מיסוי הכנסה משכר דירה – היבטי מיסוי

מיסוי הכנסה משכר דירה – היבטי מיסוי

פתח דברים

מיסוי הכנסה משכר דירה- מאת רואה חשבון אמנון בן שושן.
הכנסות משכירות מקרקעין יכולות להיחשב כהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה ויכולות להתמסות לפי מקור חיוב לפי סעיף 2(6) לפקודה (הכנסה פסיבית). הכנסה משכירות עסקית מאופיינת במספר נכסים מושכרים, בניהול משרד לשם הפעילות והפעלת מנגנון עסקי ממשי לצורך מימוש ההכנסות,
לעומת זאת הכנסה משכירות לפי סעיף 2(6) לפקודה – "דמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח, פרמיות ורווחים אחרים שמקורם באחוזת בית או בקרקע בבניין תעשייתי" היא בדרך כלל מקור הכנסה מפעילות פסיבית, שמאופיינת בפעילות שאינה עסקית. יש חשיבות להבחנה אם ההכנסה היא לפי מקור חיוב סעיף 2(1) לפקודה או לפי סעיף 2(6) לפקודה, בהיבט עיתוי ההכרה בהכנסה והיבט חבות המס וביטוח לאומי. 

עיתוי הכרה בהכנסות משכר דירה

סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה קובע כי מיסוי הכנסה משכר דירה לפי סעיף 2(6) או סעיף 2(7) הנו על בסיס מזומן אף על פי ששיטת המיסוי המצטברת היא השיטה הנאותה ביותר לעניין זה. כל תקבול בגין שכר דירה שמתקבל בשנת המס, גם אם הוא בעבור שכר דירה מראש לשנים אחדות, יירשם כולו כהכנסה בשנה שבה נתקבל. לפיכך, מוטב לדחות את הגבייה מהכנסות מהשכרת מקרקעין לתחילת השנה העוקבת, במידה וישנו צפי להפסד שניתן לקיזוז בשנת המס העוקבת, לעומת זאת כאשר נוצר הפסד מעסק מפעילות שוטפת, מוטב יהיה להקדים את גביית ההכנסות מהשכרת מקרקעין, משום שהפסד מעסק ניתן לקזז מכל מקור רווח בשנת המס שבה הוא נוצר, אבל אין אפשרות לקזזו בשנות המס הבאות מהכנסות שמקורן במקרקעין. 

הכנסות משכ"ד כהכנסה פסיבית או כהכנסה עסקית – היבטי מיסוי ומקור חיוב 

  1. הכנסות משכ"ד לפי מקור חיוב סעיף 2(1) לפקודה (הכנסות משכ"ד המגיעות לכדי עסק) מחויבות במס לפי שיעור מס שולי החל ממדרגת מס הנמוכה ביותר בשיעור 10%. ואילו הכנסות משכ"ד לפי מקור חיוב 2(6) (הכנסות פסיביות) מחויבות במס החל ממדרגת מס בשיעור 31% (למי שגילו מתחת ל- 60).
  2. הכנסות משכר דירה למגורים, שאינן מגיעות לכדי פעילות עסקית, ניתן למסות לפי 3 מסלולי מיסוי שונים. לקבלת מידע בקישור). 
  3. אם ההכנסה נובעת מפעילות המוגדרת "עסק", אפשר לייחסה לבן-הזוג שהכנסתו נמוכה מהכנסות בן-זוגו. לעומת זאת הכנסה מפעילות פסיבית ניתן לייחס רק לבן-הזוג שהכנסתו גבוהה מהכנסות בן-זוגו.

הכנסה משכר דירה – חבות דמי ביטוח לאומי

הכנסה משכר דירה מפעילות עסקית מחויבת בתשלום דמי ביטוח לאומי. על פי החוזר שהוציא המוסד לביטוח לאומי, השכרה למגורים בישראל ובחו"ל אשר אינה מגיעה לכדי עסק, פטורה מדמי ביטוח לאומי ללא הגבלת סכום גם אם היא מחויבת במס הכנסה בשיעור מס שולי. למידע נוסף. 

