השקעות בקרנות נדל"ן (ריט REIT) – היבטי מיסוי

השקעות בקרנות נדל"ן (ריט REIT) – היבטי מיסוי

קרנות נדל"ן (ריט REIT) – פתח דברים

השקעות בקרנות נדל"ן (ריט) – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
קרן נדל"ן הנה חברה חדשה תושבת ישראל שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה בישראל ושהתקיימו לגביה כל התנאים הקבועים בסעיף 64א3 לפקודת מס הכנסה. הרעיון שעומד בבסיסה של קרן נדל"ן הידועה בארצות הברית כקרן ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) הוא לאפשר לציבור הרחב לרכוש מניות בקרן, אשר משקיעה את כל משאביה בנכסי נדל"ן מניבים ומחויבת לחלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותיה. בדרך זו, יכול הציבור להשתתף, בעקיפין, בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב וליהנות מהיתרונות של השקעה ישירה בנדל"ן המניב, כיוון שהרווחים השוטפים מחולקים לבעלי המניות באופן שוטף. במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן ולהגן עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם העניק להן הטבות להשקעה של הקרן בדירות להשכרה לטווח ארוך – זאת במטרה לצנן את שוק ההשקעות הישירות בנדל"ן.

השקעות בקרנות נדל"ן – ריט ישראליות – היבטי מיסוי

אחד התנאים העיקריים להיותה של חברה קרן נדל"ן הוא חלוקה שוטפת של רווחי הקרן לבעלי המניות בה מידי שנה. תנאי זה מבטא את תכליתה של קרן נדל"ן –  לדמות את ההשקעה במניות הקרן להשקעה ישירה בנכסי הנדל"ן המניבים, כשם שבעלים של מקרקעין זכאי לתשואה מדמי השכירות באופן שוטף, כך בעל המניות בקרן זכאי לתשואה מהמקרקעין שבקרן באופן שוטף (סעיף 64א3(א)(7). לפיכך, כתנאי להיות החברה קרן נדל"ן עליה להעביר לבעלי מניותיה, החל ממועד התאגדותה, את הכנסתה החייבת וכן את שבח המקרקעין שנצמח לה בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 64א9. לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, לפיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן המניב, כך שרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא, כפי שמקובל בחברה, במיסוי דו שלבי – ברמת החברה וברמת בעלי המניות (למידע נוסף בקישור הבא).

העיקרון במיסוי השקעות בקרן נדל"ן – הוא השקפה

הרעיון שבבסיס מיסוי קרן הנדל"ן הוא ההשקפה. דהיינו, לצורך מיסוי, רואים את המשקיע (בעל המניות) כאילו הוא מחזיק במישרין בנכסי הקרן. לפיכך, לצורך חישוב המס, לרבות מס השבח, שיעורי המס וקיזוז הפסדים, תיחשב ההכנסה החייבת, לרבות שבח מקרקעין, של הקרן, שחולקה לבעלי המניות במועדים ובתנאים הקבועים בסעיף 64א9 לפקודה, כאילו היא הכנסתם החייבת או שבח המקרקעין של בעלי המניות. מיסוי הרווחים בידי המשקיעים יהיה על בסיס מקור ההכנסה שממנו הופק הרווח. מס השבח על רווח ממכירת נדל"ן בישראל יהיה בשיעור 25%, בעוד שהמס על הכנסות משכירות ינוע בשיעור שבין 48% – 30%. מומלץ שלא להסתפק בשיעור שנקבע כניכוי במקור על ידי הקרן, המאמץ לעתים מדיניות מחמירה, ולבחון את החיוב במס ברמת המשקיע ובמיוחד לגבי יחידים שעברו את גיל 60 ויחידים בעלי פטור אישי.

על פי לשון החוק מקור ההכנסה אצל המשקיע יהיה זה שהיה בידי הקרן, אך לא יחשב כהכנסה מיגיעה אישית. הדבר רלוונטי במיוחד לבעלי הכנסות נמוכות. אין בחוק אמירה מפורשת לגבי כל הכנסה והכנסה, ולגבי שיעור המס החל לגביה, אלא רק לגבי הכנסות מסוימות, ולטעמנו, בשאר המקרים יחול הדין הכללי וייתכן שעל פיו יחולו שיעורי מס מופחתים או פטור ממס. 

