניהול רווחים מצטברים לצורך השקעות חוזרות. להלן המסגרת המיסויית העדכנית:

בשנת 2025, שיעור מס החברות הסטנדרטי בפורטוגל עומד על 20% (הופחת מ-21% בשנת 2024), בעוד שחברות קטנות ובינוניות (SMEs) נהנות משיעור מופחת של 16% על הרווחים הראשונים עד 50,000 אירו. באזורים בעלי תמריצים כלכליים, כגון אזורי שיקום עירוני או אזורי תעשייה מיוחדים, עשויות לחול הטבות מס נוספות המפחיתות את השיעור האפקטיבי ל-12.5% במקרים מסוימים. בנוסף למס הפדרלי, חברות מחויבות בתשלום מסים עירוניים ואזוריים המצטברים לנטל מס כולל של עד 31%, בהתאם למיקום הנכס ולסוג הפעילות.

התנהלות מול בנקים בישראל ובפורטוגל (העברת כספים ורגולציה)

בנקים בישראל

משקיע ישראלי המבקש לבצע העברת כספים לצורך רכישת נדל"ן בפורטוגל, ייתקל בדרישות רגולטוריות מצד הבנק הישראלי. יש לסווג בטופס המבוקש את מטרת ההעברה ולציין שמדובר ברכישת נכס נדל"ן או העברה עצמית לחשבון הלקוח בחו"ל. במקרה של העברת כספים שמקורם בחו"ל (בין אם שכר דירה שוטף ובין אם סכום חד-פעמי ממכירת הנכס), נדרש לספק מידע אודות פרטי העסקה, חוזה מכירת הנכס, אישור רשמי מרשות המסים הפורטוגלית על תשלום מס (מסמך זה חייב לכלול קוד QR מאומת על ידי רשות המסים הפורטוגלית (AT) וחתימה דיגיטלית של נוטריון) ואישור מרואה חשבון על דיווח העסקה בדוח המס הישראלי.

בנקים בפורטוגל: עדכוני רגולציה לשנת 2025

פתיחת חשבון בנק מקומי למי שמוגדר "תושב חוץ" מחייבת הצגת NIF, דרכון, אישור מגורים ישראלי מתורגם, ואישור תושבות מס. בנקים כגון Novo Banco ו-BPI דורשים כעת אישור מקוון ממס הכנסה הישראלי המאשר את מעמד תושבות המס של המשקיע. העברות מעל 100,000 יורו מחייבות אישור AML/CFT מבנק ישראלי, הכולל פירוט מקור הכספים וכתובת מגורים מקומית. שינוי מהותי: החל מ-2025, בנקים פורטוגליים חייבים לוודא קיומו של מען פיזי בפורטוגל לבעלי חשבונות זרים – ניתן להשתמש בכתובת עורך דין מקומי. בנקים בפורטוגל אינם מקבלים עוד אישורי נוטריון בעברית – מסמכים חייבים להיות מתורגמים לפורטוגזית על ידי מתורגמן מורשה (Tradutor Público). העברת כספים לישראל בגין הכנסות או רווחים שמקורן בפורטוגל מחייבת אישור Certidão de dívida e não dívida שיכלול התייחסות ספציפית לסוג הנכס ולסעיפי מס רווח הון (Código do IRS: Artigo 10.º). פרוצדורה חדשה: ניתן לקבל את האישור באופן דיגיטלי דרך פורטל רשות המיסם בתוך 72 שעות, במקום 14 ימי עבודה כפי שהיה בעבר.

נושאים ועדכונים נוספים הרלוונטיים ל-2025

ביטול מסלול ה"Golden Visa" עבור נדל"ן: פורטוגל סגרה את מסלול הויזה הזה לרוכשי נדל"ן במסגרת חקיקת החירום לדיור שהתקבלה בשנת 2023. החל מאוקטובר 2023 לא ניתן עוד לקבל אשרת תושבות פורטוגלית אוטומטית באמצעות רכישת נכס מגורים במדינה​. תוכנית ה-Golden Visa עדיין קיימת במסלולים אחרים (השקעה בעסקים, בקרנות ייעודיות, יצירת מקומות עבודה וכד'), אך השקעה בנדל"ן אינה מספיקה עוד כשלעצמה לקבלת תושבות. חשוב שמשקיעים יכירו שינוי מהותי זה – מי שרכש נכס ב-2024 מתוך כוונה לקבל אזרחות יצטרך לבחון מסלולים חלופיים, שכן ההטבה בוטלה.

אודות משרדינו

השקעה בנדל"ן בפורטוגל אינה מסתכמת ברכישת נכס והשכרתו. עבור משקיע ישראלי המחזיק במקביל גם תיק השקעות בשוק ההון, הכנסות משכר עבודה, אופציות או מניות בחברה – מדובר בחלק ממערך רחב יותר של נכסים והתחייבויות, הדורש בחינה מקיפה ותכנון מס מותאם.

חבות המס בישראל, לצד דרישות הדיווח בפורטוגל, מס רכוש, רווחי הון, מסלולי מיסוי לשכר דירה, מס על דיבידנד או ניוד כספים לחו"ל. כל אלה יוצרים מערכת מרובת משתנים שבה בחירה לא מדויקת עלולה להוביל לנטל מס עודף ולמיצוי חלקי של הטבות המס.

משרדנו מתמחה בליווי משקיעים ישראלים הפועלים בזירה הבינלאומית, תוך בחינה אסטרטגית של מבנה ההחזקה, אופן המימון, ותזמון נכון של פעולות מיסוי – ברמה אישית ומותאמת לכל לקוח.

תכנון מוקדם ובחירה נכונה במסלול המיסוי, המבנה המשפטי וצורת ההחזקה – עשויים להניב חיסכון מהותי במס ולמנוע חשיפות בעתיד, הן מול רשות המסים בישראל והן מול רשות המסים הפורטוגלית.