מיסוי הכנסה משכר דירה שמקורה בנכס בחו"ל

קיים מנגנון המיסוי הרגיל מכוח סעיף 121 לפקודה לפי שיעור מס שולי. מסלול מיסוי נוסף מוגדר בסעיף 122א לפקודה. לפיו ניתן לבחור להתמסות על ההכנסה החייבת מנדל"ן בחו"ל בשיעור 15% על כל ההכנסה ברוטו. לצורך חישוב ההכנסה החייבת, נקבע במסלול זה כי ניתן לנכות רק הוצאות פחת, ולא יותר קיזוז הוצאות אחרות בייצור ההכנסה, זיכוי או פטור. לא יותר קיזוז בגין המס הזר שנוכה (אם נוכה) ע"י המדינה בה הנכס נמצא (ע"פ אמנות המס לרוב זכות המיסוי הראשונית היא למדינה שבה נמצא הנכס) . תנאי להפעלת סעיף 122א לפקודה הוא שאין מדובר בהכנסה מעסק. על מנת לפשט את הליכי הדיווח ותשלום המס, הותקנו תקנות מס הכנסה (מקדמות בשל הכנסת חוץ), התשס"ד-2004. תקנות אלו מאפשרות לבצע דיווח מקוצר על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל, כאשר עמידה בדרישות הדיווח המקוצר עשויה לפטור מחובת הגשת דו"ח שנתי. (להרחבה בקישור).  במיסוי הכנסות שכירות מחו"ל (פסיביות) אין הבחנה בין דירות מגורים לבין נכס עסקי. למידע בנושא חבות ביטוח לאומי על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בחו"ל, בקישור הבא.

למידע בנושא היבטי מיסוי במכירת דירת מגורים בחו"ל, בקישור

אודות משרדינו

לקביעת ההכנסה ממקרקעין כהכנסה מ"עסק" ולא כהכנסה מ"אחוזת-בית" – חשיבות עליונה. משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות' הנו משרד רואה חשבון בתל אביב. המשרד מוביל במיסוי ישראלי ומיסוי בינלאומי. משרדינו מנוסה בליווי ישראלים בעלי השקעות נדל"ן בחו"ל, הגשת דוחות מס שנתיים, הגשת בקשות להחלטות מיסוי וגילוי מרצון עבור יחידים תושבים חוזרים, תושבים חוזרים ותיקים ועולים חדשים. המשרד מחויב לסטנדרטים גבוהים של שירות, ידע מקצועי, כתיבה, ואינטגרציה בין תחומי המס השונים, לרבות היכרות עם התקינה החשבונאית. אתר המשרד מהווה פלטפורמה עשירה של מאמרים ומידע מקצועי לרווחת הלקוחות וגולשים מזדמנים בסוגיות מס שונות ורלוונטיות לרוח התקופה. 

 

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ השקעות  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

המחבר ו/או משרד רואה החשבון אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד המטפל, מחייבות וקובעות. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

רואה חשבון אמנון בן שושן

רואה חשבון אמנון בן שושן

אודות כותב המאמר - רואה חשבון אמנון בן שושן.

שותף ומייסד משרד רואה חשבון אמנון בן שושן ושות'. בעל תואר ראשון במנהל עסקים והתמחות בחשבונאות (BA) ותואר שני עם התמחות במסים (MBA). מומחה בתחום מיסוי ישראלי ומיסוי בינלאומי, מיסוי ישראלים ברילוקיישן למדינות ברחבי העולם, התמצאות באמנות המס ודיני המיסוי הזר, תושבים חוזרים ותיקים, השקעות נדל"ן בחו"ל, מטבעות דיגיטליים, תגמול הוני ממעביד מסוג אופציות ומניות מסוג RSUS ו-ESPP, מיסוי שוק ההון, גילוי מרצון, הקמת מבני מס בינלאומיים מורכבים ובפתרונות מיסוי בקשר עם פעילותם של ישראלים במדינות ברחבי העולם ותושבי חוץ בישראל וטיפול בהחזרי מס מורכבים.

בעל ניסיון בכתיבת חוות דעת מורכבות ומייצג יחד עם צוות המשרד נישומים רבים בדיונים מול רשות המסים וקבלת החלטות מיסוי (פרה- רולינג) בתחום מיסוי בינלאומי.

אמנון אחראי לפרסומם של מאות כתבות ומאמרים בתחום המסים בעיתונות מקצועית, מרצה בכיר במוסדות אקדמיים בקורסים בתחום המסים, חשבי שכר ויועצי מס וכן מרצה בפורומים מקצועיים ובכנסים של חברות הייטק בנושא מיסוי תגמול הוני ממעביד.

אהבתם את המאמר? שתפו עם חברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
office 29

טופס 5329

תוכן עניינים:1 טופס 5329 – פתח דבר2 מבצע מכתבי דרישה למסירת מידע3 הסבר אודות טופס 5329 מרשות המסים4 פטור מהגשת דיווח לעולה חדש ותושב חוזר

צרו קשר

אתם מוזמנים ליצור קשר או להשאיר פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי

רישום לניוזלטר

אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נדאג לעדכן אתכם!

דילוג לתוכן