תוכן עניינים:
קרנות נדל"ן (ריט REIT) – פתח דברים
השקעות בקרנות נדל"ן (ריט) – מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
השקעות בקרנות נדל"ן – ריט ישראליות – היבטי מיסוי
אחד התנאים העיקריים להיותה של חברה קרן נדל"ן הוא חלוקה שוטפת של רווחי הקרן לבעלי המניות בה מידי שנה. תנאי זה מבטא את תכליתה של קרן נדל"ן – לדמות את ההשקעה במניות הקרן להשקעה ישירה בנכסי הנדל"ן המניבים, כשם שבעלים של מקרקעין זכאי לתשואה מדמי השכירות באופן שוטף, כך בעל המניות בקרן זכאי לתשואה מהמקרקעין שבקרן באופן שוטף (סעיף 64א3(א)(7). לפיכך, כתנאי להיות החברה קרן נדל"ן עליה להעביר לבעלי מניותיה, החל ממועד התאגדותה, את הכנסתה החייבת וכן את שבח המקרקעין שנצמח לה בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 64א9. לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, לפיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן המניב, כך שרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא, כפי שמקובל בחברה, במיסוי דו שלבי – ברמת החברה וברמת בעלי המניות (למידע נוסף בקישור הבא).
העיקרון במיסוי השקעות בקרן נדל"ן – הוא השקפה
הרעיון שבבסיס מיסוי קרן הנדל"ן הוא ההשקפה. דהיינו, לצורך מיסוי, רואים את המשקיע (בעל המניות) כאילו הוא מחזיק במישרין בנכסי הקרן. לפיכך, לצורך חישוב המס, לרבות מס השבח, שיעורי המס וקיזוז הפסדים, תיחשב ההכנסה החייבת, לרבות שבח מקרקעין, של הקרן, שחולקה לבעלי המניות במועדים ובתנאים הקבועים בסעיף 64א9 לפקודה, כאילו היא הכנסתם החייבת או שבח המקרקעין של בעלי המניות. מיסוי הרווחים בידי המשקיעים יהיה על בסיס מקור ההכנסה שממנו הופק הרווח. מס השבח על רווח ממכירת נדל"ן בישראל יהיה בשיעור 25%, בעוד שהמס על הכנסות משכירות ינוע בשיעור שבין 48% – 30%. מומלץ שלא להסתפק בשיעור שנקבע כניכוי במקור על ידי הקרן, המאמץ לעתים מדיניות מחמירה, ולבחון את החיוב במס ברמת המשקיע ובמיוחד לגבי יחידים שעברו את גיל 60 ויחידים בעלי פטור אישי.
על פי לשון החוק מקור ההכנסה אצל המשקיע יהיה זה שהיה בידי הקרן, אך לא יחשב כהכנסה מיגיעה אישית. הדבר רלוונטי במיוחד לבעלי הכנסות נמוכות. אין בחוק אמירה מפורשת לגבי כל הכנסה והכנסה, ולגבי שיעור המס החל לגביה, אלא רק לגבי הכנסות מסוימות, ולטעמנו, בשאר המקרים יחול הדין הכללי וייתכן שעל פיו יחולו שיעורי מס מופחתים או פטור ממס.
חשוב להדגיש, כי רק הכנסה חייבת, לרבות שבח מקרקעין, שהיא סכום חיובי תיוחס לבעל המניות. הפסדים שצברה הקרן, לא ייוחסו לבעלי המניות והם יועברו לשנים הבאות לקיזוז רק ברמת הקרן ולפי הוראות קיזוז ההפסדים הקבועות בפקודה.
כמו כן, השקיפות כאמור תחול לגבי הכנסות שחולקו בפועל לבעלי המניות ובהתאם לתנאים שבסעיף 64א9. כך, שלגבי הכנסות חייבות שוטפות, שניתן לפי סעיף 64 א 9 שלא לחלקן עד המועד הקבוע באותו סעיף (30 באפריל של השנה העוקבת), אלו יחויבו במס, כמו בכל חברה אחרת, באופן דו שלבי, קרי, הן ברמת החברה והן ברמת בעל המניות כדיבידנד לכשיחולקו לבעל המניות.
השקעות בקרנות נדל"ן – ריט אמריקאיות (REIT)- היבטי מיסוי
אודות משרדינו
