השקעות נדל"ן בארה"ב – היבטי מיסוי

השקעות נדל"ן בארה"ב – היבטי מיסוי

השקעות נדל"ן בארה"ב – היבטי מיסוי

השקעות נדל"ן בארה"ב- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
בשנת 2008 פקד את ארצות הברית משבר ה"סאב פריים". אחת ההשפעות של המשבר הכלכלי היה על שוק הנדל"ן, שפתח בפני ישראלים הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב. בעקבות המשבר עוקלו דירות על ידי בנקים אמריקאים וזאת נוכח אי עמידה בתשלומי המשכנתה. העדפת הבנקים בארה"ב לממש את הדירות במידי לכל המרבה במחיר, יצרה היצע גדול של נדל"ן, אשר גרר ירידה דרסטית של מחירי הנדל"ן בארה"ב. שוק הדיור האמריקאי הגיע לנקודת קיפאון ומחירי הנדל"ן בארה"ב צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית מערכן. ירידת המחירים עוררה עניין בקרב משקיעים בישראל שראו פוטנציאל להפקת תשואות בשוק הדיור האמריקאי. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות המהירה של הענף, יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ולמצות את העליות הצפויות בשוק.

תכנון מס מוקדם 

כדאיותה של ההשקעה תלויה במשתנים שיש לבחון טרם ביצוע ההשקעה. לשם בחינת כדאיות השקעות נדל"ן בארה"ב חייבים לקחת בחשבון שיקולי מס שנוטים להשתנות בין מדינה למדינה ואופן החזקת הנכס שעשויים להכריע את הכף. המלצתנו הראשונה היא לקבל ייעוץ בטרם התגבשה ההחלטה על ההשקעה בארה"ב. תכנון מוקדם הוא המפתח להצלחת התהליך וחיסכון במס. ככל שתקדימו את תהליך הייעוץ, כך יהיה ניתן לתכנן את המס ולהתוות עבורכם את דרך הפעולה המושכלת וזאת לאחר בחינת מכלול השיקולים והיבטי המיסוי. השקעות נדל"ן טובות עשויות להתברר כהשקעות גרועות, אם לא עורכים תכנון מס מוקדם שיכלול מערכת שיקולים בתחום המיסוי הבינלאומי, לרבות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית. 

המשקיעים בנדל"ן בארה"ב חייבים לקבוע בתחילת הדרך באיזו מדינה הם מעוניינים לרכוש את הנדל"ן, סוג הנכס- דירת מגורים או נכס מסחרי, אופן המימון- הון זר או הון עצמי, מטרת ההשקעה- השכרה לטווח ארוך או שיפוץ ומכירה בטווח הקצר, האם הכוונה למשוך את הכסף "עד הבית" או מוכנות להשקעות בהון חוזר. בנוסף לבחינת דיני המס בישראל ובארצות הברית, יש להתחשב גם בהוראות אמנת המס בין ישראל לארצות הברית.

אופן החזקת נדל"ן בארה"ב 

ניתן להחזיק בנכס נדל"ן בארה"ב במישרין, וניתן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. החזקה באמצעות ישות כאמור, עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות להחזקה במישרין. להרחבה בנושא LLC, ניתן לקרוא במאמר זה

השקעות נדל"ן בארה"ב – מדרגות המיסוי בארה"ב

מדרגות מס פדרלי בארה"ב על הכנסות משכר דירה ורווחי הון על השקעות קצרי מועד

*Schedule Use if your 2020 filing status is Single

*משקיעים זרים נדרשים להגיש את הדוחות בנפרד (Single) וזאת בניגוד לאזרחי ארה"ב שרשאים להגיש את הדוח יחד עם בני/בנות זוגם. ולכן סטטוס ההגשה עבור זרים הוא תמיד כ"יחידים". 

