מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד

השקעות נדל"ן בהולנד – פתח דבר

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.

תכנון מס והיערכות בנושא המס על השקעות נדל"ן בהולנד מחייבים ידיעה של דיני המיסוי בישראל ובהולנד. בטרם כוונה להשקיע בנדל"ן בהולנד, חובה להתייעץ עם מומחה מס בינלאומי כדי לקבל מידע על השלכות של ההשקעה על דרישות הדיווח ותשלום המס לשתי רשויות המס. המסים שישולמו על ידי תושב ישראל כתוצאה מהשקעות נדל"ן בהולנד ייקבעו על פי דיני המיסוי בהולנד ובישראל ובהתאם לאמנת המס בין המדינות. שימת לב – חוקי המס בהולנד ובישראל משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס המעודכנות בסמוך לזמן הרכישה. סקירת דיני המיסוי במדינות, המובאית במאמר להלן, על השקעות נדל"ן אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ מס ממומחה הבקיא במשמעויות המיסוי בישראל ובהולנד ומטרתה להנגיש מידע בסיסי עבור משקיעים ישראלים. 

מערכת המס בהולנד

הכנסה אישית בהולנד מחולקת לשלוש תיבות של סוגי הכנסות חייבות במס, כל תיבה (המכונה בהולנד "box") ממוסה בנפרד לפי שיעור מס שונה וכללי מיסוי שונים. הכנסתו החייבת של יחיד מבוססת על ההכנסה המצרפית בשלוש תיבות אלו. תיבה 1 מתייחסת להכנסה חייבת מעבודה או מעסק. תיבה 2 מתייחסת להכנסה חייבת מריבית, דיבידנד ורווח הון לבעל מניות מהותי ותיבה 3 (רלוונטית למאמר) מתייחסת להכנסה חייבת משלוש קטגוריות של נכסים: (i) פיקדונות בנקאיים (חסכונות); (ii) השקעות ונכסים אחרים; וכן (iii) חובות. ערך הנכס בתחילת כל שנה קלדנדרית ימוסה במס בשיעור אחיד של 36% (2024) על בסיס תשואה משוקללת מעל פטור אישי של 57,000 אירו (בשנת המס 2024). כדי למסות את ההכנסה שמופקת מנכסים המוגדרים בתיבה 3, רשות המסים ההולנדית קבעה כי לכל נכס יקבע שיעור תשואה משוער, בגדרו ישולם המס. לדוגמה עבור השקעות ונכסים אחרים נקבעה תשואה בשיעור 6.04%. (ראו דוגמה להלן). כפי שניתן להבין מהאמור לעיל, העובדה האם מדובר בנכס עסקי או נכס להשקעה אישית תשפיע באופן משמעותי על אופן הטיפול המיסויי בהכנסות ובניכויים. 

מס על הכנסות משכר דירה בהולנד

הכנסות משכירות חייבות במס בהתאם לכללים המיסוי בתיבה 3 (ראה לעיל). לפיכך, הכנסות משכ"ד שהתקבלו בפועל אינן חייבות במס, אלא רק על בסיס תשואה משקוללת. עם זאת, הכנסות משכירות בעלות מאפיינים עסקיים תסווג כהכנסה הנובעת מפעילות עסיקת שתמוסה ע"פ כללי תיבה 1. להלן דוגמה לחישוב המס על הכנסות משכירות שוטפות על בסיס תשואה משוקללת.נתוני הדוגמה: יחיד שמחזיק בדירה להשקעה בשווי שוק בסך 200,000 אירו.

שלב 1: חישוב התשואה לנכס

השקעות ונכסים אחרים: €200,000.

התשואה החייבת במס היא: €12,080 = 6.04% × €200,000

אם היה חוב לבנק, היה ניתן לנכותו מהתשואה שחושבה.

שלב 2: חישוב בסיס מס תשואת ההון

בסיס מס תשואת הון: €200,000.

שלב 3: חישוב הבסיס להשקעות

מקטינים את בסיס המס של תשואת ההון בגובה הסכום הפטור ממס. זה הבסיס להשקעות.

תקרת הפטור ממס בשנת 2024 הוא 57,000 € לאדם.

בסיס לחיסכון והשקעות: €143,000 = €57,000 – €200,000.

שלב 4: חישוב חלק בבסיס מס תשואת ההון

מחשבים את שיעור הבסיס להשקעות מתוך בסיס המס של תשואת ההון.

71.5% = 100× €200,000 ÷ €143,000

שלב 5: חישוב ההכנסות מהשקעות

הכנסות השקעות: €8,637 = 71.00% × €12,080

שלב 6: חישוב גובה המס לתשלום בהתאם לתיבה 3

הכפלת שיעור המס בתיבה 3 בשנת 2024 (36%) בהכנסה מהשקעות (תוצאה בשלב 5).

