מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד (שכ"ד ורווח הון): מס הכנסה ומיסוי הולנדי

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד: מדריך מקיף למשקיעים

ענף הנדל"ן ההולנדי מציע למשקיעים הזדמנויות רבות, אך מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד הוא גורם קריטי להצלחת ההשקעה.

הבנה מעמיקה של מערכת המיסוי המקומית, החל משלב הרכישה וכלה במכירה, תאפשר לכם לתכנן את השקעתכם בצורה אופטימלית ולהימנע מטעויות יקרות ערך. מאמר זה יספק סקירה מקיפה של הנושא, ויעזור לכם לקבל החלטות מושכלות.

רקע על ענף הנדל"ן בהולנד

מערכת המס על השקעות נדל"ן בהולנד

הולנד, הכנסה אישית מחולקת לשלוש "תיבות" (Box) של סוגי הכנסות חייבות במס. כל תיבה ממוסה בנפרד, לפי שיעורי מס וכללים ייחודיים. ההכנסה החייבת מחושבת על בסיס ההכנסה הכוללת מכל שלוש התיבות. הראשונה מתייחסת להכנסות מעבודה או עסק, השנייה מכסה הכנסות מריבית, דיבידנדים ורווחי הון של בעל מניות מהותי, והשלישית (הרלוונטית לענייננו) כוללת הכנסות מפיקדונות, השקעות ונכסים אחרים, וחובות. ערך הנכסים בתחילת השנה ממוסה בשיעור קבוע של 36% (2024), בהתבסס על תשואה משוקללת מעל פטור של 57,000 אירו. רשות המסים קובעת תשואה משוערת לכל סוג נכס. לדוגמה, עבור השקעות ונכסים אחרים, נקבעת תשואה של 6.04%. הסיווג של הנכס כעסקי או כהשקעה אישית משפיע ישירות על המיסוי והזכאות לניכויים.

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד – מס על הכנסות משכר דירה

כאשר מחזיקים נכס להשכרה בהולנד, יש להבין את שיטת המיסוי על ההכנסות מהשכרת הנכס. אחד ההיבטים המיוחדים במיסוי נדל"ן בהולנד הוא שהכנסות משכירות אינן ממוסות ישירות. במקום זאת, ההכנסות נכללות תחת כללי המיסוי של תיבה 3. לפיכך, הכנסות משכר דירה אינן חייבות במס ישיר, אלא ממוסות על בסיס תשואה משוקללת. במידה וההכנסות מהשכרה מוגדרות כבעלות אופי עסקי, הן ייחשבו כהכנסות עסקיות. הכנסות אלו ימוסו תחת כללי תיבה 1, עם שיעור מס של עד 49.5%. להלן דוגמה לחישוב המס על הכנסות משכירות: נניח שאדם מחזיק דירה להשקעה בשווי 200,000 אירו.

שלב 1: חישוב התשואה לנכס

השקעות ונכסים אחרים: €200,000.

התשואה החייבת במס היא: €12,080 = 6.04% × €200,000

אם היה חוב לבנק, היה ניתן לנכותו מהתשואה שחושבה.

שלב 2: חישוב בסיס מס תשואת ההון

בסיס מס תשואת הון: €200,000.

שלב 3: חישוב הבסיס להשקעות

מקטינים את בסיס המס של תשואת ההון בגובה הסכום הפטור ממס. זה הבסיס להשקעות.

תקרת הפטור ממס בשנת 2024 הוא 57,000 € לאדם.

בסיס לחיסכון והשקעות: €143,000 = €57,000 – €200,000.

שלב 4: חישוב שיעור בסיס מס תשואת ההון

מחשבים את שיעור הבסיס להשקעות מתוך בסיס המס של תשואת ההון.

71.5% = 100× €200,000 ÷ €143,000

שלב 5: חישוב ההכנסות מהשקעות

הכנסות השקעות: €8,637 = 71.5% × €12,080

שלב 6: חישוב חוב המס לתשלום בהתאם לתיבה 3

הכפלת שיעור המס בתיבה 3 בשנת 2024 (36%) בהכנסה מהשקעות (תוצאה בשלב 5).

3,109 € = 36% × 8,637 €

מס עירוני 

בהולנד, בעלי נכסים כפופים למס עירוני המבוסס על ערך הנכס. השיעור משתנה לפי העיר בו נמצא הנכס ולכן חשוב להכיר את שיעורי המס המקומיים.

מס העברה (רכישה) על השקעות נדל"ן בהולנד 

מס העברה מוטל על רכישת זכויות במקרקעין בהולנד. הבסיס למס הוא שווי השוק ההוגן של הנכס. העברת מקרקעין, בניינים, דירות ומניות בחברות נדל"ן בהולנד, חייבת במס העברה של 2%. המס מוטל על הרוכש, בין אם הוא תושב הולנד או תושב חוץ. משנת 2021, רוכשי דירה ראשונה זכאים לפטור חד-פעמי ממס העברה. הפטור ניתן לרכישת דירה ראשונה בלבד, ולרוכשים בטווח הגילים 18-34. החל מ-1 באפריל 2021, הפטור חל על דירות ששוויין אינו עולה על 400,000 אירו. בשנת 2024, תקרת הפטור הצמודה עומדת על 510,000 אירו. דירה שמחירה מעל סכום זה מחויבת במס העברה של 2%, גם אם מדובר בדירה ראשונה. רכישת נדל"ן להשקעה תחייב בתשלום מס העברה של 10.4%. ניתן להימנע ממס רכישה וממע"מ אם המקרקעין מועברים דרך עסקת מניות. משנת 2025, הפטור יחול רק אם 90% מהמקרקעין הם חדשים ומשמשים לפעילות חייבת במע"מ.

