מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – פתח דבר

מיסוי השקעות נדל"ן בפורטוגל – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

פורטוגל היא רפובליקה דמוקרטית הממוקמת על חצי האי האיברי בדרום מערב אירופה, שגובלת באוקיאנוס האטלנטי במערב ובדרום וספרד במזרח ובצפון. פורטוגל מחולקת ל- 18 מחוזות וליסבון היא בירתה. השפה הרשמית של פורטוגל היא פורטוגזית, והמטבע הוא היורו (EUR).

המאמר להלן מספק מידע ראשוני על אופן המיסוי שחל בפורטוגל בהיבט תושבי ישראל בלבד. אופן המיסוי על ישראלים שבכוונתם להגר לפורטוגל עלול להשתנות וזאת מפאת הטבות המס שהדין הפורטוגזי מעניק לזרים שהעתיקו את מרכז חייהם לפורטוגל. נדגיש כי תכנון מס והיערכות בנוגע למסים על השקעות נדל"ן בפורטוגל מחייבים ידיעה של חוקי המס הן בישראל והן בפורטוגל. לפני ביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל חובה לקבל ייעוץ ממומחה מיסוי מקומי כדי לברר מהן חובות המס שמושתים על משקיעים זרים בפורטוגל. המסים שישולמו על ידי תושבי ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בפורטוגל הם נגזרת של חוקי המס בפורטוגל ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות. 

אמנת מס ישראל – פורטוגל

אמנת המס בין ישראל לפורטוגל נכנסה לתוקף ביום  1.1.2008. מטרתה למנוע תשלום כפל מס ולכן קובעת כללים לאיזו מדינה זכות מיסוי ראשונית ולאיזו מדינה זכות מיסוי שיורית. לרבות לעניין השקעות של ישראלים בנדל"ן בפורטוגל. לפי האמנה בין המדינות, הכנסה ממקרקעין המופקת באופן ישיר או עקיף, ניתן לחייב במדינה בה מצויים המקרקעין. ע"פ דין המיסוי הפנימי בפורטוגל, הכנסות שמופקות או נצמחות מנכס מקרקעין מחויבות במס ולכן יוצא, שבפועל זכות המיסוי הראשונית ניתנת למדינת המקור (המדינה בה הופקו ההכנסות או במקרה של מקרקעין, המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, חברות ויחידים בעלי מעמד "תושב ישראל", יידרשו לדווח בישראל על ההכנסות שהפיקו בפורטוגל ולשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם בפורטוגל.  

תכנון מס מוקדם- שיקולים בבחינת סוג ההשקעה

השקעות נדל"ן עשויות להתברר בדיעבד כהשקעות גרועות ולכן חשוב לערוך תכנון מס מוקדם. יש לבחון כיצד רצוי להשקיע בנדל"ן בפורטוגל. האם לבצע את ההשקעה באופן פרטי או באמצעות חברה, מהו אופי הנכסים שמיועדים להשקעה- בין היתר מיקום הנכס, סוג הנכס (דירת מגורים או נכס מסחרי), אופן המימון (הון זר או הון עצמי), האם המטרה היא שיפוץ ומכירה בטווח הקצר או השכרה לטווח ארוך לתושבים מקומיים וכן- האם יש כוונה למשוך את הרווחים "עד הבית" או ישנה כוונה לעשות שימוש ברווחים להשקעות נוספות. 

מיסוי יחיד תושב ישראל על השקעות נדל"ן בפורטוגל

שיעור המס בפורטוגל

יחיד תושב ישראל יהיה חייב בדיווח ותשלום מס לרשות המסים הפורטוגזית רק על הכנסותיו שנצמחו מהנכס בגבולות פורטוגל. בעת רכישת נכס יד שנייה ישולם "מס העברה" בשיעור של כ- 6% ממחיר הרכישה בפועל ובנוסף "מס בולים" בשיעור של כ- 0.8%. שיעור המס בפורטוגל על ההכנסות השוטפות משכר דירה למגורים הוא  28% וזאת לאחר ניכוי הוצאות ע"פ הוראות דיני המס בפורטוגל. ובמישור ההוני, רווח ההון במכירת הנכס בפורטוגל ימוסה בשיעור 28%. 

שיעור המס בישראל 

נדגיש כי תושב ישראל לצורכי מס, חייב להגיש דוח מס ולדווח לרשות המס בישראל (בנוסף לרשות המס הפורטוגזית) וזאת כל עוד הוא מוגדר "תושב ישראל". בהתאם לאמנת המס בין ישראל לפורטוגל, במידה והמס בפורטוגל נמוך משיעור המס בישראל, נדרש להשלים את המס בישראל. קיימת חובת הגשת דיווח לרשות המסים בישראל גם אם לא נדרש להשלים מס בישראל. יחיד תושב ישראל, יכול  לבחור להתמסות על הכנסותיו השוטפות משכר דירה בשני מסלולים. האחד- תשלום מס בשיעור של 15% פיקס מסך דמי השכירות ברוטו, ללא זכות ניכוי הוצאות (למעט פחת) וללא זיכוי מס ששולם בחו"ל. במקרה זה לא יהיה צורך בהשלמת המס, אבל קיימת חובת דיווח (קיימת אפשרות לבצע דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, למידע נוסף בקישור) במסלול השני, ישנה אפשרות לדווח על הכנסותיו הפסיביות בהתאם למדרגות המס בישראל (לרוב, החל ממדרגת מס של 31%) כאשר במסלול זה, ישנה זכות לניכוי הוצאות וקבלת זיכוי ממס ששולם בפורטוגל. במישור ההוני- מכירת הנכס בחו"ל תחויב לפי פרק ה' לפקודה במס רווח הון בשיעור 25%. לא פחות חשוב, יש  לציין כי יחיד שבחר בתשלום מס על הכנסותיו במסלול מס שולי, יידרש לשלם על הכנסותיו משכר דירה גם דמי ביטוח לאומי בישראל. כאשר 

מיסוי השקעות נדל"ן באמצעות חברה 

חברה "תושבת ישראל" שאינה תושבת פורטוגל חייבת במס רק על הכנסותיה שהופקו או נצמחו בפורטוגל, אך חייבת בדיווח ותשלום מס בישראל. מס החברות בפורטוגל הוא בשיעור מדורג עד  21%, לכן כדאי לשקול אפשרות של רכישת נכס להשקעה באמצעות חברה מקומית. שיעור המס שמוטל על חברות קטנות הוא 17% וחברות שפועלות באזורים בעלי עדיפות לאומית יחויבו בשיעור מס חברות של 5% . בנוסף מוטלים מס יסף מדינתי ועירוני על רווחי חברות בפורטוגל בשיעורים התלויים בהיקף פעילות. ביחד עלולים לגרור נטל מס חברות אפקטיבי של כ- 31%. רווח הון ממימוש נכסים ונדל"ן ממוסה ככלל כמו כל הכנסה רגילה. מכירה נדל"ן לצורך רכישת נכס נדל"ן אחר, מזכה בפטור ממס בקשר ל 50% מהרווח.  

אודות משרדינו

משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות’ מנוסה בתחום המיסוי הבינלאומי ומקנה ללקוחותיו סל פתרונות מיסוי לפעילות מחוץ לישראל. המשרד מעניק שירותי תכנון מס מיטבי להשקעות של תושבי ישראל (יחידים וחברות) מחוץ לישראל, ייצוג וליווי של תושבי חוץ בישראל, הגשת בקשות להחלטות מיסוי מקדמיות וכתיבת חוות דעת בסוגיות תושבות של יחידים וחברות. 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע במאמר הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. 

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!