תוכן עניינים:
השקעות נדל"ן בארה"ב – היבטי מיסוי
השקעות נדל"ן בארה"ב- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
בשנת 2008 פקד את ארצות הברית משבר ה"סאב פריים". אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי היה על שוק הנדל"ן, שפתח בפני ישראלים הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב. בעקבות המשבר עוקלו דירות על ידי בנקים אמריקאים וזאת נוכח אי עמידה בתשלומי המשכנתה. העדפת הבנקים בארה"ב לממש את הדירות במידי לכל המרבה במחיר, יצרה היצע גדול של נדל"ן, אשר גרר ירידה דרסטית של מחירי הנדל"ן בארה"ב. שוק הדיור האמריקאי הגיע לנקודת קיפאון ומחירי הנדל"ן בארה"ב צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. ירידת המחירים עוררה עניין בקרב משקיעים בישראל שראו פוטנציאל להפקת תשואות בשוק הדיור האמריקאי. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות המהירה של הענף, יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ולמצות את העליות הצפויות בשוק.
תכנון מס מוקדם
כדאיותה של ההשקעה תלויה במשתנים שיש לבחון טרם ביצוע ההשקעה. לשם בחינת כדאיות השקעות נדל"ן בארה"ב חייבים לקחת בחשבון שיקולי מס שנוטים להשתנות בין מדינה למדינה ואופן החזקת הנכס שעשויים להכריע את הכף. המלצתנו הראשונה היא לקבל ייעוץ בטרם התגבשה ההחלטה על ההשקעה בארה"ב. תכנון מוקדם הוא המפתח להצלחת התהליך וחיסכון במס. ככל שתקדימו את תהליך הייעוץ, כך יהיה ניתן לתכנן את המס ולהתוות עבורכם את דרך הפעולה המושכלת וזאת לאחר בחינת מכלול השיקולים והיבטי המיסוי. השקעות נדל"ן טובות עשויות להתברר כהשקעות גרועות, אם לא עורכים תכנון מס מוקדם שיכלול מערכת שיקולים בתחום המיסוי הבינלאומי, לרבות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית.
המשקיעים בנדל"ן בארה"ב חייבים לקבוע בתחילת הדרך באיזו מדינה הם מעוניינים לרכוש את הנדל"ן, סוג הנכס- דירת מגורים או נכס מסחרי, אופן המימון- הון זר או הון עצמי, מטרת ההשקעה- השכרה לטווח ארוך או שיפוץ ומכירה בטווח הקצר, האם הכוונה למשוך את הכסף "עד הבית" או מוכנות להשקעות בהון חוזר. בנוסף לבחינת דיני המס בישראל ובארצות הברית, יש להתחשב גם בהוראות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית.
אופן החזקת נדל"ן בארה"ב
ניתן להחזיק בנכס נדל"ן בארה"ב במישרין, וניתן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. החזקה באמצעות ישות כאמור, עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות להחזקה במישרין. להרחבה בנושא LLC, ניתן לקרוא במאמר זה.
השקעות נדל"ן בארה"ב – מדרגות המיסוי בארה"ב
מדרגות מס פדרלי בארה"ב על הכנסות משכר דירה ורווחי הון על השקעות קצרי מועד
*Schedule Use if your 2020 filing status is Single
*משקיעים זרים נדרשים להגיש את הדוחות בנפרד (Single) וזאת בניגוד לאזרחי ארה"ב שרשאים להגיש את הדוח יחד עם בני/בנות זוגם. ולכן סטטוס ההגשה עבור זרים הוא תמיד כ"יחידים".
| Tax Rate | But not over | Over |
| 10% | $9,875 | $0 |
| 12% | $40,125 | $9,875 |
| 22% | $85,525 | $40,125 |
| 24% | $163,300 | $85,525 |
| 32% | $207,350 | $163,300 |
| 35% | $518,400 | $207,350 |
| 37% | ————- | $518,400 |
מס פדרלי יושת על כל מי שמשקיע בארה"ב, ומהווה את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר. חבות המס נקבעת לרוב בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. נוסף על המס הפדרלי הגבוה, קיים לעתים גם מס מדינתי ומס עירוני – שעשוי לגרום לחבות מס גבוהה בארצות הברית. מס מדינתי (StateTax), מתווסף למס פדרלי בארצות הברית ומשתנה ממדינה למדינה. המשמעות היא שאם אתם משקיעים במדינה שבה חל מס מדינתי, בסוף שנת הפעילות תצטרכו לשלם מס פדרלי ומס מדינתי על הרווחים שהופקו במדינה שבה אתם פועלים. שבעת המדינות, שלא חל בהן מס מדינה: Alaska, Florida, Nevada, South Dakota, Texas, Washington, Wyoming. בדומה למיסוי מדינה, ישנן ערים שדורשות מיסוי עירוני עבור הרווחים (City Tax). לא מדובר בשיעור גבוה, אך המס נאכף ע"י הרשויות בקפידה. לצורך חישוב ההכנסה החייבת לצורכי מס בארה"ב, רשויות המס מתירות ניכוי הוצאות העשויות להפחית את חבות המס כגון פחת בשיעור 3.6% (27 שנים), ריבית על משכנתה, הוצאות החזקה, שירותים מקצועיים וכדומה. למידע נוסף בקישור הבא.