3,109 € = 36% × 8,637 €

מס עירוני (Onroerende zaak belastingen)

בהולנד, בעלי נכסים כפופים למס עירוני המבוסס על ערך הנכס. השיעור משתנה לפי העיר בו נמצא הנכס ולכן חשוב להכיר את שיעורי המס המקומיים.

מס העברה (רכישה) על השקעות נדל"ן בהולנד (overdrachtsbelasting)

מס העברה (רכישה) מוטל על רכישת זכויות במקרקעין בהולנד. הבסיס החייב במס הוא, ככלל, שווי השוק ההוגן של הנכס הנרכש. העברת מקרקעין או זכויות במקרקעין (בניינים, בתים, דירות ומניות בחברות נדל"ן) בהולנד, חייבת במס העברה בשיעור 2%, שמוטל על הרוכש (תושב מס בהולנד ותושב חוץ כאחד). החל משנת 2021, רוכשי דירה ראשונה זכאים לפטור (זכאות לפעם אחת בחיים) ממס העברה רק במידה ומדובר ברכישת דירת מגורים ראשונה והם בטווח גילים 18 – 34. החל מה-1 באפריל 2021 הפטור ניתן על דירות ששוויין המקסימלי הוא 400,000 אירו, צמוד מדי שנה. בשנת 2024 תקרה הפטור הצמודה עומדת בשנת 2024 על 510,000 אירו. רכישת דירה, ששוויה מעל 510,000 אירו, תגרור תשלום מס העברה בשיעור 2% על שווי הדירה אף אם מדובר בדירת מוגרים ראשונה. רכישת נדל"ן לצורך השקעה מחייבת בתשלום מס העברה בשיעור 10.4%.

במצב החוקי כיום, ניתן להימנע הן ממס רכישה והן ממע"מ אם המקרקעין מועברים באמצעות עסקת מניות (של חברה המחזיקה במקרקעין) בניגוד לרכישה ישירה של נכס הנדל"ן. החל משנת 2025, הפטור ממע"מ וממס רכישה ייוותר בעינו, רק אם לפחות 90% מהמקרקעין המועברים בעקיפין הם חדשים (כלומר שלא נעשה בהם שימוש עובר להעברה), ומשמשים לפעילות החייבת במע"מ בשנתיים הראשונות שלאחר הרכישה.

מע"מ (BTW)

בנוסף למס ההעברה, על הקונים להיות מודעים גם למס ערך מוסף (VAT) או Belasting Toegevoegde Waarde החל על נכסים חדשים או נכסים ששופצו באופן מהותי. שיעור המע"מ הוא 21%, מה שמשפיע משמעותית על העלות הכוללת של השקעה.

מס על רווח הון במכירת הנכס

בעת מכירת נדל"ן בהולנד, מס רווחי הון הוא שיקול מרכזי. בניגוד למדינות מסוימות, הולנד אינה מטילה מס רווחי הון ספציפי על מכירת נכסי מגורים פרטיים. משטר מיסוי זה מייחד את הולנד כיעד השקעות נדל"ן אטרקטיבי עבור משקיעים מקומיים וזרים כאחד. עם זאת, חשוב לציין כי משטר מיסוי זה אינו חל על כל התרחישים. לדוגמה: רווח ממכירת נכס כחלק מפעילות עסקית או עסקה ספקולטיבית או נכס שאינו מסווג כמקום מגוריו של המוכר עשוי להיות ממוסה כהכנסה עסקית ע"פ תיבה 1, בהתאם לנסיבות שונות, לרבות תדירות העסקאות והכוונה מאחורי הרכישה. הבחנה זו מדגישה את הניואנסים בחוקי המס ההולנדיים ואת ההשפעה על כדאיות העסקה. 

הוצאות מוכרות 

מערכת המיסוי ההולנדית מציעה מספר הטבות וניכויים למשקיעי נדל"ן שיכולים להפחית את ההכנסה החייבת במס ולהגדיל את התשואה על ההשקעה. עבור נכסים שחויבו במס תחת תיבה 1, משקיעים יכולים לנכות ריבית שמשולמת על משכנתא ועלויות מסוימות הקשורות לאחזקה ושיפוץ הנכס, ובכך להפחית משמעותית את ההכנסה החייבת במס.