Tax Rate But not over Over
10% $9,875 $0
12% $40,125 $9,875
22% $85,525 $40,125
24% $163,300 $85,525
32% $207,350 $163,300
35% $518,400 $207,350
37% ————- $518,400

 

מס פדרלי מושת על כל מי שאזרח ותושב ארה"ב לצורכי מס, ומהווה את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר. מס מדינתי (StateTax), מתווסף למס פדרלי בארצות הברית ומשתנה ממדינה למדינה. המשמעות היא שאם אתם משקיעים במדינה שבה חל מס מדינתי, בסוף שנת הפעילות תצטרכו לשלם מס פדרלי ומס מדינתי על הרווחים שהופקו במדינה שבה אתם פועלים. שבעת המדינות, שלא חל בהן מס מדינה: Alaska, Florida, Nevada, South Dakota, Texas, Washington, Wyoming. בדומה למיסוי מדינה, ישנן ערים שדורשות מיסוי עירוני עבור הרווחים (City Tax). לא מדובר בשיעור גבוה, אך המס נאכף ע"י הרשויות בקפידה. ​

שיעור מס מוטב בארה"ב על רווח הון למשקיעים זרים על השקעות לטווח ארוך (מעל 12 חודשים)

ארה"ב מעניקה הטבות מס למשקיעים זרים בעלי השקעות לטווח ארוך. כאשר ההכנסה הכוללת  (כולל רווח הון ) של המשקיע היא עד כ-  $38,000, יינתן פטור ממס רווחי הון בארה"ב על השקעות מעל 12 חודשים. מעבר לסכום זה יחול שיעור מס מוטב בגובה 15%. חבות המס הסופית שתחול על הפעילות היא בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. רצוי לדעת כי על הרווח מהפעילות יושת מס הפדרלי, ולרוב גם מס מדינתי ומס עירוני. רשויות המס מתירות ניכוי הוצאות העשויות להפחית את חבות המס כגון פחת בשיעור 3.6% (27 שנים), ריבית על משכנתה, הוצאות החזקה, שירותים מקצועיים וכדומה. על משקיעים שמתכננים מימוש מהיר של הנכס (פחות מ- 12 חודשים), יחולו מדרגות מס הרגילות ולכן ישנה כדאיות להחזיק בנכס לטווח ארוך.

על אף שיעור המס המוטב על רווחי הון שניתן ע"פ הדין האמריקאי למשקיעים זרים כפי שפורט לעיל, חשוב לזכור שתושבי ישראל חייבים לדווח על עסקת המכירה ולשלם מס רווחי הון ע"פ הדין הפנימי בישראל בשיעור של 25% ולכן אין משנה אם עסקינן בהשקעות לטווח קצר או ארוך, בשורה התחתונה המיסוי בישראל שיושת עליכם כתושבי ישראל לצורכי מס – הוא בשיעור 25%. 

אמנות מס

על קצה המזלג- פקודת מס הכנסה, אמנת המס והדין האמריקאי קובעים כי במקרה של הפקת הכנסה מנכסי נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מצוי נכס הנדל"ן, הווה אומר כי בהשקעת נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית שייכת לארה"ב וזכות המיסוי השיורית לישראל.

חשיבות הגשת דוחות מס בארה"ב

ארה"ב מעוניינת למנוע "יציאה" של כספים לא מדווחים מגבולותיה ולכן כדי למנוע זאת היא מטילה חובת ניכוי במקור באמצעות "גופים מאומתים". הדין בארה"ב קובע שבמצב שבו מתבצעת מכירה ע"י יחיד שאינו אזרח למי שהוא אזרח אמריקאי, אותו אזרח מחויב לנכות מס בשיעור של  15% מהשווי של הנכס ולא על הרווח.  מטרת הטלת "מס ביתר" הוא לגרום לאותו משקיע זר להגיש דוח מס 1040NR המיועד למי שמוגדר "לא תושב ארה"ב" כדי לקבל את החזר בגין אותו מס יתר ששילם על ההפרש בין המס האפקטיבי לבין המס שנוכה במקור. כנ"ל כאשר יחיד משקיע מחזיק בנכס באמצעות גוף של יותר מכמה משתתפים כמו A multiple member LLC, כי אז האחריות על ניכוי מס במקור הוא על הישות שמנכה מס במקור מקסימלי (ניכוי מס מהכנסות משכר דירה בשיעור 37% ומרווח הון בשיעור 20%) מהמשקיעים הזרים ולכן מאלצים/מעודדים אותם להגיש דוח מס לרשויות המס בארה"ב כדי שיוכלו לקבל החזר מס על ההפרש לחשבון הבנק האמריקאי. המטרה היא למנוע מבריחה של כסף ללא מס בארה"ב ולהגיש דוחות מס.

