מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים

מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים

מיסוי הכנסות משכר דירה – מסלולי מיסוי (מס הכנסה)

מיסוי הכנסות משכר דירה – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן
קיימים שלושה מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה שהופקו ע"י יחידים בעלי דירות מגורים פרטיות המשכירים אותן למגורים ליחיד:

1. תשלום מס במסלול פטור ממס – הכנסות יחידים מהשכרת דירות למגורים ליחידים או לגופים מסוימים יהיו פטורים ממס עד לתקרת הכנסה חודשית של 5,070 ש"ח (בשנת 2021). יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מהשכרת דירות מגורים, העולה על היתרה, יהיה פטור ממס על הכנסה של דמי שכירות עד גובה “התקרה המתואמת”. חריגה מהתקרה אינה שוללת את הפטור לחלוטין, אלא מקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לבין התקרה. למשל: אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות היא בסך 5,140 ש"ח (כלומר חריגה של 70 ש"ח מהתקרה), אזי דמי השכירות הפטורים ממס יהיו בגובה 5,000 ש"ח ואילו יתרת דמי השכירות בסך 140 ש"ח תחויב במס שולי. אין זאת אלא, כי במקרה של הכנסה חודשית מדמי שכירות בגובה 10,140 ש"ח, לא ניתן ליהנות מהפטור ממס מאחר וסך ההכנסה החודשית שווה לכפל תקרת הפטור. 

2. תשלום מס מופחת בשיעור 10%, על פי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. משכירי דירות למגורים רשאים לשלם מס סופי בשיעור 10% על ההכנסה מהשכרה, ללא יכולת לתבוע ניכוי הוצאות בגינה (לא ניתן לנכות גם הוצאות פחת). כמו-כן, אין זכאות לקיזוזי הפסדים, קבלת זיכויים ונקודות זיכוי או לפטורים כגון פטור ממס לנכה. שימוש במסלול מותנה בכך שההכנסה משכר דירה אינה הכנסה מעסק ובתנאי שהמס ישולם בתוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות.

3. תשלום מס מלא על ההכנסה החייבת. המס שישתלם הוא על פי מדרגות המס שבסעיף 121 לפקודת מס הכנסה, תשלום מס בשיעורים הרגילים על ההכנסה מדמי שכירות בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור אותה ההכנסה. נישום שטרם מלאו לו בשנת המס 60 שנים, יחויב במס החל ממדרגת מס בשיעור 31% ונישום שמלאו לו בשנת המס  60 שנים ומעלה, יחויב במס החל ממדרגת המס הנמוכה בשיעור 10%.

הכנסות משכר דירה – פטור מדמי ביטוח לאומי 

הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל שאינה הכנסה מעסק אינה חייבת בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות. זאת, בין אם היחיד בחר במסלול הפטור ממס או במסלול המיסוי בשיעור 10% או  במסלול המיסוי הרגיל.

מסלולי מיסוי – הערות

  1. ניתן לבחור בכל שנה במסלול אחר.
  2. לעניין בדיקת החריגה מתקרת הפטור החודשית, יובאו בחשבון סך דמי השכירות שהתקבלו בחודש מכלל הדירות.
  3. כאשר הכנסות משכר דירה למגורים מסווגות מיגיעה אישית, דהיינו עסק (ולא כהכנסות פסיביות), נישום לא יוכל לבחור אחד מבין 3 מסלולי החיוב שפורטו לעיל ולכן יחויב בשיעור מס שולי החל ממדרגת מס הנמוכה (בשיעור 10%) ועד למדרגת המס הגבוהה כמפורט בסעיף 121 לפקודה, דהיינו 47%. בשים לב לאפשרות חיוב במס יסף במצב של הכנסות גבוהות. 
  4. כאשר ההכנסה החודשית מסך הדירות עולה על התקרה הפטורה, יש לשקול לבחור במסלול המיסוי הרגיל או מסלול 10%. בחירה במסלול מיסוי רגיל יכולה להיות עדיפה כאשר ההוצאות המותרות בניכוי גבוהות כגון: הוצאות פחת, הוצאות מימון ראליות, והוצאות אחרות הכרוכות בהפקת ההכנסות משכר דירה.
  5. לא ניתן לשלב מסלול פטור ומסלול 10% בגין אותה דירת מגורים, אלא רק מסלול פטור ומסלול רגיל (על יתרת ההכנסה החייבת). 
  6. בהערת אגב יצוין, כי בגין הכנסות משכר דירה בחו"ל ניתן להתמסות במסלול מס בשיעור 15% על ההכנסות ברוטו בניכוי פחת בלבד או במסלול מס שולי. להרחבה בנושא דיווח מקוצר לחצו כאן

 לסיכום 

על המשכיר לערוך בחינה קפדנית של התוצאות הגלומות בכל אחד משלושת המסלולים ולבחור במסלול בעל חבות המס האופטימלית. למידע נוסף ניתן לפנות למשרדינו.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!