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בהולנד ומכירתה

אי אפשר שלא לסיים בפסקה אחת בנושא חובות הדיווח לרשות המסים בישראל. כאשר תושב ישראל מחזיק בנכס חוץ ששוויו מעל 2,086,000 ש"ח. (נכון לשנת המס 2023), קיימת חובה להגיש דוח מס (מידע נוסף בקישור) לפקיד השומה וזאת מכוח תקנות מס הכנסה.  כמו כן, תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות משכר דירה שנצמחו לו מחוץ לישראל. קיים מנגנון מיסוי רגיל מכוח סעיף 121 לפקודה, לפי שיעור מס שולי וכן- מסלול מיסוי נוסף מופיע בסעיף 122א לפקודה לפיו ניתן לבחור להתמסות על ההכנסה החייבת בשיעור 15% על כל ההכנסה בניכוי הוצאות פחת, ללא אפשרות לזיכוי על המס ששולם בחו"ל. כל עוד לא נמכרה הדירה, ניתן לדווח בשנת המס על הכנסות משכר דירה ולשלם מס בשיעור 15% ללא צורך בהגשת דוח מס (סוג תיק 95). על מנת לפשט את הליכי הדיווח ותשלום המס, הותקנו תקנות מס הכנסה (מקדמות בשל הכנסת חוץ), התשס"ד-2004 המאפשרות דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, כאשר עמידה בדרישות הדיווח המקוצר עשויה לפטור מחובת הגשת דו"ח שנתי. (להרחבה בנושא לחצו כאן). כמו כן, כאשר נצמחו בשנת המס הכנסות משכר דירה בחו"ל בסכום הגבוה מ- 375,000 ₪ בשנה, קיימת חובת הגשת דו"ח מס. יחיד שבחר לדווח על הכנסותיו משכר דירה במסלול מס שולי, או מכר זכויות במקרקעין בחו"ל בשנת המס, חייב בהגשת דוח מס שנתי באותה שנת מס. במקרה של מכירת הדירה בחו"ל ברווח, נדרש גם דיווח לרשות המסים בישראל על העסקה תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר. 

אודות משרדינו

תחום המיסוי על השקעות נדל"ן בהולנד מחייב הבנה מקיפה של המסים המוטלים בעת רכישה, השכרה ומכירה של נכסים, החל ממס רכישה ומע"מ בעת הרכישה, בהמשך הטיפול הייחודי הנדרש בחישוב המס על הכנסות משכירות וכלה במשטר המס הנוח על רווח הון במכירה. פנייה לייעוץ מס בינלאומי ממומחה בטרם ההשקעה, תאפשר למשקיע לקבל החלטה מושכלת ומיטיבה בפן המיסוי. רצוי לבדוק ולהתעדכן מידי שנה בנושא חובת הדיווח והגשת דו"ח למס הכנסה כדי להימנע מפנייה יזומה של רשות המסים בנושא. אם קיים ספק כלשהו באשר לנושא, רצוי לפנות ולהתייעץ לצורך קבלת וודאות והימנעות מטעויות קריטיות.

למשרדינו ידע ו-16 שנות ניסיון בתחום מיסוי ישראלי ובינלאומי. משרדינו מנוסה בליווי משקיעי נדל"ן בכל רחבי העולם ומספק פתרונות מיסוי ומעטפת מידע בעלת ערך מוסף יחודי המשקפת בפני משקיע ישראלי תמונת מס מלאה הן על דיני המיסוי הישראלי והן על דיני המיסוי הזר, שתכריע בעת קבלת החלטה. 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

רואה חשבון אמנון בן שושן

רואה חשבון אמנון בן שושן

אודות כותב המאמר - רואה חשבון אמנון בן שושן.

שותף ומייסד משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות'. בעל תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות בחשבונאות (BA) ותואר שני עם התמחות במסים (MBA). מומחה בתחום מיסוי ישראלי ומיסוי בינלאומי, מיסוי ישראלים ברילוקיישן למדינות ברחבי העולם, התמצאות באמנות המס ודיני המיסוי הזר, תושבים חוזרים ותיקים, השקעות נדל"ן בחו"ל, מטבעות דיגיטליים, תגמול הוני ממעביד מסוג אופציות ומניות מסוג RSUS ו-ESPP, מיסוי שוק ההון, גילוי מרצון, הקמת מבני מס בינלאומיים מורכבים ובפתרונות מיסוי בקשר עם פעילותם של ישראלים במדינות ברחבי העולם ותושבי חוץ בישראל וטיפול בהחזרי מס מורכבים.

בעל ניסיון בכתיבת חוות דעת מורכבות ומייצג יחד עם צוות המשרד נישומים רבים בדיונים מול רשות המסים וקבלת החלטות מיסוי (פרה- רולינג) בתחום מיסוי בינלאומי.

אמנון אחראי לפרסומם של מאות כתבות ומאמרים בתחום המסים בעיתונות מקצועית, מרצה בכיר במוסדות אקדמיים בקורסים בתחום המסים, חשבי שכר ויועצי מס וכן מרצה בפורומים מקצועיים ובכנסים של חברות הייטק בנושא מיסוי תגמול הוני ממעביד.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!

דילוג לתוכן