חשוב להדגיש, כי רק הכנסה חייבת, לרבות שבח מקרקעין, שהיא סכום חיובי תיוחס לבעל המניות. הפסדים שצברה הקרן, לא ייוחסו לבעלי המניות והם יועברו לשנים הבאות לקיזוז רק ברמת הקרן ולפי הוראות קיזוז ההפסדים הקבועות בפקודה.

כמו כן, השקיפות כאמור תחול לגבי הכנסות שחולקו בפועל לבעלי המניות ובהתאם לתנאים שבסעיף 64א9. כך, שלגבי הכנסות חייבות שוטפות, שניתן לפי סעיף 64 א 9 שלא לחלקן עד המועד הקבוע באותו סעיף (30 באפריל של השנה העוקבת), אלו יחויבו במס, כמו בכל חברה אחרת, באופן דו שלבי, קרי, הן ברמת החברה והן ברמת בעל המניות כדיבידנד לכשיחולקו לבעל המניות.

השקעות בקרנות נדל"ן – ריט אמריקאיות (REIT)- היבטי מיסוי

בהחלטת מיסוי 5916/20 שפרסמה הרשות בנושא מיסוי הכנסותיהם של משקיעים ישראלים בקרן נדל"ן ריט אמריקאית, קבעה הרשות שיש לסווג, ובהתאם לזאת למסות, את הכנסות הדיבידנד המתקבלות מקרן REIT (בידי משקיע שהוא תושב ישראל). בהתאם למקור ההכנסות שמהן חולק הדיבידנד, קרי הכנסה (מדיבידנד) שמקורה מרווח הון, תסווג לצורכי מס בישראל כהכנסה מרווח הון שמקורו בסעיף 89(א) לפקודה. כמו כן, יש לזכור כי טופס 150 מיועד לתושב ישראל המחזיק בזכויות בחברה תושבת חוץ או אם מדובר בחברה תושבת חוץ שהיא חברה ציבורית נסחרת בבורסה, אם הוא בעל שליטה (מעל 10%) בחברה תושבת חוץ. במקרה שבו ההשקעה היא בקרן ריט שהיא חברה תושבת חוץ תחול חובת דיווח והגשת טופס 150. 

אודותינו 

למשרדנו ידע וניסיון של 15 שנים בליווי וייצוג משקיעים בשוק ההון, בקרנות נדל"ן ריט ישראליות ואמריקאיות ובמטבעות דיגיטליים, שכירים ומנהלים בחברות הייטק שהוקצו להם אופציות ומניות במסגרת עבודה, המשרד מספק שירותי ייעוץ מס למשקיעים יחידים, לסוחרים עצמאיים ולחברות ישראליות, ייצוג מול רשות המסים והגשת דוחות מס ליחידים וחברות בע"מ, חוות דעת והגשת בקשות לפרה רולינג בסוגיות מורכבות. הכותב הנו רו"ח מומחה במיסוי ומרצה בגופים פיננסים ובמוסדות בנושא מיסוי רווחים בשוק ההון והשקעות נדל"ן.

 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

 

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
רואה חשבון

טופס 5328 ממס הכנסה

טופס 5328- פתח דברים רשויות המס פועלות במספר דרכים לאיתור אזרחים שמעלימים הכנסה. אחת הדרכים היא באמצעות מאגרי מידע של רשויות המדינה. מהרגע שעולה חשד

רואה חשבון

מכירת מטבעות דיגיטליים – רקע והיבטי מיסוי

מיסוי מטבעות דיגיטליים (וירטואליים/קריפטוגרפיים) מיסוי מטבעות דיגיטליים- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן. מטבעות דיגיטליים מכונים בהיעדר הגדרה מוסכמת גם מטבעות וירטואליים או מטבעות קריפטוגרפיים,

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!