מע"מ (BTW)

בנוסף למס ההעברה, על הקונים להיות מודעים גם למס ערך מוסף (VAT) או Belasting Toegevoegde Waarde החל על נכסים חדשים או נכסים ששופצו באופן מהותי.

שיעור המע"מ הוא 21%, מה שמשפיע משמעותית על העלות הכוללת של השקעה.

מיסוי מימוש השקעות נדל"ן בהולנד

בעת מכירת נדל"ן בהולנד, מס רווחי הון הוא שיקול מרכזי. בניגוד למדינות אחרות, הולנד אינה מטילה מס רווחי הון ספציפי על מכירת נכסי מגורים פרטיים. רווח ההון ממוסה במסגרת תיבה 3, כחלק מהמס השוטף המוטל מדי שנה. מיסוי זה הופך את הולנד ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן. עם זאת, לא כל התרחישים פטורים ממס רווחי הון. לדוגמה, רווח ממכירת נכס כחלק מפעילות עסקית או עסקה ספקולטיבית עשוי להיות ממוסה כהכנסה עסקית. מיסוי זה חל בהתאם לתיבה 1, והוא תלוי בתדירות העסקאות ובהכוונה מאחורי הרכישה. הבחנות אלו מדגישות את המורכבות בחוקי המס ההולנדיים ואת ההשפעה על כדאיות העסקה.

הוצאות מוכרות 

מערכת המיסוי ההולנדית מציעה מספר הטבות וניכויים למשקיעי נדל"ן שיכולים להפחית את ההכנסה החייבת במס ולהגדיל את התשואה על ההשקעה. עבור נכסים שחויבו במס תחת תיבה 1, משקיעים יכולים לנכות ריבית שמשולמת על משכנתא ועלויות מסוימות הקשורות לאחזקה ושיפוץ הנכס, ובכך להפחית משמעותית את ההכנסה החייבת במס.

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד – חובת דיווח *בישראל* על החזקת דירת מגורים בהולנד ומכירתה

חובות הדיווח לרשות המסים בישראל חלות גם על החזקת נכסים בחו"ל. תושב ישראל המחזיק בנכס חוץ בשווי העולה על 2,086,000 ש"ח (נכון לשנת 2023) חייב להגיש דוח לפקיד השומה. בנוסף, עליו לדווח על הכנסות משכר דירה שהתקבלו מחוץ לישראל. קיימות שתי אפשרויות למיסוי הכנסות אלו. הראשונה היא לפי שיעור המס השולי הקבוע בסעיף 121 לפקודה. השנייה היא לפי סעיף 122א לפקודה, במסלול מיסוי מופחת של 15% על ההכנסה בניכוי פחת, ללא זיכוי על מס ששולם בחו"ל. הכנסה משכר דירה עד 375,000 ש"ח בשנה מאפשרת תשלום מס של 15% ללא צורך בהגשת דוח מס שנתי (תיק 95). במקרה של מכירת נכס בחו"ל ברווח, יש לדווח לרשות המסים תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר

הוראות אמנת המס בין ישראל להולנד

קיימת אמנת מס בין ישראל להולנד, שמסדירה את חלוקת נטל המס בין המדינות. נוסח אמנת המס של ישראל עם הולנד מעניק זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לדווח על ההכנסה ולשלם את המס (אם קיים פער בשיעורי המס בין המדינות) על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם.

העברת כספים לצורך רכישת נדל"ן בהולנד

ביום 26 בספטמבר 2017 השיקה רשות המסים מסלול ירוק להעברות תשלומים לחו"ל. המסלול מיועד להשקעות בחו"ל או למתן הלוואות בחו"ל. ההעברה מתבצעת באמצעות טופס הצהרה 2513/2, אותו ממלא הלקוח בבנק או באופן מקוון במערכת הבנקאית. טופס 2513/2 הוא טופס הצהרה המוגש לבנק. הוא מאפשר העברת כספים לתושב חוץ, בתנאי שהוא תושב מדינה שחתומה על אמנת מס עם ישראל (כגון הולנד). הטופס כולל סוגי תשלומים כמו השקעה בנכס הוני, מתן הלוואה לתושב חוץ, או החזר הלוואה ועוד.

אודות משרדינו

מיסוי השקעות נדל"ן בהולנד דורש הבנה מעמיקה של המיסים החלים בכל שלב. זה כולל רכישת הנכס, השכרתו ומכירתו. פנייה לייעוץ מס בינלאומי לפני ביצוע ההשקעה חשובה מאוד. היא מאפשרת למשקיע לקבל החלטות מושכלות ולמקסם את יתרונות המס. משקיעים מנוסים מתעדכנים בדרישות הדיווח והגשת הדוחות לרשויות המס. כך הם נמנעים מהתערבויות מיותרות מצד רשויות המס. כאשר יש ספקות, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי מידי. זה יבטיח וודאות וימנע טעויות קריטיות.