שיעור מס מוטב בארה"ב על רווח הון למשקיעים זרים על השקעות לטווח ארוך (מעל 12 חודשים)
ארה"ב מעניקה הטבות מס למשקיעים זרים בעלי השקעות לטווח ארוך. כאשר ההכנסה הכוללת (כולל רווח הון) של המשקיע היא עד $40,000 – יינתן פטור ממס רווחי הון בארה"ב על השקעות מעל 12 חודשים* (אם הנכס הושכר- מרכיב הפחת אינו זכאי למס בשיעור אפס. כמו כן – הפטור לא יחול במקרה של פליפ). מעבר לסכום זה יחול שיעור מס מוטב החל מ- 15%. חבות המס הסופית שתחול על הפעילות היא בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. על הרווח מהפעילות יושת מס פדרלי, ולרוב גם מס מדינתי ומס עירוני. על משקיעים שמתכננים מימוש מהיר של הנכס (פחות מ- 12 חודשים), יחולו מדרגות מס הרגילות ולכן ישנה כדאיות להחזיק בנכס לטווח ארוך.
על אף שיעור המס המוטב על רווחי הון שניתן ע"פ הדין האמריקאי למשקיעים זרים כפי שפורט לעיל, חשוב לזכור שתושבי ישראל חייבים לדווח על עסקת המכירה ולשלם מס רווחי הון ע"פ הדין הפנימי בישראל בשיעור של 25% ולכן אין משנה אם עסקינן בהשקעות לטווח קצר או ארוך, בשורה התחתונה המיסוי בישראל שיושת עליכם כתושבי ישראל לצורכי מס – הוא בשיעור 25%.
אמנות מס
על קצה המזלג- פקודת מס הכנסה, אמנת המס והדין האמריקאי קובעים כי במקרה של הפקת הכנסה מנכסי נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מצוי נכס הנדל"ן, הווה אומר כי בהשקעת נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית שייכת לארה"ב וזכות המיסוי השיורית לישראל.
חשיבות הגשת דוחות מס בארה"ב
ארה"ב מעוניינת למנוע "בריחה" של כספים לא מדווחים מגבולותיה ולכן כדי למנוע זאת היא מטילה חובת ניכוי במקור באמצעות "גופים מאומתים". הדין בארה"ב קובע שבמצב שבו מתבצעת מכירת נדל"ן של יחיד זר לאזרח אמריקאי, האחרון מחויב לנכות מס במקור מהתשלום לאזרח הזר בשיעור של 15% מהשווי של הנכס (ברוטו) ולא על הרווח. על פי רוב, סכום זה יהיה גבוה יותר מחבות המס בפועל, והמשקיע הישראלי שמכר נכס נדל"ן ייאלץ למלא דו"ח ולבקש החזר, או לבקש אישור מקדמי מרשויות המס האמריקאיות ולהגישו למוכר על מנת להימנע ממיסוי יתר. מטרת הטלת "מיסוי ביתר" היא לגרום לאותו משקיע זר להגיש דוח מס 1040NR המיועד למי שמוגדר "אזרח זר" וזאת כדי לקבל את החזר בגין אותו מס יתר ששולם המהווה את הפרש בין המס האפקטיבי לבין המס שנוכה במקור. כנ"ל כאשר יחיד משקיע מחזיק בנכס באמצעות גוף של יותר מכמה משתתפים כמו A multiple member LLC, כי אז האחריות על ניכוי מס במקור היא על הישות שמנכה מס במקור מקסימלי (ניכוי מס מהכנסות משכר דירה או מרווח הון לטווח קצר בשיעור 37% ומרווח הון לטווח ארוך בשיעור 20%) מהמשקיעים הזרים ולכן מאלצים/מעודדים אותם להגיש דוח מס לרשויות המס בארה"ב כדי שיוכלו לקבל החזר מס על ההפרש לחשבון הבנק האמריקאי.
זהירות מחשיפה למס עיזבון
משקיעים זרים בעלי אזרחות שאינה אמריקאית פטורים ממס עיזבון על נכסים בארה”ב עד $60,000 לכל אדם, השקעה מעבר ל- $60,000 תיצור חשיפת מס. קיימות אפשרויות לתכנון ההשקעה בארה"ב שתימנענה חשיפה והגנה ממס עיזבון ולכן המלצתנו היא לקבל ייעוץ מקדים ולהיערך מבעוד מועד לבחינת חלופות לדרכי השקעות בנדל"ן בארה"ב, שתענקנה למשקיעים הגנה ממס עיזבון.
אודות משרדינו
כפי שראינו לעיל, השקעות נדל"ן בארה"ב מעלות אתגרי מיסוי רבים שמצריכים בחינה של כדאיות ההשקעה מבעוד מועד. נדרש לשקול בכובד ראש היבטים בדבר סוג הישות שבאמצעותה תתבצע הפעילות העסקית או ההשקעה, מס עיזבון שחל בדין האמריקאי, מימוש זיכוי ממס זר (פדרלי + מדינתי) ששולם בארה"ב. פעילות כלכלית מחוץ לישראל מחייבת הבנה של דיני המיסוי המקומי בישראל הנוגע לפעילות מחוץ לישראל לצד הבנה של דיני המס בארה"ב ואמנת המס. התנהלות נכונה והערכות מראש עשויות למנוע תאונת מס בישראל ועל כן תכנון מס כדבעי, יבטיח חשיפה נמוכה למיסוי ככל הניתן, הן במישור מס הכנסה והן במישור ביטוח לאומי.
משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' מנוסה בתחום מיסוי בינלאומי ומספק את מכלול השירותים למשקיעי נדל"ן בארה"ב הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. שירותי המשרד כוללים ייעוץ מס בינלאומי ותכנון מס החל משלב הקמת החברה בארה"ב וכן לאורך כל הפעילות תוך בחינת כדאיות ההשקעה והתאמתה למשקיע. המשרד מנוסה בהגשת דוחות מס לרשויות המס בישראל עבור משקיעים ישראלים בארה"ב, באמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון אמריקאים מהמעלה הראשונה, המשרד אף מספק גם שירותי פתיחת חברות בארה"ב והגשת דוחות מס אמריקאים ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת משרד אחד וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות.