בנוסף חשוב לדעת, כי לפני כל מכירה נכס בארה"ב, נשכרת חברה דיודיליג'נס, אשר בודקת האם שולמו מסים (עירייה) והוגשו דוחות מס. ולכן זו דרך נוספת שננקטת בארה"ב כדי למנוע בריחת כספים לא מדווחים.

זהירות מחשיפה למס עיזבון

משקיעים זרים בעלי אזרחות שאינה אמריקאית פטורים ממס עיזבון על נכסים בארה”ב עד $60,000 לכל אדם, השקעה מעבר ל- $60,000 תיצור חשיפת מס. קיימות אפשרויות לתכנון ההשקעה בארה"ב שתימנענה חשיפה והגנה ממס עיזבון ולכן המלצתנו היא לקבל ייעוץ מקדים ולהיערך מבעוד מועד לבחינת חלופות לדרכי השקעות בנדל"ן בארה"ב, שתענקנה למשקיעים הגנה ממס עיזבון.

אודות משרדינו

כפי שראינו לעיל, השקעות נדל"ן בארה"ב מעלות אתגרי מיסוי רבים שמצריכים בחינה של כדאיות ההשקעה מבעוד מועד. נדרש לשקול בכובד ראש היבטים בדבר סוג הישות שבאמצעותה תתבצע הפעילות העסקית או ההשקעה, מס עיזבון שחל בדין האמריקאי, מימוש זיכוי ממס זר (פדרלי + מדינתי) ששולם בארה"ב. פעילות כלכלית מחוץ לישראל מחייבת הבנה של דיני המיסוי המקומי בישראל הנוגע לפעילות מחוץ לישראל לצד הבנה של דיני המס בארה"ב ואמנת המס. התנהלות נכונה והערכות מראש עשויות למנוע תאונת מס בישראל ועל כן תכנון מס כדבעי, יבטיח חשיפה נמוכה למיסוי ככל הניתן, הן במישור מס הכנסה והן במישור ביטוח לאומי.

משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' מנוסה בתחום מיסוי בינלאומי ומספק את מכלול השירותים למשקיעי נדל"ן בארה"ב הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. שירותי המשרד כוללים ייעוץ מס בינלאומי ותכנון מס החל משלב הקמת החברה בארה"ב  וכן לאורך כל הפעילות תוך בחינת כדאיות ההשקעה והתאמתה למשקיע. המשרד מנוסה בהגשת דוחות מס לרשויות המס בישראל עבור  משקיעים ישראלים בארה"ב. באמצעות קשרים חובקי עולם עם רואי חשבון אמריקאים מהמעלה הראשונה, המשרד אף מספק גם שירותי פתיחת חברות בארה"ב והגשת דוחות מס אמריקאים ובכך מהווה עבור לקוחותיו One Stop Shop המספק מענה מלא לכל השירותים הנדרשים תחת משרד אחד וזאת לצורך שיפור ואיכות השירות.

 

המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת. המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים,
ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
רואה חשבון

מכירת מטבעות דיגיטליים – רקע והיבטי מיסוי

מטבעות דיגיטליים (וירטואליים/קריפטוגרפיים) מטבעות דיגיטליים מכונים בהיעדר הגדרה מוסכמת גם מטבעות וירטואליים או מטבעות קריפטוגרפיים, אשר בנויים בצורה של בלוקצ'יין, המאובטחת באמצעות הצפנה (קריפטוגרפיה) ומבוססים

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!